Ao procurar um imóvel para alugar, seja comercial ou residencial, locador e locatário precisam conhecer seus deveres e direitos para não terem ou, pelo menos, evitarem problemas.
O especialista em direito imobiliário e sócio do Leite, Tosto e Barros Advogados, Tiago Poltronieri Rodrigues, lembra que as obrigações entre locador e locatário devem ser sempre registradas e são amparadas pela Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato). "Pode haver variação nos termos, condições, mas tudo deve ser acordado e registrado em contrato."
Segundo Rodrigues, a devolução do imóvel, por exemplo, causa algumas dúvidas. Ele esclarece que a lei diz que o imóvel, ao ser entregue, deve estar nas mesmas condições em que foi recebido, ou seja, não precisa estar com a pintura nova, e sim em condições habitáveis. "Por isso, é importante fazer o memorial descritivo, principalmente com fotos para apontar como imóvel foi entregue", diz.
A negociação é um item que pode e deve ocorrer nos contratos de locação. Segundo Tiago, embora os contratos de aluguel residencial sejam, em média, de 36 meses, é possível negociar tempo mínimo e máximo. "A lei diz que ele pode ser ajustado por qualquer prazo. No entanto, para não ser considerado para temporada não pode ser inferior a 90 dias", esclarece.
A retomada do imóvel só pode ocorrer por meio de uma ação de despejo ou em razão da quebra ou fim de contrato. "A lei diz que o único meio de rever o imóvel é por ação de despejo, que ocorre por conta de infração contratual, ou por acordo entre as partes."
Em caso de rescisão, a multa é estipulada no valor de três alugueis, que devem ser proporcionais ao tempo de moradia e prazo restante de locação. "Não há garantias para a renovação de contrato residencial. As partes devem fazer um acordo e firmar novo contrato contemplando um novo período", diz.
Comercial. Diferentemente do contrato residencial, o comercial tem prazo de cinco anos ou mais e o inquilino tem o direito a exigir a renovação seis meses antes do fim do contrato. "Para a renovação, o locatário precisa manter nos três últimos anos a mesma atividade comercial", esclarece o especialista em direito imobiliário e sócio da Duarte Garcia Caselli Guimarães e Terra Advogados, Caio Mário Fiorini Barbosa.
No caso de rescisão do contrato, o imóvel não residencial também tem pagamento de multa proporcional a permanência. O advogado lembra que apenas o locatário pode rescindir o contrato. "O locador só pode pedir rescisão se o locatário cometer uma infração contratual, como não pagar o aluguel ou não usar o imóvel para o devido fim."
De acordo com Barbosa, as multas mais comuns aplicadas são aquelas que envolvem atraso no pagamento do aluguel, no qual haverá incidência de juros e correção monetária. O porcentual médio de 10%.
O uso de áreas comuns, vagas de garagens, salas de convenções e de reuniões, auditórios, em imóveis alugados em condomínios deve seguir as regras do regimento interno e da convenção. "Neste caso, o locatário responde pelas despesas ordinárias, que são aquelas destinadas aos reparos do dia a dia do prédio e as extraordinárias, para a valorização do bem, são de responsabilidade do locador."
Segundo Barbosa, é importante que toda reforma seja feita em comum acordo com o locador. Em caso de imóvel comercial, é muito comum fazer reformas estruturais, como colocar divisórias, quebrar paredes, mudança de pisos. "As obras devem ser refeitas para devolver o imóvel do jeito em que foi alugado."
Dois lados. Há 13 anos, a empresária Adriana Duarte é locatária de um imóvel comercial, onde mantém um buffet infantil, no bairro da Mooca, zona leste da capital paulista.
"No meu ramo de atividade é preciso fazer investimentos constantes. Eu já troquei a parte elétrica do imóvel duas vezes e também já refiz a hidráulica, troquei o piso quatro vezes, tenho tudo documentado, todo o histórico desde a primeira vistoria", afirma.
Adriana se considera uma boa negociadora e, embora não tenha descontos no aluguel, ela consegue autorização do proprietário - sempre por intermédio da imobiliária -, para as obras. "Se fosse diretamente com o proprietário certamente seria mais difícil."
Todas as intervenções realizadas não renderam nenhum abatimento no valor de aluguel, mas para Adriana o importante é não ter oposição. "Tenho o registro de tudo que foi feito, sei como peguei o imóvel e tudo que fiz nesses 13 anos."
Além de locatária, Adriana também é locadora. Ela tem um imóvel residencial alugado. "Eu aprendo como locatária e uso com meu inquilino."
Ela diz que tem bom senso e tudo que não está no contrato, ela negocia - sempre documentando. "Ele colocou box no banheiro e fechou a sacada, são benfeitorias que ficarão para mim, então negociamos um desconto no valor do aluguel."
Para imobiliária, vistoria é a parte mais importante
"O contrato de prestação de serviços mostra os direitos e deveres das partes, dentro da lei. Sempre esclarecemos a respeito de multas, rescisão, as questões condominiais (despesas ordinárias e extraordinárias)e as ligadas à manutenção do imóvel", afirma a diretora comercial da Lello, Roseli Hernandes.
Ela diz que o contrato de aluguel é um retrato de um acordo entre as partes. Nele constam as garantias do inquilino, do proprietário e da imobiliária, que faz a intermediação.
A diretora da Lello destaca a importância da vistoria, para analisar e relatar o estado de conservação do imóvel antes de assinar o contrato para comparar ao final da locação. "Há a vistoria inicial, final e as de constatação, que são realizadas quando o inquilino encontra alguma irregularidade no imóvel, uma rachadura, por exemplo", afirma Roseli.
De acordo com a executiva, a imobiliária acompanha todo o processo desde o anúncio do aluguel até a entrega das chaves. "Na devolução do imóvel, realizamos nova análise do contrato para verificar tudo que foi firmado no contrato e as vistorias feitas."
O gerente comercial da consultoria imobiliária Carneiro Gurgel, Lucas Fiorini Gurgel do Amaral, conta que os corretores estão instruídos a falar a respeito da documentação e antes da assinatura do contrato, a imobiliária auxilia nas dúvidas sobre vistoria, alterações no imóvel e rescisão contratual.
"A vistoria é a parte mais importante antes de fechar o contrato, tudo que estiver no documento vai ser cobrado", diz. Gurgel do Amaral lembra da importância de documentar todas as negociações feitas em relação as alterações realizadas no imóvel, para não ter problemas no futuro.
"Registre 200% do combinado. Não adianta fazer a mudança, reforma ou troca e levar a nota para ser ressarcido. É preciso deixar registrado as responsabilidades de cada um", diz o geren te.
