Especial para o Estado
Ainda que a procura por imóveis no Centro de São Paulo tenha sofrido queda desde o começo da pandemia do novo coronavírus, empresas do setor imobiliário que apostam na região estão comemorando bons resultados.
De acordo com dados divulgados pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), no segundo trimestre de 2020 foram concedidos 10 alvarás para construção de prédios residenciais no Centro de São Paulo - 150% a mais do que no mesmo período do ano passado. Em 12 meses, somaram-se ao todo 37 alvarás para a região central, com destaque para Bela Vista, Santa Cecília, República e Liberdade.
Com o lançamento do Downtown Nova República inicialmente planejado para março, a incorporadora Setin se viu obrigada a adiar os planos quando foi decretado o isolamento social. "No início de junho, acompanhando a demanda do mercado e a flexibilização da quarentena, reagendamos o lançamento para 25 de julho", conta o diretor comercial Evanilson Bastos. Das 342 unidades do projeto, que se dividem entre estúdios e apartamentos, 274 já foram vendidas.
O empreendimento é o oitavo da linha criada pela incorporadora com produtos similares em bairros como Consolação, Bela Vista, Luz e Sé, todos na região central de São Paulo. O Nova República será erguido ao lado do já entregue Praça da República, que teve as unidades liquidadas.
"Vejo dois perfis de comprador", diz o executivo. "O investidor, que compra para locar e acredita no movimento e na valorização do Centro; e o público que compra para morar, que tem um estilo de vida alinhado a tudo que a região oferece." Ele diz acreditar que os paulistanos continuarão a preferir movimento, relacionamento e interação na hora de escolher um endereço. "A quarentena nos apresentou novos costumes, mas nossa essência não muda."
Essa é também a opinião de Cyro Naufel, diretor de atendimento da Lopes Imobiliária, que teve 6,6 mil unidades lançadas nos últimos 36 meses em bairros como Liberdade, Santa Cecília, Bela Vista e o Centro propriamente dito. Foram comercializados 81% dos apartamentos. Segundo ele, houve crescimento de buscas por casas, coberturas e imóveis fora da capital no site da empresa, mas é uma demanda específica.
"Acredito que o comprador do Centro não se insere nesse perfil e também encontra nos empreendimentos oferecidos na região as novas necessidades que a pandemia criou, como deslocamentos curtos e possibilidade de home office", analisa.
Conforto, mobilidade e conexão com a cidade foram os pontos que levaram o advogado Guilherme Neves, de 27 anos, a morar no Centro. No final de 2018, ele e a namorada, a assistente jurídica Victória Linn, de 24 anos, resolveram morar juntos e optaram por um estúdio na República.
O advogado diz que a Prefeitura tem concedido benefícios para fomentar o crescimento do local, mas acha que ainda há muito a melhorar em questões sociais e de segurança pública. "Recentemente vi notícias de que algumas empresas e escritórios estão se mudando para o Centro e acho isso fantástico", comenta. "A região tem um potencial incrível e cabe ao Estado e à sociedade explorá-lo."
Com a chegada da quarentena, ele conta que as ruas pouco povoadas trouxeram uma sensação maior de insegurança, mas o momento não abalou o gosto pelo bairro. "A escolha (do imóvel) se deu por uma conexão com a região, mas também por ela permitir fácil e rápido acesso aos principais locais de trabalho, saúde, entretenimento e lazer", explica.
Mesmo com a reabertura gradual do comércio, o casal continua evitando frequentar lugares públicos sem necessidade, mas no último final de semana deu uma escapada para tomar sorvete nas calçadas do Centro. "Foi bom para sair do apartamento e aproveitar o dia bonito. As ruas estavam com uma movimentação relevante, bem maior que um mês atrás."
Perfil do morador e vazio habitacional
A incorporadora TPA, que transformou em residencial o antigo Edifício Irradiação, na Avenida Senador Queirós, levantou 13 empreendimentos na região nos últimos anos. Os primeiros, lançados entre 2007 e 2009, tinham unidades maiores e um público heterogêneo. De 2015 para cá, o perfil mudou para pessoas de até 30 anos ou com mais de 50 em busca de unidades compactas.
"As vendas estão evoluindo conforme a gente esperava", afirma Mauro Teixeira Pinto, sócio-diretor da TPA, que credita a continuidade dos negócios à queda da taxa de juros e ao fato de as obras não terem parado. "Há também a própria natureza do que a gente faz, que é residência, e as pessoas estão mais em casa agora", diz.
Os incentivos da Prefeitura são um fator que preocupa o empresário. "Tem uma coisa muito séria acontecendo, que é a intenção de taxar bairros como República e Sé, que hoje não são taxados justamente para atingir o potencial construtivo total", alerta.
Ele afirma que, se aprovada, a taxação vai encarecer as unidades e empurrar o público para a periferia, induzindo novamente ao movimento pendular de transporte e todos os custos que isso acarreta para o cidadão. "Ao meu ver é um erro urbanístico importantíssimo que vai na contramão do que está sendo feito no mundo inteiro."
Achar o equilíbrio entre o público e o privado é um dos desafios do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) para o setor central da cidade, segundo o Secretário de Desenvolvimento Urbano Fernando Chucre. "A prioridade é ocupar esse vazio habitacional que existe com incentivos à produção de novas unidades para diversas faixas de renda e retrofit, em que imóveis subutilizados são recuperados", diz.
O projeto ainda não seguiu para votação na Câmara Municipal porque a questão da cobrança de outorga no distrito Sé-República gerou discussão com o setor imobiliário. "A outorga vira recurso para o Findurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano), que financia as obras de interesse geral, como calçadões e habitação social", explica. "Estamos tentando uma arrecadação intermediária e oferecer bônus em metros quadrados para construir outros empreendimentos. A ideia não é dificultar e sim incentivar o setor produtivo."
Insegurança e vulnerabilidade social
Apesar de o Centro ser estatisticamente uma das regiões com o menor número de assaltos e homicídios da cidade, ele fala que gera maior sensação de insegurança por ficar vazio, principalmente à noite. "Hoje 95% dos recursos vão para áreas vulneráveis da periferia, mas é importante também requalificar o Centro", completa o secretário.
Para a arquiteta e urbanista Simone Gatti, representante do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo (IABsp) no Conselho Municipal de Política Urbana e na Comissão Executiva da Operação Urbana Centro, a revitalização está atrelada ao mercado imobiliário, mas não depende só dele.
"A região possui necessidades bem específicas, centradas em três pontos principais: imóveis vazios e subutilizados, precariedade habitacional e vulnerabilidade social", analisa.
Ela fala que, se a tendência de home office iniciada pela quarentena se mantiver, a estratégia do PIU Setor Central, baseada na atratividade do mercado, pode sofrer um impacto negativo.
"Não há uma política efetiva de melhoria da habitabilidade dos cortiços existentes no Centro ou para os sem-teto que ocupam imóveis vazios", prossegue. "Sem resolver essas questões, continuaremos a enxugar gelo e o Centro continuará precário, vulnerável e muito pouco atrativo, considerando o aumento das desigualdades sociais acentuadas com a pandemia do covid-19."