Imóvel como herança: lucro de ganho de capital é apurado sobre cada parte

Imóvel como herança: lucro de ganho de capital é apurado sobre cada parte

fabiogallo

29 de junho de 2015 | 05h00

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Imóveis: mercado está bom para o comprador, não para o vendedor (Foto: Alex Silva/Estadão)

Meu entendimento a respeito da coluna anterior que diz que ‘quem recebe doação é legalmente responsável pelo pagamento de Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)’ difere do publicado. Tenho o entendimento de que o Artigo 9º, § 3º, da Lei nº 10.705 de 28/12/2011, menciona que: “Na hipótese de sucessivas doações entre os mesmos doador e donatário, serão consideradas todas as transmissões realizadas a esse título, dentro de cada ano civil, devendo ser recalculado a cada doação”. Portanto, não inclui doações de doadores diferentes feitas ao mesmo donatário, apesar deste ser responsável pelo pagamento da Guia de Arrecadação Estadual (Gare) de qualquer doação que receba durante um ano civil. A interpretação é certa?

Está correta essa interpretação. A relação é entre um doador e um donatário. Aproveito para agradecer aos leitores que entraram em contato questionando sobre a interpretação que eu havia dado à questão. Em resposta anterior eu havia respondido que para doações de diferentes doadores, dentro do mesmo ano civil, feitas ao mesmo donatário, caso somadas, poderia haver incidência de ITCMD. Essa resposta não foi correta. Embora eu tivesse entrado em contato anteriormente com a Receita da Fazenda Estadual de São Paulo para tirar todas as dúvidas, somente agora consegui uma resposta objetiva dando conta que o limite de isenção é observado nas doações entre os mesmos doador e donatário. Este é o caso do pai e da mãe (CPFs distintos, portanto, dois doadores) que doam ao filho (apenas um donatário) quantias inferiores ao limite de isenção, mas que somadas ultrapassam esse limite: há isenção do imposto. Por outro lado, não há dúvida que quando doações entre um doador e um donatário ultrapassam o limite de isenção dentro do ano civil há ocorrência de imposto.

Tenho uma casa que tem o valor de R$ 300.000 e um apartamento financiado na Caixa no qual o saldo devedor é de R$ 193.000. Seria vantajoso vender a casa por R$ 250.000 para abater os R$ 93.000 do saldo devedor do apartamento e aplicar o restante em alguma operação financeira? Neste caso, qual é a melhor aplicação e qual seria o prazo para recuperar os R$ 50.000?

Reduzir qualquer dívida fazendo com que sejam pagos menos juros sempre é uma boa alternativa. Mas, neste momento, devido à situação econômica brasileira e, particularmente, a parada do setor imobiliário, eu não recomendo esta operação. O setor imobiliário está favorável ao comprador e não ao vendedor. Somente com uma substancial redução de preço você conseguiria vender o imóvel. Dessa maneira, não há garantia que você consiga sequer os R$ 250.000 desejados. Além disso, considere que sempre há custos da operação. Outro aspecto é que embora as taxas de juros estejam altas, favorecendo o investidor, não é fácil obter altas rentabilidades líquidas com o valor de R$ 150.000, que é aproximadamente o valor líquido que sobra entre a venda e o abatimento da dívida. Admitindo-se que você conseguisse a taxa de 0,5% ao mês, já descontada a inflação e imposto, para obter R$ 50.000 de ganho, o dinheiro teria de ficar aplicado por aproximadamente cinco anos. Rentabilidade próxima a essa é possível no Tesouro Direto, o título “Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2020”, (antiga NTN-B), está sendo oferecido a 6,51% ao ano, mais inflação pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Considere também o fato de que somente parte da dívida seria abatida, assim você continuaria a pagar prestações por um bom tempo. Usualmente, os contratos de financiamento imobiliário contêm as regras estipulando o abatimento das últimas parcelas, mas mantendo a taxa de juros e outras condições.

Eu e dois irmãos herdamos um imóvel do meu pai. Nossa mãe é meeira. Ao vendermos, o lucro a ser pago por cada um de nós será proporcional ao valor que cada um irá receber?

Em imóvel possuído em condomínio o lucro de ganho de capital é sobre a parte de cada condômino ou coproprietário. Isto vale, inclusive, para o limite de isenção do ganho de capital para imóveis de valor igual ou inferior a R$ 440.000, pois este limite é considerado em relação às partes. Por outro lado, deve ser verificado, para apuração de ganho de capital, como foi realizada a transmissão do imóvel. Quando do falecimento deve ser realizado o inventário por Escritura Pública (extrajudicial) ou via judicial. No inventário o imóvel pode ser transferido pelo valor constante da última Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do falecido ou pelo valor de mercado. Neste último caso o inventariante deve apurar o ganho de capital, aplicando-se os redutores previstos em relação à data de compra do bem. Deverá ser preenchido o Demonstrativo de Apuração de Ganho de Capital (GCap) e anexado à Declaração Final de Espólio. Assim, quem paga o ganho de capital é o espólio. Acredito ser algo favorável, particularmente quando há interesse de venda no curto prazo. Caso o bem seja transferido pelo mesmo valor do declarado pelo falecido, caberá aos herdeiros apurarem ganho de capital, mas sem o benefício da redução do ganho de capital, porque a data de aquisição do bem passa a ser a do inventário.

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