IR é apurado sobre ganho de capital de compra e venda de imóvel

Yolanda Fordelone

10 de novembro de 2014 | 07h58

Em complementação à coluna da semana passada: ao informar aluguéis na declaração de Imposto de Renda (IR), como é possível indicar ao Fisco o valor do IPTU pago pelo locatário durante o ano e que também deve ser deduzido do valor do aluguel bruto recebido pelo locador?

Não há necessidade de informar o valor do IPTU pago. Na Declaração de Ajuste Anual o valor líquido recebido de aluguéis, como escrevi na coluna da semana passada, deve ser informado na ficha “Rendimentos tributados recebidos de pessoa física/exterior pelo titular” mês a mês. Do valor bruto recebido podem ser deduzidos, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, os valores relativos aos impostos (como o IPTU), taxas e emolumentos incidentes sobre: 1) o bem que produzir o rendimento; 2) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado; 3) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; 4) despesas de condomínio. Somente a taxa de administração paga à imobiliária deve ser informada na ficha “Pagamentos efetuados”, no código 71 – administrador de imóveis. As deduções relativas ao IPTU, condomínio e outras não precisam ser declaradas. O contribuinte locador deve, mês a mês, preencher a ficha no programa com o valor já liquido dos descontos mencionados.

Para diversificar os investimentos e reduzir riscos, fiz uma aplicação em dólares em fundos de um banco fora do País. Sou pessoa física. A aplicação está informada em reais na declaração do meu Imposto de Renda. Qual o tratamento devo dar a essa aplicação? Como os rendimentos devem ser tratados?

As aplicações financeiras realizadas em moeda estrangeira devem ser informadas na ficha de “Bens e Direitos”. Deve ser procurado o item mais adequado para essa aplicação. O item é o 62 no caso de depósito bancário no exterior. No campo “Discriminação” deve ser informado o valor em moeda estrangeira da aplicação financeira existente. No campo “Situação em 31/12 (R$)” informe o valor em reais da aplicação financeira existente no ano em questão. Os rendimentos recebidos de fontes situadas no exterior por residente no Brasil, transferidos ou não para o País, estão sujeitos à tributação sob a forma de recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) no mês do recebimento e na Declaração de Ajuste Anual. Da mesma forma, o tributo incide sobre ganhos de capital relativos à alienação de bens ou direitos e à liquidação ou resgate de aplicações financeiras (inclusive depósito remunerado) adquiridos em moeda estrangeira, bem como sobre a alienação de moeda estrangeira mantida em espécie. Esses itens estão sujeitos à apuração de ganho de capital sujeito à tributação de forma definitiva. A base de cálculo do imposto devido é a tabela progressiva mensal vigente no mês do recebimento do rendimento e recolhido até o último dia útil do mês subsequente. O imposto pago no país de origem dos rendimentos pode ser compensado até o valor correspondente à diferença entre o imposto calculado, com a inclusão dos rendimentos de fonte no exterior e do imposto calculado sem essa inclusão.

Aposentei-me em 2009 e, com minhas economias, comprei em 2010 um apartamento em São Paulo na planta. O imóvel foi entregue em 2013 e já estava totalmente quitado. O apartamento foi vendido em 2013 e paguei o ganho de capital. No final do ano passado, comprei outro apartamento na planta em Guarulhos e paguei integralmente à vista. A entrega está prevista para 2016, quando pretendo vender (por R$ 350 mil) e investir em outro imóvel. Moro desde 2000 no mesmo apartamento e gostaria de vendê-lo para comprar um menor e reduzir as despesas de condomínio. Se em 2015 eu vender o imóvel onde moro (por R$ 850 mil) e num prazo de seis meses comprar outro para moradia própria eu terei de pagar o ganho de capital? Ou devo esperar para fazer isso somente após a venda do imóvel em Guarulhos e evitar pagar ganho de capital sobre o imóvel em que moro? Os municípios dos imóveis fazem alguma diferença?

Na primeira pergunta a resposta é que você não terá que pagar imposto sobre ganho de capital se todo o dinheiro da venda do imóvel for utilizado na compra de outro dentro do prazo de seis meses, desde que este tipo de benefício não tenha sido usado nos últimos cinco anos. Como no caso do imóvel negociado em 2013 houve pagamento do tributo do ganho de capital, este negócio não trará impedimento algum para a obtenção do benefício tributário na venda e compra de outro imóvel. Mas, como o valor da venda deverá ser maior que o valor da compra do novo imóvel, provavelmente haverá uma diferença sobre a qual será apurado ganho de capital. No caso da segunda pergunta, entendi que você tem a intenção de vender dois imóveis que devem somar perto de R$1,2 milhão e comprar um imóvel por menos de R$ 850 mil. De qualquer maneira, a diferença entre compra e venda deve ser a mesma vendendo um imóvel em 2015 e outro em 2016. Assim, a questão da tributação do ganho de capital não trará impacto na decisão de esperar ou não para vender seu atual apartamento. E os municípios não influenciam no cálculo.

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