GUSTAVO COLTRI
Pouco depois de receber as chaves de seu novo imóvel, um residencial de dois dormitórios na zona oeste de São Paulo, Patrícia Urdiale, de 43 anos, mudou-se para Luanda, do outro lado do Atlântico, sem nem mesmo ter a oportunidade de morar na propriedade. Ela chegou a
Angola no início do ano para trabalhar só por três meses como consultora de uma emissora de TV local, mas acabou na África por mais tempo do que planejava.
"Agora, estou voltando para o Brasil para 15 dias de férias e, depois, retorno. Quero alugar meu apartamento por um período de três a seis meses", diz. Patrícia pretende cobrar cerca de R$ 2.100 mensais pela locação e acredita que um contrato formalizando o aluguel já seria mais do que suficiente para mantê-la respaldada - ela não faz questão de procurar a ajuda de uma imobiliária. "E, se o inquilino for parente ou amigo, acredito na palavra", confessa.
É perfeitamente possível locar um imóvel em um caso como o de Patrícia, em que a ausência temporária requer um prazo de aluguel menor do que o habitual. Mas os profissionais do mercado imobiliário não recomendam a aposta na informalidade. "Por mais que seja um familiar, é importante haver um contrato com administradora, porque mesmo uma pessoa próxima do proprietário pode deixar de pagar o condomínio, por exemplo", diz o diretor de vendas de imóveis prontos na Lopes, Vanderlei Canella.
A Lei. De acordo com a Lei do Inquilinato (8.245/1991), as locações residenciais no País não precisam ter um tempo mínimo ou máximo. No entanto, os proprietários não podem retomar para si as propriedades sob a posse dos inquilinos enquanto os contratos tiverem um prazo determinado - eles têm direito de venda dos bens, contudo. Já os locatários podem devolver os imóveis antes do período previamente combinado se pagarem uma multa proporcional ao tempo de permanência.
Quando as acordos passam a ser válidos por tempo indeterminado, porém, as condições para o pedido de desocupação são diferentes dependendo do período de vigência contratual. "A lei cria uma distinção entre contratos com 30 meses ou mais e com menos de 30 meses", diz especialista em direito imobiliário José Guilherme G. Siqueira Dias, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.
Nos aluguéis de dois anos e meio ou mais, o contrato é automaticamente prorrogado por tempo indeterminado se o locatário permanecer em posse do imóvel por até 30 dias depois do fim do período inicialmente previsto, sem haver oposição do dono. Nesta nova condição, o locador tem direito de pedir o imóvel de volta em qualquer momento e por quaisquer motivos, desde que dê ao inquilino um mês para deixar a unidade.
Já para as locações com prazo inferior aos 30 meses, os contratos são prorrogados por tempo indeterminado imediatamente após o término do prazo inicial do contrato de aluguel - isso, claro, quando o dono da residência não solicita que o inquilino desocupe o local até a data de encerramento da locação.
Contudo, o locador tem restrições para solicitar o bem quando as locações se tornam vigentes por tempo indeterminado. O artigo 47.º da Lei do Inquilinato estabelece as condições para que a retomada seja permitida nos aluguéis curtos, entre as quais se destacam: o acordo mútuo entre os envolvidos, a vigência ininterrupta do aluguel por mais de cinco anos e o uso da unidade pelo proprietário, seu cônjuge ou companheiro e seus filhos ou pais que não disponham de imóvel próprio, assim como os respectivos companheiros deles.
Até três meses. Quando o dono da residência quer alugá-la por até 90 dias, uma opção é realizar o contrato para temporada, segundo o diretor de legislação do inquilinato do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Jaques Bushatsky. "Nesse tipo de aluguel, posso cobrar, de forma antecipada, todo o valor a ser pago pelo inquilino e exigir as mesmas garantias previstas nas outras locações."
Aderir a essa modalidade requer cuidado, no entanto. Terminado o prazo acordado, a legislação determina que, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, ficará presumida a prorrogação do aluguel por tempo indeterminado. Neste caso, a possibilidade de pagamento antecipado deixa de existir. "E ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47", explica parágrafo I do artigo 50.
O ARTIGO 47º
"Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:I Nos casos do art. 9º (mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento e demais encargos; para a realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público e que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recusar a consenti-las);II Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com o seu emprego;III Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;IV Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;V Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos"
