Comprar imóvel em leilão custa 40% menos
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Comprar imóvel em leilão custa 40% menos

Preço reduzido atrai investidores e quem pretende adquirir para morar, mas o bem não é entregue imediatamente após ser arrematado

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28 de agosto de 2016 | 07h23

André Blau já comprou mais de 80 imóveis em leilão

André Blau já comprou 80 imóveis em leilões

Márcia Rodrigues
ESPECIAL PARA O ESTADO
A compra de um imóvel pode ser concretizada com a batida de um martelo! E abaixo do preço de mercado. Isso é possível com a aquisição em um leilão com até 40% de redução de valor. Em casos excepcionais, esse porcentual pode chegar a 70%. A maioria dos bens foi retomada por bancos devido à inadimplência do antigo proprietário, mas há, também, aqueles oriundos de dívidas trabalhistas ou cíveis.

Para que atua profissionalmente nesse mercado, o leilão é uma forma barata e bastante acessível para se conseguir comprar um imóvel. No entanto, não é uma aquisição para ser feita por amadores.
Também não dá para fechar o negócio contando que já vai pegar as chaves e se mudar imediatamente. “Mesmo que o imóvel tenha ido a leilão por decisão da Justiça, o antigo proprietário pode ingressar com vários recursos para tentar reavê-lo ou, simplesmente, para protelar a entrega”, alerta o advogado Bence Pál Deák.

O empresário André Blau, de 86 anos, já arrematou cerca de 80 imóveis em leilões. Ele compra, reforma e revende. “É uma forma de investimento que se mostrou bastante rentável por muito tempo. Hoje, por causa da situação política e econômica do País, eu diminuí as aquisições”,afirma.

Segundo ele, com a redução nos preços dos imóveis na capital, o desconto do leilão não é mais tão atraente. “Os avaliadores que estabelecem o valor venal dos imóveis que vão a leilão ainda não repassaram esta redução. Com isso, o desconto acaba sendo menor”, afirma.
Profissionais do mercado ouvidos pela reportagem dizem, no entanto, que a redução no valor continua atraente.

Outro que compra imóveis em leilão é o advogado e professor universitário Wellington Ferreira Amorin, 37 anos. Ao todo ele já arrematou dez, sendo dois para ele e os demais para parentes e clientes.
A última aquisição ocorreu na última semana. Ele comprou um apartamento com 89 m², avaliado entre R$ 850 mil e R$ 900 mil, por R$ 497 mil, já inclusa a comissão de 5% do leiloeiro. “Eu comprei para investimento. Eu me especializei nesse tipo de operação porque acho muito rentável. Tanto que é o tema do meu mestrado.”

Wellinton Ferreira Amorim já arrematou dez imóveis

Wellinton Ferreira Amorim já arrematou dez imóveis

Ele afirma que, por ser advogado, sempre analisa o processo do imóvel para ver qual imóvel tem a menor possibilidade de ser objeto de recursos.
“Se o antigo dono não ingressou com ação contra o banco e a inscrição do imóvel está em dia, está clara a boa fé dele e, por isso, é pouco provável que entrará com recurso no futuro”, exemplifica Amorim.
Atualmente, os leilões são realizados de duas formas: física e online. Para Luis Moreira, leiloeiro da Sodré Santoro Leilões, houve um crescimento de 70% no número de imóveis ofertados nos leilões no primeiro semestre deste ano, na comparação com igual período em 2015.

Moreira afirma que isso se deve ao fato de o País estar passando por uma situação complicada que, consequentemente, resultou no aumento da inadimplência e na retomada de imóveis. Ele ressalta, ainda, que o momento é propício para quem deseja comprar um empreendimento em leilão. “Além de o desconto ser vantajoso, alguns bancos estão começando a aceitar o parcelamento em até 72 parcelas, o que torna a compra ainda mais atraente.”

O leiloeiro André Zukerman, diretor da Zukerman, também comenta que outros bancos dão 10% de desconto (além do proposto no leilão) para o pagamento à vista ou permitem o pagamento em até 12 vezes sem juros.

De acordo com o leiloeiro Ronaldo Milan, da Milan Leilões, a oferta de imóveis na sua empresa cresceu 20% no ano passado, na comparação com 2014. “O leilão vem se popularizando e as pessoas estão vendo que ele é uma boa opção para adquirir um imóvel. Ninguém vai a um leilão para pagar caro.”
Zukerman também diz que o movimento nos leilões vem aumentando. De 2014 para o ano passado, as operações cresceram 8% em sua empresa, passando de 4 mil ofertas para 4,3 mil. Do começo deste ano até agora já foram 3,1 mil imóveis.

Segundo diz, o preço dos bens vendidos varia muito. No último leilão, realizado na última semana, o arremate mais barato saiu por R$ 8 mil. O mais caro foi um terreno com plantação de cana-de-açúcar, que saiu por R$ 4,77 milhões. Zukerman afirma que a maioria das ofertas é de apartamento. Mas há, também, vaga de garagem (R$ 25 mil), prédios inteiros (R$ 90 milhões), entre outros.
“Hoje, o público de leilão está muito voltado ao consumidor final, mas até pouco tempo, a maior procura era por investidores”, afirma.

Preste atenção

Como funciona
Por lei, o imóvel deve ser ofertado, pelo menos, duas vezes. Nos leilões judiciais, a primeira praça, como é chamado o primeiro leilão, cobra-se o valor dado por um avalista. Se ele não for arrematado, ocorre a segunda praça.
Segunda praça
Neste caso, o imóvel é ofertado com o valor mínimo estabelecido pela Justiça, que consta no edital e que varia de 40% a 60% do valor do imóvel. Se não houver lance, ele é considerado negativo.
Extrajudicial
Em casos extrajudiciais, no primeiro leilão deve ser cobrado o valor venal do imóvel. No segundo, será aceito o maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida, das despesas etc. Se ele não for arrematado, o imóvel é entregue ao credor.
Auto de arrematação
Assim que a compra é concretizada, o arrematante recebe a auto de arrematação. A partir de então, começam a correr os prazos para o ex-proprietário entrar com recursos. Normalmente, o prazo é de dois anos, mas, algumas brechas na Justiça possibilitam a entrada de algumas ações após este período.
Dívidas anteriores
Dívida acumulada com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes de haver o arremate não é de responsabilidade do novo dono. No entanto, a partir do momento em que ele recebeu o auto de arrematação, mesmo que ainda não tenha conseguido a posse do imóvel, o ônus é dele.
No entanto, as dívidas acumuladas com despesas de condomínio, no caso de apartamentos, por exemplo, é de responsabilidade do arrematante.
Montante
Exatamente porque a dividas condominiais são de responsabilidade do arrematante, os especialistas recomendam que, antes de fechar o negócio, o comprador se informe a respeito do montante da dívida e a some com o valor que deverá pagar pelo imóvel para ver se a compra, mesmo assim, vai compensar.
Carta de arrematação
É a escritura do imóvel. Ela é entregue quando não há mais como ingressar com qualquer recurso para contestar o leilão. Com o documentos em mãos o proprietário deve registrá-lo em cartório e tomar posse do imóvel.
Lance dado não tem volta
Assim que o imóvel é arrematado, não há mais possibilidade de o comprador desistir. A não ser em situações muito específicas, que serão avaliadas pela Justiça. Se ele não tiver condições de pagar pelo lance, ele pagará uma multa de 20%, arcará com o custo do leiloeiro e, dependo do caso, pode até responder criminalmente pela atitude.

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