O síndico Fabiano Schlichting administra três prédios na cidade de São Paulo. Foto: Tiago Queiroz/Estadão.
Por Plínio Aguiar / ESPECIAL PARA O ESTADO
O síndico Fabiano Schlichting, de 37 anos, administra três prédios na cidade de São Paulo: Visconde de Inhaúma, no bairro Saúde, Edifício Saint Charbel e Condomínio Residencial Mariana, ambos no Tatuapé. Ele vive em um cenário em que a inadimplência vem sofrendo aumento na capital paulista.
Dos 200 apartamentos gerenciados por ele, 26 estão inadimplentes com o respectivo condomínio apenas neste ano. "Quando há um proprietário devedor, eu aciono uma assembleia geral e juntamente com os condôminos decidimos qual será a solução", diz.
O diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), Jaques Bushatsky, conta que o parcelamento do débito é a principal saída. Em casos extremos, o imóvel pode ir a leilão e o dinheiro da venda ser usado para quitar a dívida. O síndico pode fazer um acordo com o proprietário inadimplente, desde que haja autorização dada pela assembleia de condôminos. "A assembleia é a soberana em um prédio e ela decide", diz.
Como consequência do não pagamento da taxa do condomínio, os demais moradores acabam assumindo o lugar do inadimplente, ou seja, o débito é distribuído entre os demais proprietários. Questionado se aquele que pagou no lugar do devedor receberá o dinheiro de volta, Bushatsky nega: "Pelo menos não diretamente."
"É devolvido em reformas no prédio, instalação de equipamentos ou pagamento de funcionários", afirma.
Professor especialista em direito imobiliário da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Luiz Fernando de Almeida Guilherme afiram que os proprietários que pagarem por aquele devedor não podem solicitar o dinheiro de volta. "É discutido na assembleia todo o processo: se haverá acordo, e em caso positivo, onde será aplicado o dinheiro quando recebido, ou se será entregue aos que pagaram."
Justiça. "Estou com sete casos rolando na Justiça pela falta de pagamento da taxa condominial", diz a síndica Kátia Lopes, de 40 anos. Ela administra o Condomínio Residencial Max Vita I, na cidade de São Bernardo do Campo, região metropolitana de São Paulo. O prédio possui, ao todo, 246 unidades.
Kátia conta que os casos graves já estavam sendo administrados pela lei antes de sua gestão, há quatro anos. 'Parecia festa do abacaxi'. A síndica diz que tentou negociar com os inadimplentes, mas nenhum se mostrou apto para negociação. "Inventam desculpas, falam que não estão no apartamento", relata. "A solução é cercar de todos os modos."
A síndica profissional colocou avisos dentro dos sete elevadores que o prédio possui, alertando a importância do pagamento da cota condominial e as consequências que se tem quando não é paga. "Mas não tem jeito, sempre tem um caso que vai ao extremo", diz.
Ela conta que no final, o condomínio não tem gastos quando o caso é levado para a justiça. "Nós contratamos advogados e temos contas para pagar, mas o caso sempre é ganho, então depois recebemos todos os encargos de volta, com juros", diz.
O síndico Schlichting já passou pela mesma situação. "Eu sempre tento fazer uma negociação, das mais variadas formas, para que o caso não chegue à Justiça", diz ele. Mas nem tudo são flores. Schlichting conta que já protocolou uma ação judicial. "Demos seis meses para o proprietário quitar a dívida, mas como ele não pagou, tivemos que entrar com uma ação para resolver o caso."
Com o aumento do desemprego e a rápida cobrança judicial, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apontou aumento das ações protocoladas na Justiça de janeiro a junho de 2017 na capital paulista por falta de pagamento da taxa de condomínio. Foram 6.059 execuções neste ano, contra 1.856 do mesmo período do ano passado, uma alta de 226,5%.
Se comparado com o mês anterior, houve decréscimo. Foram 1.351 processos no mês de junho, 5,2% a menos que os 1.425 ajuizados do mês de maio. Os dados são do Departamento de Economia e Estatística do Secovi.
Apesar de a taxa ser alta, os números não são tão representativos. "Existem 45 mil prédios na capital (paulista). Considerando que cada um deve ter, em média, 30 unidades, somam, então, 1,5 milhão de imóveis. Com a taxa, o número de devedores se torna menor que 1%", argumenta o fundador da Hubert Gestão Imobiliária, Hubert Gebara.
Caso mais extremo, mas pertinente, é o despejo. Bushatsky diz que o síndico pode pedir a saída do proprietário, caso ele não pague a taxa. 'Não são ocorrências raras, mas elas existem. A lei permite, já no primeiro mês não pago, solicitar a evacuação'.
O professor Guilherme relata mudanças no Código de Processo Civil. A ação judicial de cobrança de condomínio chamava-se procedimento sumário até março de 2017. Após a entrada em vigor da nova lei, chama-se execução. O valor da multa também foi alterado: de 10% para 2%. Outra alteração é o prazo de solução: podendo durar até oito anos, hoje o processo é conduzido em até um ano. "Caso o proprietário não quite a dívida, o imóvel vai para leilão", conta.
Fórum. O fórum da capital paulista que mais registrou execuções no primeiro semestre deste ano foi o Central, com 2.037 ações, segundo o Secovi. Na outra ponta, temos Parelheiros, na zona sul, com nenhum registro no período analisado pelo sindicato.
A lista segue com Santo Amaro, com 1.039, e Santana, com 454. Jabaquara aparece na quarta posição, com 416 ações, seguido do Tatuapé, com 328. O ranking segue com Pinheiros (303), Freguesia do Ó (284), Lapa (231), Vila Prudente e Butantã (224), Itaquera (210), Penha (153), Ipiranga (101) e São Miguel Paulista (53).
Edifício Visconde de Inhaúma, situado no bairro Saúde, na zona sul de São Paulo, é administrado pelo síndico Fabiano. Foto: Tiago Queiroz/Estadão
Parcelamento de débito. O número de acordos realizados para quitação de dívidas condominiais aumentou neste ano. Segundo a empresa administradora Lello Condomínios, foram feitas 32.500 mil negociações no primeiro trimestre de 2017, acréscimo de 11% sobre os 32 mil tratos executados no mesmo período de 2016. A companhia administra 15 milhões de metros quadrados no País.
Para o especialista em condomínios e diretor da Gábor RH, Ricardo Karpat, o acréscimo é uma consequência. "O aumento de acordos é um reflexo do aumento de inadimplentes. É um resultado quase negativo para o setor", diz.
Um exemplo de acordo foi o realizado com o gerente de marketing Luís Gustavo (nome fictício), de 46 anos. Ele estava desempregado no final do ano passado, e não pagou as taxas de condomínio de dezembro à março, somando um débito total de R$ 2.800.
Juros. "Eu tinha outras prioridades a pagar", conta. Por prioridade, ele diz "cartão de crédito", o qual possui juros mais elevados. Gustavo lembra que tentou negociar com a administradora do condomínio onde mora, mas sem sucesso. "Eu pedi juros menores ou que parcelassem a dívida, mas negaram as duas opções."
Passado alguns dias, ele encontrou o síndico pelo prédio. "Eu falei que estava devendo e ele, gentilmente, pediu para conversar com a administradora para ver o que conseguia", conta. Gustavo revela que condomínio parcelou a dívida em dez vezes, com juros de 2%.
O gerente de marketing diz que ficar em débito é constrangedor: "Você fica devendo e parece que todo mundo olha de forma diferente para você. Eu me senti mal, morando em um apartamento (de 85 m²), sabendo que tem uma dívida, mas que não consegue pagar", acrescenta.
A partir do mês de abril, quando começou em um novo emprego, Gustavo voltou a pagar mensalmente a taxa do condomínio e, ao mesmo tempo, o débito que tinha com o prédio.
Limite. Karpat esclarece que os síndicos podem apenas fazer acordos para parcelar os débito com os inadimplentes. "A lei contempla apenas parcelamento da dívida, e não prevê descontos", afirma.
A gerente de relacionamento com o cliente da Lello, Angélica Arbex, diz que o síndico precisa ser cauteloso e receptivo: "É importante que o sindico entenda a situação para depois fazer uma análise e dar a resposta adequada a cada caso", afirma.
