Como proteger o  condomínio em obras de manutenção
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Como proteger o condomínio em obras de manutenção

Elaboração de memorial descritivo com detalhes da obra, do material a ser usado e do tempo previsto para execução ampara o residencial

Claudio Marques

26 Junho 2016 | 07h16

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Obras de manutenção em fachada de edifícios, como pintura ou limpeza, dependendo do acabamento, e impermeabilizações requerem planejamento técnico e financeiro. O conjunto de 11 torres na Vila Sônia onde Taola Montesano Armentano Honain é síndica adotou uma série de precauções, seguindo o conselho da administradora do condomínio, para se precaver de problemas futuros.

Com fachadas revestidas de pastilhas, algumas delas começaram a se soltar espontaneamente dos prédios inaugurados há 18 anos e onde residem 2.500 pessoas em 684 apartamentos. “A durabilidade desse tipo de revestimento é de 20 anos. Então, já estávamos chegando ao limite da vida útil recomendada para as pastilhas. O condomínio optou por fazer a obra (de recolocação, manutenção e limpeza), porque havia riscos”, diz Taola.

Em assembleia, foi eleita uma comissão para fazer a licitação para contratar a empresa para executar a obra. Antes, com a consultoria profissional de um engenheiro, foi feito o levantamento da patologia das torres, ou seja, se era somente uma questão de fazer a troca de pastilhas ou se havia outros problemas nas fachadas em decorrência da idade da construção, tais como infiltrações causadas por pequenas rachaduras. Com isso, também foi possível calcular o volume de pastilhas a serem trocada.

De posse dessas informações, conta Taola, procedeu-se à elaboração do memorial descritivo. “O documento contemplou tudo, desde qual técnica usar até qual tipo de sabão utilizar para lavar as pastilhas e o tipo de material, entre outros”, conta. Com esse documento, os orçamentos teriam como base exatamente as mesmas informações. “Depois, a escolha foi aprovada em assembleia, assim como o rateio (que é cobrado mensalmente na taxa de condomínio) para a execução das obras.” O valor total do serviço foi fechado em R$ 3 milhões para ser executado em dois anos.

Os trabalhos foram iniciados em fevereiro do ano passado. “Mas em meio à execução foram encontradas patologias que não estavam previstas, houve atrasos na obra. Agora, temos duas torres que já foram entregues, outras duas vão ser concluídas até o final deste mês e três estão em andamento”, revela a síndica.

Impermeabilização. Diretor da Manager Condomínio, Marcelo Mahtuk defende que um condomínio sempre contrate antes o serviço de um engenheiro para ajudar a levantar os reais problemas do edifício, não apenas no caso de pintura ou manutenção de fachadas, mas também nos casos de impermeabilização, que é um problema recorrente em vários nos prédios.

“É um assunto complexo. Existem mantas (de impermeabilização) de 15cm, de 10cm, onde se vai virar a manta, é um assunto que precisa do apoio da engenharia. Minha sugestão é que o síndico e o conselho contrate um engenheiro para ele fazer a especificação”, argumenta.
Esse profissional, então, vai preparar um memorial descritivo determinando, por exemplo, qual tipo de manta deve ser aplicada, a metragem necessária, como ela deve ser aplicada. “Aí, então, é feita uma carta-convite, que o condomínio envia para as empresas orçarem”, diz.

O executivo diz que a administradora, posteriormente, avalia se os preços estão adequados, se a empresa entregou todos os atestados solicitados, se ela é idônea no mercado para fazer a impermeabilização.
O diretor de Condomínios do Sindicato da Habitação, Sérgio Meira de Castro Neto, diz que a partir de cinco anos depois de instalada, é preciso vistoriar constantemente a manta – esse é normalmente o seu prazo de validade. “A manta é um elastômero, que estica e encolhe conforme o calor e o frio. Para que não fique diretamente exposto ao tempo, é revestido com o que se chama de proteção mecânica”, explica.

“Trata-se de uma massa fraca de cimento e areia. Muitas vezes, esse massa começa a soltar e trinca, e uma pessoa ao pisar nela pode fazer com que uma pedra um pouco maior comece a furar a manta, por exemplo. Então, a manutenção da proteção mecânica é importante, porque ela vai garantir maior durabilidade da impermeabilização.”

O engenheiro Marcos Carrasco é consultor de administradoras de condomínios e lembra que a impermeabilização tem prazo de validade. “A maior parte as infiltrações ocorre ou porque a impermeabilização já venceu, ou por interferência do homem, que acaba colocando ali, por exemplo, antenas que furam a manta”, diz.

Eventualmente, uma infiltração recorrente pode ser causada por remendo da manta, diz Carasco, medida que inviabiliza totalmente a impermeabilização. Outras vezes, a infiltração se dá por problemas de ralo ou encanamento, e não em razão de problemas com a manta. “É preciso sempre fazer a desobstrução dos ralos e manutenção preventiva na cobertura”, diz Mahtuk.

Ele lembra que o período mais seco do ano, outono e inverno, é o mais indicado para executar esse serviço. No entanto, nem sempre, é possível programar uma impermeabilização, já que o problema mais urgente. Mas com a pintura é diferente, é possível planejá-la. Mesmo neste caso, Mahtuk mantém a sugestão de contratar um engenheiro para fazer o levantamento de tudo que será necessário fazer.

“O memorial descritivo permite ao condomínio fazer as cotações da obra de uma maneira correta, protegendo o próprio condomínio do ponto de vista trabalhista, do ponto de vista de retorno, de resultados, para alcançar os objetivos esperados”, afirma o engenheiro Carlos Marrocos.

Segurança do trabalhador deve ser exigida

Ele chama a atenção para a necessidade de o condomínio também exigir que sejam cumpridos procedimentos de segurança do trabalhador na execução dos trabalhos. “O prédio vai ter uma terceirizada pendurada numa fachada com riscos de queda, riscos de acidente grave, em que o condomínio passa a ser corresponsável”, alerta.

Por essa razão, ele sugere dividir o documento com as cláusulas a serem exigidas da empresa contratada em duas partes: o memorial descritivo de tratamento da fachada e os procedimentos de proteção do trabalhador.

“Por isso, antes é preciso verificar se há ganchos de ancoragem na cobertura, que é onde ele vai pendurar o trabalhador”, diz. “O trabalhador deve ter feito exame médico comprovando que está habilitado para trabalhar na altura, ou seja, o atestado de saúde ocupacional para o trabalho em altura.”

O engenheiro acrescenta que também é necessário que a empresa forneça os equipamentos de proteção adequados, que a cadeirinhas seja normatizada e os ganchos exigidos pela legislação”, acrescenta.
Marrocos faz ainda um outro alerta: atualmente, muitas construtoras deixaram de impermeabilizar as áreas molhadas dos imóveis, exceto o box do banheiro, em consonância com a ideia, respaldada em normas técnicas, de que não se lava banheiro e cozinha.

No entanto, a lavagem desses espaços é muito comum no Brasil. Por isso, diz o consultor, é necessário que o proprietário de um imóvel novo se informe se as áreas estão impermeabilizadas. Assim, poderá evitar futuras infiltrações que, possivelmente, vazarão para o apartamento do andar inferior.

‘Serviço deve estar sempre à frente do pagamento’

O diretor de Condomínio do Sindicato da Habitação, Sérgio Meira de Castro Neto, também recomenda cuidados em relação aos pagamentos, já que os serviços são demorados e a quitação é parcelada. “O ideal é que o serviço esteja sempre à frente do pagamento”, afirma.

O melhor arranjo, de acordo com ele, é sempre ter uma parcela significativa do contrato para pagar somente com a “contra-entrega” da obra. “Uma estratégia é fazer pagamentos mensais, mas a partir da parcela X, só contra-medição”, diz Castro Neto.

“Por exemplo, vou pagar em dez vezes, mas a partir da sexta, só pago se já tiver sido feito 50% da obra. Do contrário, congelo os pagamentos até que a empresa chegue a esse patamar, aí começo a liberar de novo. E deixar uma parcela de uns 25%, 30% para a entrega da obra, para evitar que o prestador abandone a obra, porque ainda vai ter um valor significativo para receber”, diz o diretor do Secovi.