Retorno do aluguel de imóvel deve superar renda fixa para ser vantajoso

Aplicações em renda fixa, por exemplo no Tesouro Direto, estão rendendo em torno de 0,50% ao mês (bruto) mais a variação do IPCA

fabiogallo

07 de março de 2016 | 08h56

Imóvel desocupado traz custos ao proprietário

Imóvel desocupado traz custos altos ao proprietário

Tenho um apartamento alugado e o inquilino fez duas propostas: alugar por mais 12 meses ou adquirir meu imóvel. O aluguel mensal equivale a 0,33% do valor oferecido pelo inquilino para comprar o imóvel. Se eu vender, consigo aplicação que reponha a inflação do período (correção monetária) e ainda remunere meu capital (juros) em porcentual acima dos 0,33% ao mês? Ainda, em se considerando o cenário atual de alta da inflação e baixa dos valores dos imóveis, qual seria a melhor opção: alugar ou vender?
Deve ser mais vantajoso vender o imóvel e deixar o dinheiro aplicado em renda fixa. O aluguel de 0,33% ao mês em relação ao valor do imóvel é baixo, mas não está distante do que se obtém na atualidade. Por outro lado, aplicações em renda fixa, por exemplo no Tesouro Direto, estão rendendo em torno de 0,50% ao mês (bruto) mais a variação do IPCA. Sem fazermos muitas contas, já é possível perceber que é uma rentabilidade melhor do que 0,33% sem correção monetária. Com o valor, você poderá, ainda, organizar uma carteira de investimentos com vários títulos e diferentes prazos de vencimentos. Isso permite minimizar o grau de risco e ainda manter um rendimento médio superior ao obtido no aluguel do imóvel. Por outro lado, pondere se o valor de negociação do imóvel está dentro dos parâmetros de mercado. Alugar imóvel não está sendo vantajoso mas, obviamente, vale a pena para não deixar o imóvel vazio. Neste caso, os custos são muito altos e representam prejuízo na certa.

 
Gostaria de saber se estou sendo corretamente remunerado. Adquiri 51 NTN-B (Tesouro IPCA + juros semestrais 2020). Os títulos foram comprados em 2011 ao custo de R$ 138.202,35 e com valor bruto atualizado, em 31/01/2016, de R$ 143.634,87. Conforme demonstrativo de hoje, foram-me creditados R$ 3.495,79, resultado do valor bruto de R$ 4.248,95 menos despesas de R$ 115,82, o que dá um líquido tributável de R$ 4.133,13, sobre o qual foi descontado o Imposto de Renda. Pelos meus cálculos, o valor deveria ultrapassar R$ 11.000, se aplicados os 8,2% do semestre sobre o valor inicial, e mais que isso se a base fosse o valor atualizado do lote. Os dois últimos rendimentos liberados foram R$ 3.722,80, menos IR de R$ 575,71, em fevereiro de 2015, e R$ 3.934,02, menos IR de R$ 607,49, em agosto de 2015.
Pelos dados apresentados não acho que está havendo erro nos cálculos. Uma primeira observação é que a taxa de 6,32% é rendimento ao ano e não ao semestre. Esta taxa anual equivale a 3,11% ao semestre. Para melhor entendimento, este título tem o seu preço composto por duas partes, uma relativa à taxa de juros (6,32% ao ano neste caso), sobre a qual o fluxo de caixa futuro será descontado, e outra que é a correção pelo IPCA. Em outros termos, o Preço do Título (PU) é o resultado da multiplicação da cotação pelo valor que corrige o fluxo pelo indexador (VNA) ao qual o papel é atrelado. Para títulos prefixados (LTN e NTN-F), o VNA não é corrigido por nenhum indexador, sendo sempre R$ 1.000. O site do Tesouro Direto traz todas as formas de cálculos, mas que não são de fácil entendimento por leigos. Por outro lado, os cálculos de rendimento são feitos pelo Tesouro para todos os títulos e obedecem com rigor a forma de cálculo. A dica é procurar a corretora com os extratos em mãos e solicitar explicações claras sobre os rendimentos.

 
Gostaria de saber sua opinião sobre o sistema de aplicação financeira do Poupa Brasil. Fiz algumas simulações no site (www.poupabrasil.com.br) e achei muito bons os rendimentos comparados com as demais aplicações existentes no mercado. Minha dúvida é se existe risco superior ao da renda fixa e se o produto é realmente tão vantajoso.
O Poupa Brasil é um sistema de aplicação em renda fixa bastante interessante e o grau de risco é compatível com os outros tipos de renda fixa. Esta plataforma de investimentos online tem como fundador institucional a Acrefi (Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento – www.acrefi.org.br), entidade de classe que reúne bancos e financeiras de pequeno porte com atuação em diferentes segmentos do mercado financeiro nacional. Trata-se de alternativa de investimento em relação ao Tesouro Direto, fundos referenciados DI, CDBs pós fixados ao DI, Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). O Poupa Brasil oferece aplicações em RDB (Recibo de Depósito Bancário), que é um título de renda fixa que acompanha a variação do DI/Selic, título primo irmão do CDB, mas com a diferença de que não é negociável. Em outros termos, trata-se de título que não pode ser vendido no mercado secundário e, portanto, tem menos liquidez do que o CDB. Em contrapartida, o sistema Poupa Brasil oferece recompra por 90% do CDI. Não são cobradas taxas, a tributação é a mesma do CDB e o risco é coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) até o limite de R$ 250 mil. No ato do investimento, o sistema distribui para as instituições associadas até o limite de R$ 100 mil, justamente para manter o principal mais juros dentro do limite do FGC. Somente depois disso é que o investidor receberá o recibo da instituição em que houve a aplicação. Os prazos vão de seis meses a quatro anos – quanto maior o prazo, maior o rendimento oferecido. Embora seja um investimento atraente, é importante fazer a comparação das alternativas que o investidor pode obter em outras instituições, sempre considerando risco, retorno e prazo.