Conheça a história de quem controlou a inadimplência

Conheça a história de quem controlou a inadimplência

Claudio Marques

26 de agosto de 2013 | 09h42

GUSTAVO COLTRI

Tal qual uma doença crônica, a inadimplência acompanha a vida de um condomínio, mina sua saúde financeira e pode causar a falência de muitos dos seus órgãos vitais, espalhados pelas áreas comuns do conjunto. Tratar essa mazela nem sempre é tarefa simples pelas peculiaridades de cada empreendimento, mas também está longe de ser um problema invencível.

Há sete anos, quando assumiu a posição de síndica de um residencial de 104 unidades no Sumarezinho, Angela Merici Grzybowski endureceu a caça aos condôminos em atraso – naquela época, um em cada cinco proprietários estava em débito. Ela montou um plantão de cobranças no empreendimento e notificou, sistematicamente, os devedores por carta. “Só não resolvemos três casos, que foram parar na Justiça.” Um devedor fez um acordo com o condomínio, outro pagou a dívida durante o processo, e o terceiro perdeu o imóvel em um leilão judicial.

 


Angela. Procura estar aberta ao diálogo, mas mantém pulso firme na gestão dos atrasos (Imagem: Divulgação)

“Esse foi o exemplo de seriedade que precisávamos.” Hoje, o condomínio não sofre com atrasos que se estendem por mais de 30 dias. Em geral, apenas lida com casos de esquecimento ou de pequenas postergações em função do fluxo de caixa dos moradores, facilmente contornáveis, já que o vencimento das contas é distante da data de arrecadação de receitas.

A síndica também não se descuida. Lembra por correspondência os condôminos atrasados e, por garantia, envia um novo boleto atualizado. Para os reincidentes, reserva uma nova carta, mais oficial, explicando a possibilidade de processo de cobrança na Justiça. “E normalmente chamo a pessoa para conversar para ver o que está ocorrendo. Às vezes, podemos parcelar a dívida. Sai mais barato do que apelar para uma ação.”

O cuidado final é com a manutenção das áreas comuns do residencial, que tem 22 anos. A estratégia é mostrar para os moradores que os R$ 416 pagos mensalmente por unidade está sendo bem empregado. “Quando tudo está em ordem, as pessoas sentem o retorno”, diz.

Na Avenida Paulista, o síndico profissional Severino Alves de Lima, de 60 anos, também aposta no bom estado do edifício comercial que administra para manter o interesse dos locatários – hoje 100% dos imóveis estão ocupados por lá. Há cinco anos, quando foi eleito para o posto, a taxa de ocupação não superava a marca de 40%.

A falta de inquilinos foi a razão para que a inadimplência crescesse no condomínio, onde a maior parte dos proprietários é formada por investidores. Segundo o gestor, muitos deixam de arcar com as obrigações quando os imóveis deixam de gerar renda, com a vacância.

Para resolver o problema, Lima não só apertou o cinto contra os devedores, como também saneou as fontes de gastos do empreendimento. Revisou contratos, dispensou empresas e funcionários que julgava desnecessários. “Pagávamos R$ 26 mil com uma empresa de segurança. Com negociação, o contrato passou para R$ 13 mil. E hoje temos nossa própria equipe de profissionais”, conta.

O esforço do corpo diretivo deu resultado. Remodelaram o paisagismo, modernizaram a estrutura elétrica do edifício e trocaram os elevadores – esse último investimento teve a oportuna ajuda de recursos provenientes de uma ação vencida na Justiça pelo condomínio. “Na época em que entrei no prédio, por conta dos gastos, havia sempre assembleias extraordinários para elevar a taxa de condomínio. Há cinco anos, não há aumento da cota, diz, orgulhoso, o síndico, que pretende se aposentar após tornar viável uma remodelação na estética do edifício.

 

“Meu trabalho foi sanear a receita e as despesas do prédio e fazer algumas melhorias para atrair novos locatários”, SEVERINO ALVES DE LIMA

 

No condomínio onde Anderson Estevam é síndico, na Vila Leopoldina, não foi a idade avançada do edifício a causa dos problemas com a inadimplência, mas a juventude do empreendimento, entregue para os moradores em 2010. Naquela época, o atraso de pagamentos atingia mais de 10% das 192 unidades do residencial. H0je, está em 2,14%, um patamar extremamente baixo, ainda que a cota condominial para os apartamentos maiores, de 140 m², chegue a R$ 1,1 mil, incluindo os gastos com água e com gás.

Estevam atribui a queda da inadimplência a dois fatores principais. Por um lado, o fim das reformas das unidades logo após a entrega das chaves teriam contribuído para a quitação das dívidas condominiais, antes deixadas em segundo plano pela baixa multa prevista em lei, de 2%. Por outro, a marcação cerrada aos inadimplentes inibiria dívidas duradouras: ele faz acompanhamento semanal dos devedores e não espera mais de cinco dias para entrar em contato por e-mail 0u telefone caso a taxa não seja paga. “A orientação é de que, com mais de três cotas em atraso, a administração entre com ação”, diz.

Hoje, o condomínio tem reservas de R$ 76 mil e uma rotina tranquila. Ninguém é impedido de usar os itens de lazer nas áreas comuns se estiver em atraso – prática comum e irregular que muitos conjuntos adotam. No entanto, a convenção do residencial proíbe que os inadimplentes usem os salões de festa e votem nas assembleia.

 

SAIBA O QUE FAZER:

1. Quando o condomínio for votar a previsão orçamentária anual, reserve uma quantia para cobrir faltas na arrecadação do conjunto. A média de inadimplência no último é um bom parâmetro para a definição da provisão

2. Crie um plano de acompanhamento dos inadimplentes. Ele ajuda manter o problema sob controle. Liste todas as unidades com o pagamento da cota condominial em atraso e registre a data das notificações aos devedores

3.O relacionamento extrajudicial é sempre melhor. Quando um condômino não pagar a cota, lembre-o por e-mail, carta ou telefone do atraso. Se a falta perdurar, faça contato novamente e alerte para a possibilidade de uma ação na Justiça.

4. Se necessário, procure o inadimplente para conversar: um acordo amigável pode ser possível. E, se não houver consenso, não deixe o débito se arrastar. Especialistas acreditam que o limite de tolerância é de 60 ou 90 dias.

5. Faça um esforço para mostrar aos moradores que cada centavo arrecadado está sendo investido para o benefício de todos. Mantenha as áreas comuns em bom estado e seja transparente na gestão

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