Interessados em aplicar em hotéis têm três formas de realizar o investimento

Interessados em aplicar em hotéis têm três formas de realizar o investimento

fabiogallo

18 Maio 2015 | 07h36

Foto: Daniel Teixera/Estadão

Entre os riscos dos imóveis comerciais estão liquidez e calote. Foto: Daniel Teixera/Estadão

Qual é a melhor opção: comprar uma sala em um edifício comercial ou a participação em cotas de um hotel? 

São dois tipos de investimentos com características e riscos diferentes. Somente considerando o perfil de aversão a risco do investidor, pode ser determinada qual das duas oportunidades é a mais adequada. A compra de sala em edifício comercial é considerada um negócio imobiliário puro em que há um investimento direto. O retorno vem por meio dos aluguéis e do ganho de capital trazido pela valorização do bem. Por outro lado, essa opção apresenta riscos como liquidez, períodos sem inquilino, calotes, além de gastos com reformas e de administração do imóvel. Já a participação em hotéis pode ocorrer de três maneiras: por meio de flats, fundos de investimento ou condo-hotéis. O flat pode servir de moradia do comprador ou ser alugado. De maneira geral, tem riscos próximos ao do investimento na sala comercial. No fundo de investimentos, não há a compra física da unidade, mas sim a participação em um empreendimento imobiliário. Trata-se de um fundo imobiliário em que as cotas adquiridas só podem ser negociadas em mercado secundário. Os riscos são aqueles inerentes aos de fundos fechados, mas não há a dor de cabeça da administração do bem, porque o gestor do empreendimento é o responsável. Como o empreendimento é de maior porte, há redução de riscos. Os rendimentos mensais de tais fundos são isentos de Imposto de Renda. Por último, o condo-hotel é um empreendimento imobiliário que mistura o conceito de condomínio e de hotel. É algo parecido com os apart-hotéis, porque tem uma estrutura operacional hoteleira, mas com 100% de unidades autônomas. Os investidores compram uma ou mais unidades e recebem quantias iguais conforme o lucro obtido pelo empreendimento. Os resultados são repassados mesmo que nem todas as unidades tenham sido utilizadas. O Secovi-SP tem em seu site o “Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados”, no qual detalha parâmetros, referências e procedimentos a respeito do investimento em condo-hotel. É importante estudar onde o empreendimento será executado, porque existe o risco de haver uma super oferta de hotelaria na região.

No passado, vendi um pequeno apartamento na praia, apurei o imposto devido e recolhi. Agora, quero fechar um negócio à base de troca. Vou dar um apartamento de menor valor em troca de outro mais caro, pagando a diferença à vista. Meu apartamento entrará por um valor atualizado, indicando à Receita que obtive lucro com ele. Tenho de emitir o Gcap para apurar o imposto sobre a saída do meu apartamento ou a operação é isenta? Não se trata de uma venda, pois não haverá entrada de dinheiro.

Nesse caso, acredito que a transação esteja isenta de Imposto de Renda porque cai em uma situação prevista em lei na qual o valor da venda do apartamento está sendo usado totalmente na aquisição de outro imóvel. A venda do apartamento da praia deve ser considerada como uma transação à parte, porque houve a apuração do ganho de capital e o devido recolhimento do tributo. No segundo caso, houve a negociação de venda e uso integral dos recursos na compra de outro imóvel mais caro. Os casos em que há a isenção tributária na transação com imóveis são: a) venda de imóvel de até R$ 440 mil, desde que seja o único bem imóvel do titular; b) ganho de capital na venda de imóveis adquiridos até 1969, embora após essa data haja redução do ganho de capital; c) no caso de aplicação do valor de venda integralmente na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. Essa última opção de isenção é irretratável e deve ser informada no Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual. Se houver aplicação parcial do dinheiro da venda, a tributação recai sobre o ganho de capital proporcional ao valor não investido. Vale lembrar que as despesas de corretagem são dedutíveis do valor de venda, reduzindo o ganho de capital. A isenção do ganho de capital é possível, inclusive, em contratos de permuta nos quais um valor é completado, e ainda na venda ou aquisição de imóveis residenciais em construção ou na planta. Por outro lado, não há isenção na venda ou aquisição de terreno, vaga de garagem ou boxe de estacionamento.

Em outubro de 2014, completei 30 anos de trabalho. Para aposentadoria proporcional com o fator previdenciário, falta quanto tempo de trabalho?

Caso você tenha mais de 53 anos de idade e 30 de contribuição à previdência, já é possível se aposentar por tempo de contribuição, isto para os homens. Mulheres precisam ter 48 anos de idade e 25 de contribuição. Em ambos os casos, há um adicional de 40% sobre o tempo que faltava para completar o prazo de contribuição. Na obtenção do valor do benefício será considerada a média dos 80% maiores salários de contribuição desde julho de 1994 até a data de entrada do pedido. Sobre o valor obtido, é aplicado o fator previdenciário. Foi aprovada na Câmara de Deputados a fórmula 95 para homens e 85 para mulheres para aposentadoria integral, em substituição ao fator previdenciário. Por ela, a idade e tempo de contribuição dos homens devem somar 95, respeitando a idade mínima de 60 anos. Assim, um homem pode adquirir a aposentadoria integral quando atingir 60 anos e tiver no mínimo 35 de contribuição. Não precisaria esperar até completar 65 anos. Mulheres têm de ter no mínimo 55 anos de idade e 30 de contribuição. O governo tentará derrubar a medida no Senado ou vetá-la. Temos de aguardar para saber o que vai ocorrer. Pelas regras válidas atualmente, o fator previdenciário reduz bastante o valor do benefício e o trabalhador deve avaliar com cuidado se na sua situação não vale a pena esperar até atingir o teto.