Condomínios vão menos à Justiça para quitar dívidas
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Condomínios vão menos à Justiça para quitar dívidas

Cai 22% em um ano o número de ações judiciais em São Paulo para a cobrança de taxa condominial; reaquecimento da economia e lei de processo civil explicam mais acordos amigáveis

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24 de março de 2019 | 06h10

Júlia Zillig
ESPECIAL PARA O ESTADO

A professora universitária Sandra Honda mantinha um apartamento para investimento na zona leste de São Paulo quando, numa fase de desemprego, viu-se em apuros para pagar as taxas de condomínio. Acumulou oito meses em atraso e, a partir do sétimo boleto, recebeu notificação que mencionava a possibilidade de ação judicial e perda do imóvel. “Fiquei com medo, mas consegui fechar um acordo para saldar a dívida em 12 parcelas, somente com a cobrança dos juros das taxas em atraso”, conta Sandra.

A história ilustra um movimento que vem acontecendo nos últimos dois anos: a redução do número de ações judiciais para cobrança de cotas condominiais, tanto de imóveis residenciais quanto comerciais. De acordo o Secovi-SP (o sindicato da habitação), de março de 2018 a fevereiro deste ano foram protocoladas 10.863 ações, 22,1% a menos na comparação com o período anterior, de março de 2017 a fevereiro de 2018, quando houve 13.950 ações.

ILUSTRAÇÃO: MARCOS MÜLLER/ESTADÃO

Um outro número corrobora esse cenário: as ações de despejo por falta de pagamento protocoladas no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo somam 14.298 no consolidado de 2018, o menor patamar registrado na série histórica desde 1997 e uma queda de 14% em comparação a 2017, segundo dados divulgados pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Os dados incluem não só dívida de taxa de condomínio, mas também de aluguel e impostos.

Fatores como o reaquecimento da economia, a leve retomada dos empregos formais e a lei 13.105/15 do Código de Processo Civil favoreceram a realização de acordos amigáveis para saldar os débitos das taxas de condomínios com as administradoras. A legislação trouxe mais agilidade para a cobrança dos boletos em atraso. “O devedor é citado para efetuar o pagamento dentro de três dias, sob pena de ocorrer a penhora de bens. Isso tem feito muita gente levar mais a sério o pagamento em dia”, explica Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

A advogada Juliana Desgualdo, coordenadora do curso de pós-graduação em direito imobiliário da FMU, destaca que alguns locadores descobrem a inadimplência quando o problema já está avançado. “O inquilino paga o aluguel, mas não salda as taxas de condomínio. Quando isso vem a conhecimento do dono do imóvel, muitas vezes o mesmo já está indo a leilão.”

Por isso, conta ela, muitos proprietários estão optando por pagar o condomínio antecipadamente e, por meio do contrato de locação, pedir depois o ressarcimento do locatário, o que o ajuda a manter o controle da situação.

Cobrança

Para evitar que a inadimplência seja assunto judicial, as administradoras de condomínio vêm adotando várias formas de comunicação com o condômino – como e-mail, SMS e mensagem de WhatsApp. “Hoje, o consumidor é avisado sobre o débito em diversos canais, pois o interesse é que não haja uma ação judicial. Essa medida (ação) leva mais tempo para solucionar um problema que pode ser concluído com bom acordo para ambas as partes”, diz Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC.

Foi o que aconteceu com uma moradora da zona sul de São Paulo, que prefere se manter no anonimato. Depois de acumular quatro taxas de condomínio atrasadas (cada uma perto de R$ 1.000), foi notificada por e-mail pela imobiliária e acabou fazendo acordo com pagamento em sete prestações.

No Grupo Graiche, que diz administrar 700 condomínios e cerca de 85 mil unidades, a aposta é no envio eletrônico de cobrança e também no trabalho feito pelo telemarketing. “Com isso, conseguimos manter uma taxa de inadimplência tolerável, de cerca de 3%. Quando conseguimos falar com o condômino, esgotamos todos os recursos de conversa antes de chegar na ação judicial. Não fazemos a isenção de nenhum débito e levamos em conta o potencial de pagamento para estabelecer a melhor forma de quitação”, enfatiza José Roberto Graiche Junior, vice-presidente da empresa.

Na Lello Condomínios, que diz cuidar de mais de 250 mil apartamentos, o contato fica mais intenso quando o condômino deve mais do que três cotas.

“Quanto maior a dívida, menor será a capacidade de pagamento. Por isso temos que atuar em favor de um acordo amigável antes que a situação evolua para a instância judicial”, diz Angélica Arbex, gerente da empresa.

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