Doação é oportunidade para avaliar atualização de valor do imóvel

Doação é oportunidade para avaliar atualização de valor do imóvel

fabiogallo

23 de novembro de 2015 | 05h01

Doação de imóvel. Na cidade de São Paulo o ITBI tem alíquota de 3% sobre valor venal do bem (Foto: NILTON FUKUDA/ESTADÃO)

Doação de imóvel. Na cidade de São Paulo o ITBI tem alíquota de 3% sobre valor venal do bem (Foto: NILTON FUKUDA/ESTADÃO)

Pretendo doar aos meus três filhos a nua-propriedade de vários imóveis, em quinhões igualitários, numa única escritura pública e dispensando de colação todos os bens doados até a data da escritura. Os imóveis estão com valores baixos na declaração de Imposto de Renda (IR) e quero doá-los pelo valor venal do IPTU, reajustado pela Prefeitura, gerando lucro fictício, mas, obrigatório pelo Decreto Lei 3.000, art. 119 e parágrafo 1º. Isto é correto?

Esta interpretação está correta. Infelizmente, em questões anteriores sobre o mesmo assunto eu dei duas respostas diversas. Mas, o fato é que se a doação for registrada com valor superior ao que consta na declaração de renda do doador, deverá haver apuração de ganho de capital imobiliário. A base de minha última resposta foi o regulamento da Declaração do IR 2015, particularmente a questão 435, acerca da Declaração de Bens e Direitos. Aproveito para esclarecer a questão de doações de imóveis, pois alguns leitores escreveram com dúvidas e, também, detalhando as distinções entre doações em vida e transmissão por herança e legado. Na doação, para fins de IR, o imóvel pode ser registrado pelo valor constante de sua declaração de IR, que é o valor sem atualização, ou pelo valor de mercado. Caso o valor de doação seja o constante da declaração de renda do doador, não haverá ganho de capital a ser apurado. No entanto, poderá ser perdida a oportunidade de atualização do valor do imóvel, porque a data de aquisição do bem passa a ser a data da escritura da doação, não mais a data original de compra do imóvel. Deve ser feita uma análise para verificar a vantagem ou não dessa atualização. Essa decisão sempre é mais fácil no caso de imóveis mais antigos. Caso o imóvel seja anterior a 1969 é vantajosa a atualização, pois o bem está isento de apuração de ganho de capital. Posteriormente a essa data, algum valor de lucro deve ser apurado. Mas em caso de venda deste bem, a atualização do imóvel pode gerar uma boa redução de imposto a ser pago. Para imóveis mais novos deve ser considerado, também, o valor venal do bem, porque o limite de isenção é para imóveis até R$ 440 mil. Por outro lado, em doações há sempre a incidência de ITCMD ou ITD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), um imposto estadual que incide sobre a transmissão de quaisquer bens ou direitos a título gratuito. A obrigatoriedade do imposto passa a valer com a transmissão do bem por causa mortis ou doação em vida e tem a alíquota base de 4% do valor doado. Embora essa alíquota dependa de cada Estado, sendo que alguns oferecem isenção conforme o valor. Em São Paulo, a isenção do ITCMD é para doações de até 2.500 Ufesps (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo). Em 2015 equivale a R$ 53.125,00. No entanto, não podemos confundir o ITCMD com o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) que é um tributo incidente quando a transação é realizada “inter-vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel. Portanto, o ITBI não é cobrado no caso de doações. Mas, no caso de venda do imóvel antes da doação haverá incidência de IR sobre o ganho de capital e, também, do ITBI. Na cidade de São Paulo, o ITBI tem a alíquota de 3% sobre o valor venal que é apurado independentemente do valor escriturado.

Como declarar as doações recebidas em bens móveis e imóveis?

Para completar o esclarecimento sobre doações de bens e direitos recorremos ao Regulamento de Declaração do IR 2015, que trata a questão na resposta 435. Aquele que recebe as doações deve declará-las da seguinte forma: 1 – Relacionar no campo “discriminação” da Declaração de Bens e Direitos as doações recebidas, com a indicação do nome e do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do doador. 2 – Informar no campo “situação em 31/12/20XX (ano-base) (R$)” o valor do bem ou direito recebido, conforme estabelecido pelo instrumento de doação. 3 – Informar o valor correspondente à doação na ficha Rendimentos Isentos e Não tributáveis.” Pelo lado do doador o procedimento é o seguinte: “informar no item relativo ao bem doado, no campo “discriminação” da Declaração de Bens e Direitos, o nome e o número de inscrição no CPF de quem recebeu a doação; deixar em branco o campo “situação em 31/12/2014 (R$)” e ainda na ficha “doações efetuadas”, de código 81.”

Qual é o tratamento tributário na transferência de bens ou direitos por herança ou legado?

Da mesma forma que no caso de doações na transferência do direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança ou legado, os bens e direitos podem ser avaliados pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos da pessoa falecida, atualizado até 1995, ou por valor superior àquele declarado. No caso de transferência pelo valor superior, pode haver incidência de ganho de capital com a alíquota de 15%. Sendo o contribuinte do imposto o espólio, para isso deve ser utilizado o programa “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital” exportando o resultado para a Declaração Final de Espólio. Como trata o regulamento do IR, “o herdeiro ou legatário deve incluir os bens ou direitos, em sua Declaração de Bens e Direitos, pelo valor de transmissão da parte de que lhe coube, o qual constitui custo para efeito de apuração de ganho de capital numa eventual alienação futura. Considera-se a data de aquisição a da abertura da sucessão (falecimento).” O imposto deverá ser pago pelo inventariante até 30 dias do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha, sobrepartilha ou adjudicação ou lavratura da escritura pública.

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