Jaques Bushatsky*
São duas as hipóteses que surgem quando se vê um condômino utilizando sozinho determinada área comum: a primeira alternativa é a que tal área ou equipamento simplesmente não agrada ou interessa aos demais condôminos. Sim, essa hipótese existe especialmente quando existem áreas que "saíram de moda", bastando lembrar alguns prédios que ainda tem quadras de bocha, modalidade que hoje em dia poucos sabem jogar, ao menos por aqui.
Aliás, situações assim deverão se repetir sempre, pois as atividades de lazer despertam e perdem interesse cotidianamente e alguns condomínios mais atentos alteram a utilização de algumas áreas comuns, transformando playgrounds em quadras, salões de festa em academias etc. Quantos pensariam, há 40 anos, quando foram construídos muitos prédios, em passar horas suando sobre uma bicicleta ergométrica? E quantos querem, hoje, tomar chá no jardim do prédio?
Se a situação de uso solitário for esta, todos os condôminos deverão permanecer pagando a manutenção, pois a área (ou o equipamento) permanece ao dispor de todos. Se não a usam é singelamente porque não o querem fazer. Pensar diferentemente significaria, por exemplo, isentar quem não sabe nadar de pagar pela manutenção da piscina posta à sua disposição.
Um alerta: a alteração da destinação da área comum não se faz de repente. Ela deve ser debatida e decidida em assembleia dos condôminos. Afinal, é deles a área!
Caso diametralmente diferente ocorre caso exista uma área no prédio com acesso de apenas um condômino. Os casos mais comuns são os de quintais anexos às unidades do térreo, terraços pertencentes ao condomínio, porém acessíveis somente a um condômino na cobertura do prédio ou, mesmo, vagas de garagem extras, isto é, aquelas além das ordinariamente atribuídas às unidades do condomínio.
Nesta segunda hipótese, quem usa com exclusividade tais áreas pagará, individualmente, pela respectiva manutenção, é o que prevê o artigo 1340, do Código Civil. E isso, além de decorrer claramente da lei, escorre da lógica: se ninguém tem acesso àquela área, por que teria que arcar com os seus custos?
Fácil perceber que se essas despesas fossem rateadas, aquele que usa sozinho estaria se beneficiando indevidamente do suporte financeiro dos demais, essa conclusão é evidente, e tal benefício nunca é admitido pelo direito.
Advogado, organizador de "Código tributário nacional e sistema constitucional tributário" (IOB-Thompson) e coordenador do PQE - Programa Qualificação Essencial do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP)
