Dano elétrico é preocupação em prédios
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Dano elétrico é preocupação em prédios

Claudio Marques

27 de maio de 2014 | 10h34

Curtos-circuitos, variações de tensão e prejuízos no fornecimento de energia são grandes preocupações dos condomínios residenciais. De acordo com a administradora Lello, 44,7% das indenizações pagas aos condomínios da cidade de São Paulo são decorrentes de danos elétricos.

Segundo o síndico profissional e proprietário da Busuletti Síndicos e Associados, Aldo Busuletti, o assunto é preocupante tanto em edifícios antigos quanto nos novos. “O síndico tem a obrigação de orientar e advertir os moradores para que a área elétrica esteja segura.”

Ele conta que ao assumir a gestão de um prédio realiza uma vistoria para identificar os problemas elétricos do local e avaliar a validade do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) – documento emitido pela corporação e que certifica estar a edificação em condições de segurança contra incêndio.

Falta de manutenção contribui para haver quedas de energia (Foto: Werther Santana/Estadão)

“Felizmente, nunca aconteceu incêndio nos prédios que administro, mas muitos casos de curtos-circuitos. Por isso, estou sempre atento”, afirma.

Disjuntores. Busuletti ressalta que um dos problemas dos condomínios antigos são os disjuntores – que protegem a instalação elétrica contra sobrecargas. Segundo ele, os prédios dos anos 1960 e 1970 eram preparados para uma carga menor de energia, pois naquele tempo o número de equipamentos eletrônicos era menor.

“Nos dias de hoje, com tantos equipamentos eletrônicos, a parte elétrica de um condomínio antigo muitas vezes não comporta tanta carga e ocorrem as clássicas quedas de energia, a queda do disjuntor”, diz.

Ele esclarece que isso se dá dentro dos apartamentos, mas muitas vezes é preciso readaptar e reformar o sistema elétrico do prédio para que ele suporte a carga extra que vem sendo gerada das unidades. Nesse caso, segundo ele, é preciso fazer um estudo de carga com um engenheiro elétrico, com laudos, e solicitar a carga excedente à AES Eletropaulo.

Busuletti lembra que, se o edifício precisar, a AES Eletropaulo instalará um novo transformador. Neste caso, porém, é o prédio que irá arcar com os custos da instalação.

Por sua vez, nos imóveis modernos, a estrutura é mais compatível, mas há o problema do ar condicionado, que consome muita energia. “A construtora deixa o ponto do equipamento, mas não sabemos se o prédio vai suportar a carga. E, também nesses casos, devemos pedir o estudo de carga extra para a AES Eletropaulo” diz.

Legal. Todas as decisões referentes à reforma, instalação de novos medidores ou disjuntores são discutidos em assembleias extraordinárias. “Já aprovamos orçamento de R$ 200 mil para reformar a parte elétrica de um prédio. Os moradores estão preocupados com a beleza do imóvel e muitas vezes deixam de lado a parte da eletricidade, que é questão de segurança”, afirma o síndico.

A gerente de produtos e parcerias da Lello, Raquel Tomasini, diz que durante a vistoria indicativa anual que a empresa realiza nos condomínios que administra a parte elétrica é avaliada com detalhes. “O trabalho é feito por um engenheiro elétrico.”

O objetivo maior é orientar o gestor. “O síndico deve ser fiscalizador e estar observando os medidores e os prazos da vistoria do Corpo de Bombeiros.

Para Raquel, a partir da NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para reformas, os síndicos poderão acompanhar mais de perto obras e fiscalizar obras no prédio. “O cerco se fecha a favor. Danos elétricos são responsáveis por quase 45% dos sinistros dos condomínios, isso é uma questão de risco e de custos”, diz.

ICMS menor na conta de luz pode render ganho extra

Além da segurança, que é essencial, quando o assunto é energia elétrica, os custos também preocupam. Em 2010, a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) determinou que os condomínios residenciais pagariam 18% de Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e não mais 25%  – (Resolução Normativa n°414/10). “Se o condomínio ainda está pagando 25% deve pedir ressarcimento.

Dependendo do tamanho do empreendimento, o valor é significativo e pode ser uma receita extra”, diz o advogado Elio Colombo Junior.

Em comunicado, a AES Eletropaulo informa que desde a implementação da Resolução 414, reclassificou os condomínios e adequou a cobrança do ICMS. “A distribuidora orienta os gestores que ainda estão sendo tributados fora da alíquota de 18% que procurem uma loja de atendimento da AES Eletropaulo e atualizem os cadastros de tais instalações”, diz a nota.

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