Artigo: Lei de zoneamento e mercado
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Artigo: Lei de zoneamento e mercado

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28 Junho 2016 | 05h52

FOTO: HÉLVIO ROMERO / ESTADÃO

FOTO: HÉLVIO ROMERO / ESTADÃO

Por Claudio Tavares de Alencar*

Neste breve artigo discuto as diretrizes do novo Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo (PDE), Lei 16.050/14, sancionada em julho de 2014, e seus reflexos sobre a atividade imobiliária paulistana, concentrando o debate na nova Lei de Zoneamento (LPUOS), sancionada em 22 de março de 2016.
O novo PDE estabelece como diretriz primordial a indução do desenvolvimento dos novos empreendimentos imobiliários na região de influência dos grandes eixos de transporte público de massa, notadamente os corredores de ônibus e linhas de metrô.  As principais diretrizes do plano, por meio do incentivo à produção de empreendimentos de uso misto, buscam, por exemplo, reduzir os deslocamentos entre moradia e trabalho.
O plano traz em seu bojo conceitual, também, a leitura sistêmica que se impõe na concepção dos novos empreendimentos, levando em conta os seus impactos não somente na escala do lote, mas antes na da quadra e mais tenuemente na cidade como um todo.  A meu ver, estes configuram os aspectos positivos da concepção geral do plano e da nova Lei de Zoneamento.
O PDE já estabeleceu índices e parâmetros que deveriam ser objeto de detalhamento somente na LPUOS; de todo modo as seis macro áreas predefinidas no plano estão desdobradas e detalhadas na Lei de Zoneamento em três territórios, caracterizados como Território de Transformação, de Qualificação e de Preservação, nos quais estão abrigadas as zonas definidoras dos usos permitidos, regras de parcelamento e ocupação do solo.
No Território de Transformação foram desenhadas cinco zonas de uso que incluem os parâmetros de coeficiente de aproveitamento, gabarito, limite de vagas para automóveis e incentivos à introdução do conceito de fachada ativa nos empreendimentos, que, por sua vez, já estão predefinidos no PDE tanto no denominado Eixo, região do entorno mais próximo dos eixos de transporte público coletivo, como no chamado Remanso – interior dos bairros mais adensados.
No Território de Qualificação foram estipuladas pela LPUOS seis zonas de uso que abrigam os parâmetros da região do Remanso, predefinida no PDE.  Por fim, o Território de Preservação está composto de quatro diferentes tipos de zonas de uso e ocupação.
Todavia, os formuladores do plano e da LPUOS não atentaram com o devido cuidado para o fato de que a construção da cidade é diretamente derivada da força empreendedora, que, por sua vez, se mobiliza para a geração de novos negócios quando percebe atratividade no mercado.
Mantida a qualidade dos produtos residenciais, dimensões, acabamentos, conforto das moradias, serviços, entre outros atributos, que hoje estão em oferta no mercado e que foram concebidos e lançados sob a égide do antigo marco legal, as novas diretrizes estabelecidas pelo novo PDE penalizam sobremaneira a atratividade setorial para futuros lançamentos. O fato deve-se, principalmente, às restrições impostas nos coeficientes de aproveitamento dos terrenos nas diversas zonas e aos valores de outorga que devem ser pagos à prefeitura para permitir a expansão do potencial de construção nos terrenos.
Deste modo, o preço do terreno pago pelo empreendedor se dilui por um número menor de unidades residenciais, o que indica que se as dimensões e outros atributos das unidades do projeto forem mantidos, necessariamente, os preços de oferta se elevarão. Ou, ainda, no caso de se manter o número de unidades do empreendimento, o cenário implicará em redução de suas dimensões e encarecimento do preço por metro quadrado.
Estudos do Núcleo de Real Estate (NRE-Poli) indicam que, pelo impacto do preço da outorga, para preservar uma remuneração atrativa dos empreendedores, será necessário acrescentar de 15% a 27% ao preço de hoje dos mesmos imóveis se fossem construídos segundo, os ditames do novo PDE.
Em síntese, os maiores impactos do novo PDE e da nova LPUOS ocorrerão no público comprador de imóveis, seja porque pagará mais caro por um produto equivalente em termos de qualidade interna e de localização, do que pagaria diante das regras da legislação anterior. Seja devido ao pagamento de preço equivalente ao vigente anteriormente à sanção da nova legislação, para receber um produtor inferior, em termos de qualidade física intrínseca ou da sua localização na malha urbana.

*PROFESSOR DOUTOR DO DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE CONSTRUÇÃO CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA USP