Retorno do aluguel não compensa o investimento alto em imóveis

Economia & Negócios

30 de março de 2015 | 08h26

Tenho o valor para comprar uma unidade de 22 metros quadrados na planta, sem garagem, no centro de São Paulo, ao lado do metrô. Você acha um bom investimento atualmente, como venda posterior ou como renda de aluguel? Em vez disso, valeria a pena investir em renda fixa ou títulos públicos?

Investir em imóveis traz riscos e não os retornos equivalentes, particularmente neste momento de preços altos e com grande oferta. Investir em imóveis é uma opção que deve ser muito bem avaliada. O investidor de imóveis espera contar com o aluguel que traga uma renda mensal e, também, com a valorização do bem, assim gerando ganho de capital. Atualmente, esta equação não tem dado bons resultados. O interessado neste tipo de investimento deve considerar riscos de diversas naturezas como: a valorização esperada pode não ocorrer, o não pagamento do aluguel, custos com imobiliárias e problemas com o inquilino. Em caso de vacância, é preciso considerar a possibilidade de ter de assumir as despesas com o imóvel. O valor do investimento inicial está muito alto atualmente e os ganhos com aluguel não estão correspondendo. Dados de fevereiro de 2015 do Secovi/SP sobre os preços do aluguel indicam que os valores estão menores que em janeiro, com queda de 0,2% no mês. Nos últimos 12 meses, os aluguéis subiram 1,9%, ante uma inflação medida pelo IGP-M de 3,9% no mesmo período. Não há dados sobre vacância, mas há o Índice de Velocidade de Locação (IVL), apurado pelo Secovi/SP. Segundo o indicador, os apartamentos de um quarto são alugados em média em 24,1 dias, enquanto a média geral é de 34,4 dias. Em relação às vendas, no acumulado em 12 meses os imóveis que mais venderam foram de dois quartos, com 48% de participação, seguidos pelos imóveis de um quarto, com 43% das vendas. No entanto, a comercialização de imóveis em termos de Valor Global de Vendas (VGV), considerados valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), foram 76% inferiores em janeiro perante dezembro e 26% abaixo do mesmo mês de 2014.

Fiz em 2012 um empréstimo de R$ 300 mil para meu filho comprar um apartamento. Fiz constar esse empréstimo na declaração do ano-base 2012. Ao longo de 2013, em parcelas variadas, ele me pagou R$ 20 mil. Fiz constar essa situação na declaração do ano-base 2013, declarando ainda dívida de R$ 280 mil. Ao longo de 2014, também em parcelas variadas, ele me pagou mais R$ 30 mil. Portanto, na declaração ano-base 2014, vou declarar dívida de R$ 250 mil. Posso fazer isso indefinidamente? Sou obrigado a cobrar juros sobre esse empréstimo? Essa operação pode ser considerada pelo Fisco como doação e, consequentemente, ser tributada? Pelo que já ocorreu, posso ser punido pelo Fisco?

A operação de empréstimo realizada, desde que devidamente lançada na declaração de Imposto de Renda, deve ser mantida até sua quitação. Não vejo como isto possa ser motivo de glosa, pois está havendo pagamentos periódicos e, também, estão sendo devidamente registrados. Por outro lado, do ponto de vista do Fisco Federal, mesmo que houvesse uma doação, não há imposto devido. O tributo sobre doações é de ordem estadual e de cerca de 4% do valor doado. Já a responsabilidade de recolhimento é de quem recebe. Não conheço legislação ou determinação administrativa que obrigue a cobrança de juros.

Tenho aplicado aproximadamente R$ 60 mil em VGBL. Mensalmente, é cobrada uma taxa de R$ 54, chamada de pacote de serviços. É legal a cobrança dessa taxa?

Os planos de previdência abertos cobram dos participantes taxa de administração, de carregamento e, em alguns casos, de saída. A taxa de administração é relativa ao esforço de gestão do plano e destina-se à remuneração do gestor pela aplicação dos recursos da melhor maneira possível, obviamente respeitando a política de investimento do fundo. As atividades exercidas são: a) gestão da carteira do fundo; b) consultoria de investimentos; c) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; d) distribuição de cotas; e) escrituração da emissão e resgate de cotas. Essa taxa é aplicada em relação ao patrimônio líquido do fundo. A taxa de carregamento é um valor cobrado pela seguradora ou instituição de previdência privada em termos porcentuais do valor aplicado, para fazer face às despesas administrativas, às de corretagem e às de colocação do plano. Taxas de saída são cobradas pela administradora para inibir a retirada dos recursos, algumas ocorrem conforme o prazo de permanência dos recursos. Há no mercado planos que isentam essa taxa. De qualquer maneira, o critério e forma de cobrança dessas taxas devem constar explicitamente na proposta de contratação e adesão e no regulamento do plano de previdência. O termo “pacote de serviços” aparenta ser alguma cobrança relativa à manutenção de conta no banco e não em relação à previdência. De todo modo, as tarifas bancárias são regulamentadas pelo Banco Central, mas mesmo assim devem ser objeto de esclarecimento e precisam constar no contrato com o cliente. É adequado, neste caso, procurar pelo banco e verificar exatamente que cobrança está ocorrendo. Caso seja em relação ao fundo de previdência, não há sentido, mas, se for relativa à sua conta corrente, vale discutir se é algo que você está disposto a pagar. Não pague nada que você não tenha certeza do motivo da cobrança e que não tenha a sua concordância.

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