Retomada da construção?

A especialista Ana Maria Castelo atesta que há uma recuperação no mercado imobiliário, mas alerta que é muito cedo para comemorar.

Fernando Dantas

21 de novembro de 2019 | 18h19

Existe uma retomada em curso no setor da construção civil, mas que ainda está muito baseada na queda do custo de capital, e a demanda final ainda não se apresentou de forma clara. Essas são as conclusões a que se chega diante de análise detalhada do setor por Ana Maria Castelo, coordenadora do setor do Ibre/FGV.

Segundo dados do Sindicato Nacional da Indústria de Cimento (SNIC), as vendas de cimento para o mercado interno tiveram alta de 3,1% entre outubro de 2018 e o mesmo mês de 2019, indo para 54,3 milhões de toneladas. O número de unidades residenciais novas vendidas no primeiro semestre de 2019, de acordo com Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC), atingiu 59,5 mil, em alta de 12% sobre o mesmo período de 2018.

Em 2019, o mercado de médio e alto padrão se destaca no avanço do setor imobiliário, com a estrela sendo a cidade de São Paulo, com alta de 69% no ano até setembro, comparado ao mesmo período de 2018, um nível superior à média dos últimos quatro anos.

O saldo líquido em 12 meses de empregos com carteira na construção até setembro é de 59,7 mil, sendo pela primeira vez positivo para este período (12 meses até setembro) desde 2015, e o maior desde 2014. O dado é do Sinduscon SP, com base no Caged, e inclui alguns tipos adicionais de empregos ligados à construção.

Mas quais são os pontos frágeis dessa retomada? Em primeiro lugar, Castelo aponta que o aperto fiscal em cima do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), as dificuldades de relançamento das obras de infraestrutura e o atraso no marco regulatório do saneamento básico são entraves a uma retomada mais forte.

Mas há também sinais, principalmente no mercado paulista, de que uma parcela relevante das vendas está sendo feita para investidores, que em tese adquirem os imóveis para alugá-los (inclusive na modalidade do Airbnb) ou mesmo revendê-los.

A queda dos juros pode contribuir duplamente para isso: torna o financiamento mais barato e também está reduzindo a rentabilidade da poupança aplicada em produtos do mercado financeiro, aumentando a atratividade competitiva de ter imóveis como investimento.

Não há dados concretos sobre essa distinção entre compradores finais de imóveis e investidores, mas Castelo diz que incorporadoras importantes, que tem meios de saber, relatam a ocorrência do fenômeno. No caso de uma delas, segundo a economista, a avaliação foi de que 50% dos compradores recentes fossem investidores.

O risco, é claro, seria o de uma espécie de bolha (o termo aqui deve ser lido com bastante parcimônia) de aquisição de imóveis para alugar ou como investimento patrimonial, que poderia deixar os participantes chamuscados se uma demanda final firme não vier a se apresentar.

Um dado um pouco preocupante é que, desde 2014, os lançamentos de imóveis têm sido superiores às vendas, e recentemente esta diferença se ampliou.

A comparação de dados da sondagem da FGV entre outubro de 2010, em pleno boom imobiliário, e outubro de 2019, também é instrutiva.

Em 2010, 40% das empresas reportavam, como fator limitativo à melhoria dos negócios, a escassez de mão de obra qualificada, e apenas cerca de 8% apontavam demanda insuficiente. Em 2019, 52,6% respondem à mesma pergunta indicando demanda insuficiente, e apenas 5,7% ainda falam de escassez de mão de obra qualificada.

Segundo a análise de Castelo, nada dos fatores de cautela apontados acima significa que a recuperação da construção está fadada a se tornar um fiasco. Muito depende, naturalmente, da continuidade da retomada econômica como um todo, embora ela julgue que, nos segmentos de habitação para faixas de renda inferiores, os subsídios públicos ainda mantêm um papel muito importante.

A visão é mais de que não é hora ainda de soltar fogos de artifício ou esperar que a construção carregue nas costas a retomada economia. O cenário no setor vem melhorando, mas componentes importantes do índice de confiança (como a avaliação da situação atual) ainda estão abaixo do nível neutro, e dúvidas persistem. Já houve um avanço importante, o horizonte se desanuviou, mas a estrada da recuperação é longa e não imune a acidentes de percurso.

Fernando Dantas é colunista do Broadcast

Esta coluna foi publicada pelo Broadcast em 19/11/19, segunda-feira.