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O blog do Caderno de Imóveis

Crise e sustentabilidade

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[caption id="attachment_5765" align="alignnone" width="540"] Foto: Nilton Fukuda/Estadão[/caption] Por Hubert Gebara* Quando a inadimplência no pagamento do condomínio, já convertida em ações judiciais, afeta substancialmente o caixa do prédio, não há como investir nas benfeitorias necessárias à rotina do condomínio, em suas várias frentes de sobrevivência. Uma destas é a segurança. O risco aumenta quando o síndico não tem verba para aquisição de itens como câmaras internas de TV e manutenção de um software adequado para blindar contra os assaltos tanto a garagem como a portaria, além de outros pontos vulneráveis nas áreas comuns. A inadimplência é reflexo da economia brasileira em crise. O pior é que nem todos moradores inadimplentes estão sem recursos para honrar seu compromisso básico com a comunidade do prédio: pagar o condomínio. Há, portanto, além da inflação e desemprego, uma atitude escapista de muitos que vivem nessas comunidades, privilegiando dívidas com juros mais altos, como as do cartão de crédito. Nos tempos atuais, a taxa condominial é uma dívida fácil de lidar. Perder a data do pagamento determina multa de apenas 2% mais juro de apenas 1% ao mês. É uma dívida soft, que pode aguardar em detrimento de outras que cobram juros bem mais altos. O que representa a inadimplência para a segurança do empreendimento? O sistema de segurança do prédio precisa de incremento e manutenção ininterruptos. A tecnologia envolvida nos equipamentos não para de crescer. Nada é mais autofágico do que tecnologia. Nesse quadro, a inadimplência impede que esse aparato seja mantido bem testado, porque essa manutenção depende do caixa. Por sua vez, o condômino ou morador inadimplente precisa lembrar que ele está dando um tiro em seu próprio pé. Ao não cumprir a obrigação de não pagar o condomínio, está tramando contra seu patrimônio e sua família. Também está, com justa razão, irritando aqueles que pagam em dia. Há, no entanto, um fato novo e luz no fim do túnel: essa inadimplência que tanto prejudica o condomínio pode estar com seus duas contados. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, em março próximo, o inadimplente vai ter de pensar duas vezes antes de atrasar o condomínio. No Estado de São Paulo, uma ação judicial de cobrança da taxa pode demorar anos para obter resultado. Mas a partir de março a ação de cobrança já começa na fase executiva. Significa que o devedor terá apenas três dias úteis para quitar o débito. Se não o fizer, terá de nomear os bens para a penhora. Com o novo documento, o oficial de Justiça pode citar o devedor via porteiro do prédio. O porteiro será obrigado a intermediar, desde que o imóvel não esteja vazio. As administradoras podem entrar em ação antes da via judicial e evitar o pior. Mesmo de forma rápida, a cobrança judicial não é a melhor solução para ninguém. Mas ela é um poderoso antibiótico contra feridas que não querem fechar. O síndico deve fazer tudo o que for possível, antes da ação judicial. Contra os efeitos colaterais que a inadimplência provoca na segurança e na rotina do prédio, o quadro de aviso - sempre respeitando os limites legais - pode ser uma arma no combate a essa postura nem sempre honesta do condômino e morador maus pagadores. Repetindo: sempre respeitando os limites legais, o síndico pode fazer um alerta que os inadimplentes possam entender. * VICE-PRESIDENTE DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIOS DO SECOVI-SP E DIRETOR DO GRUPO HUBERT  

Por Luiz Henrique Ferreira*

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O setor imobiliário foi atingido em cheio pela mudança de cenário econômico e político, inicialmente com a queda radical nas vendas de apartamentos novos, que se desdobrou na redução do número de lançamentos ao longo do ano de 2015, e agora chega também aos imóveis usados.

A quantidade de imóveis sendo desocupados cresce diariamente, com famílias tendo que se mudar para localidades mais baratas ou mesmo para a casa de familiares por conta da perda de renda decorrente do desemprego. Empresas fecham as portas ou reduzem os efetivos, o que naturalmente gera uma menor demanda por áreas de escritórios.

A decisão por desocupar um imóvel é muito difícil, pois na grande maioria dos casos, a redução de custos não ocorre de imediato, uma vez que a devolução gera custos de multas e adequações por causa das condições estabelecidas em contrato. Os imóveis com atributos de sustentabilidade sofrem menos em momentos como este, pois possuem menor custo de operação e muitas vezes permitem que os escassos recursos financeiros sejam destinados para outras finalidades.

No caso de uma devolução de imóvel, por exemplo, um inquilino que gasta menos com contas de água e energia em sua unidade e tem condomínio mais barato tenderá a esperar mais para devolver o imóvel, em comparação com aquele que tem altos custos de condomínio e tarifas de energia e água. Além disso, imóveis sustentáveis possuem menor custo de manutenção, e numa eventual devolução tendem a ter custos menores de readequação às condições estabelecidas em contrato.

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Um imóvel comercial ou de escritórios que tem atributos de sustentabilidade já foi projetado e construído considerando a flexibilidade de uso de ambientes, e por conta disso as tubulações hidráulicas e paredes já foram pensadas para serem leves e racionalizadas, o que reduz sensivelmente o custo de adequação se comparado com sistemas antigos de alvenarias e tubulações assentadas com argamassa dentro das paredes.

No caso de um apartamento residencial sustentável, as tintas de áreas molhadas como banheiro e cozinha foram especificadas para evitar o crescimento de fungos e bactérias, e estes ambientes foram dimensionados com elevados índices de ventilação e iluminação natural. Dessa forma, se o uso de um apartamento residencial tiver sido cuidadoso, existe sim a possibilidade de devolução do imóvel sem necessariamente ter que pintar banheiros e áreas molhadas, gerando economias para o inquilino por conta de redução de custos de manutenção.

Após a devolução, o desafio passa a ser encontrar um novo imóvel, sempre com a premissa de baixos custos operacionais. Nesse momento, novamente os edifícios sustentáveis passam a levar vantagem, uma vez que tanto as despesas de condomínio quanto de custeio com água e energia passam a ter representatividade na hora de planejar um contrato de aluguel por 3 a 5 anos.

Para comprovar a sustentabilidade do novo imóvel, entre outros atributos, é importante que no momento da negociação o inquilino solicite as contas de água e energia do imóvel durante a ocupação anterior, e mesmo numa situação de diminuição de área de ocupação, é possível estimar e comparar valores unitários de consumo.

No caso da energia, deve-se comparar o valor de consumo em Kwh por metro quadrado por ano, fazendo a soma total do consumo em Kwh em um período de 12 meses e dividindo pela área útil do imóvel a ser ocupado. O consumo ponderado por ano é uma medida reconhecida internacionalmente, pois já considera o aumento de consumo de energia no verão com uso de ar-condicionado e redução de consumo em meses de primavera e outono, que contam com farta iluminação natural sem necessariamente demandar climatização.

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No caso da água, deve-se fazer uma conta por número de equipamentos (vasos sanitários, lavatórios e chuveiros), e com isso comparar o consumo anual com o imóvel anteriormente ocupado.

* CEO da Inovatech Engenharia e fundador do Instituto Casa AQUA

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