Estacionamentos compactos com vagas indeterminadas - um reflexo de terrenos pequenos disponíveis para incorporação e altos custos de construção - são tendência nos residenciais nos últimos anos e, muitas vezes, ingredientes perfeitos para desentendimentos entre moradores depois da implantação efetiva dos condomínios.
O excesso de vagas "trancadas" e o tamanho delas, comumente no limite do minimalismo, são alguns dos pontos que podem motivar conflitos, especialmente quando reina entre os usuários a desinformação. "Muitas pessoas adquirem um imóvel sem verificar toda a documentação. Compram achando uma coisa, depois veem que é outra", diz o engenheiro civil Flávio Figueiredo, conselheiro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (Ibape-SP).
Nesse sentido, o consumidor deve ter clareza do tipo de vaga associada ao imóvel. Se ela for determinada, terá uma escritura própria e poderá ser escolhida pelo proprietário no momento da aquisição. Se for indeterminada, apenas o direito de uso será concedido, e normalmente a divisão das vagas se dará por meio de sorteios já na operação do condomínio.
Para evitar surpresas, Figueiredo recomenda que os consumidores avaliem previamente as características das garagens, levando em conta também os desejos de consumo automotivo - afinal, carros maiores podem causar mais dificuldades.
"Mesmo em um lançamento, a pessoa pode ver a planta da garagem, que tem a distribuição e as dimensões das vagas. E, quando o projeto é aprovado, ele fica arquivado no Cartório de Registro de Imóvel, podendo ser consultado por qualquer um", diz.
A configuração dos locais de estacionamento respeita diretrizes legais. Na capital, elas estão no Código de Obras e Edificações (COE), que determina aspectos como o porcentual de vagas pequenas, médias e grandes nos diferentes tipos de garagem, além da largura dos corredores internos e até mesmo as angulações para manobra.
De acordo com a arquiteta Fadva Ghobar, do escritório Ghobar Planejamento de Garagens, o atual COE, de 1992, tem boas métricas para as angulações das garagens, mas está defasado com relação ao tamanho das vagas - esta lei passa por revisão da Prefeitura, e o novo texto deve ser enviado para o Legislativo no segundo semestre. "Nos últimos anos, já é uma recomendação das incorporadoras fazer projetos com as vagas com largura entre 2,25 metros e 2,30 metros, mais confortáveis."
A legislação paulistana estabelece que as vagas pequenas, que representam a metade do total exigido em estacionamentos privados da cidade, tenham pelo menos 2,00m de largura por 4,20m de comprimento. As grandes, por sua vez, devem ter, ao menos, 2,30m por 5,50m.
Fadva comprou, no ano passado, uma unidade na planta, sem abrir mão de se informar sobre a característica da garagem. No estande de vendas, ela pediu para ver a planta do espaço e ficou especialmente satisfeita ao saber que o prédio tem previsão do serviço de manobristas - este item deve integrar a convenção condominial.
Nos estandes, o memorial de incorporação, que reúne todas as especificações técnicas do imóvel em aquisição, informa aos clientes os tipos de vaga do empreendimento - determinada ou indeterminada, - e a quantidade destinada a cada unidade. Muitas vezes, as dimensões dos espaços de estacionamento ficam disponíveis apenas na planta do estacionamento.
Operação. Mesmo com os cuidados do consumidor no momento da compra do imóvel, nem todos os problemas podem ser evitados, porque alguns ajustes são necessários na operação dos condomínios - isso quando as vagas não são previamente demarcadas.
De acordo com Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert, é desejável que a primeira administradora do edifício, indicada pelo incorporador, verifique a configuração do estacionamento antes da assembleia de implantação. "Muitas vezes, a garagem não está bem distribuída e podem ser feitos ajustes."
Na assembleia de instalação, quando, entre outros fatores, a convenção de condomínio elaborada pelo incorporador é ratificada pelos proprietários, já é possível, segundo Gebara, discutir se os condôminos terão interesse em contratar manobristas para o prédio, o que eliminaria a necessidade de sorteio no caso dos empreendimentos com vagas indeterminadas. "Mesmo assim, a grande maioria decide pelo sorteio."
Se esse for o desejo dos proprietários, o corpo diretivo deve se preparar para evitar confusões na assembleia de distribuição das vagas de garagem. Normalmente, essa reunião somente é convocada após alguns meses de funcionamento do condomínio, quando o aumento da ocupação passa a justificar a divisão oficial do espaço.
Antes do sorteio, Gebara recomenda que os gestores do condomínio realizem um levantamento da marca e do modelo dos automóveis dos moradores. "Aí, se quiserem, podem fazer um sorteio dirigido (reservando as vagas mais espaçosas para os carros maiores)", diz.
Em Diadema, no residencial onde Silvio Vital, de 47 anos, é síndico, uma comissão de condôminos foi formada para organizar o primeiro sorteio de vagas, entregue em dezembro de 2013. A assembleia foi realizada um ano depois da implantação, quando passou a haver ocupação de cerca de 100 unidades de um total de 342, com direito de uso de uma ou duas vagas.
O empreendimento tem três torres, por isso o grupo de proprietários mapeou todo o estacionamento, de forma a garantir que o sorteio não só fosse dirigido de acordo com os prédios, mas também respeitando os casos de vagas duplas. "Eles fizeram esse trabalho por mais de um mês", conta Vital.
O corpo diretivo aproveitou o cadastro de veículos dos moradores do condomínio para identificar os carros maiores. Uma semana antes do sorteio, também solicitou que os moradores com necessidades especiais manifestassem suas demandas. Além disso, o síndico realizou reuniões com os moradores de cada uma das torres, explicando como seria feita a divisão. "No momento da assembleia, todo mundo já sabia o que ia ocorrer. Não houve dúvida."
Três urnas foram usadas no sorteio em cada uma das torres do residencial: na primeira estavam os números das unidades; na segundo, apenas os números das vagas duplas; e, na terceira, os das individuais. "Depois que dividimos as vagas, demos 30 dias para as pessoas se adaptarem. Posteriormente, elas poderiam, se quiser, trocar."
