Victor Ohana, especial para O Estado
Morar no prédio e conhecer seus problemas e rotinas pode não ser suficiente para ser um bom síndico. Para Rosely Schwartz, professora do curso de Administração de Condomínios e Síndicos Profissionais da Escola Paulista de Direito, gerenciar um condomínio é como dar conta de uma empresa.
"A falta de domínio sobre certos temas aumenta as chances de o síndico cometer arbitrariedades, descumprir os acordos na convenção de condomínio, abrir precedentes indevidos, faltar com transparência nos demonstrativos financeiros e até deixar de atender às exigências legais, com relação a pagamentos, procedimentos burocráticos, realização de vistorias e manutenção do prédio", diz Rosely.
Moradora de Santana, na zona norte da capital, a produtora cultural Rosana Nichio, de 55 anos, não planejava assumir o posto. Mas durante uma assembleia para eleição de síndico, seu nome foi apresentado e acabou eleita, mesmo leiga nos temas que envolvem o cargo.
"As minhas principais dificuldades eram a questão fiscal e tributária. Eu também não sabia como me orientar na manutenção do condomínio e nas certificações necessárias, principalmente em relação à segurança", conta Rosana, que agora já está há 12 anos exercendo a função.
Diferença. Direito, contabilidade e gestão de pessoal estão entre os assuntos mais exigidos na rotina de quem soluciona problemas de condomínio todos os dias. Por isso, muito tomam a iniciativa de se matricular em um curso. No caso de Rosana, passados oito meses no cargo, e em vista das dificuldades que estava enfrentando, ela se interessou por buscar algum tipo de capacitação. "O curso fez muita diferença", conta.
Síndica de seu prédio desde 2014, a recepcionista Eliane Martins, de 42 anos, também era inexperiente quando se candidatou. Dois meses depois da posse, ela procurou um curso para entender quais seriam seus primeiros passos como líder de seu edifício.
Agora, Eliane já dá dicas para quem assume o posto. "A primeira coisa é ler todas as atas de assembleia do condomínio, para evitar o disse me disse e ter uma base (da situação do prédio). Em seguida, deve-se pedir uma inspeção predial, em empresas especializadas, para conhecer o histórico de manutenção do imóvel e detectar as prioridades. Criar meios de comunicação com os moradores, organizar-se de acordo com sua profissão fora de casa e se preparar para conciliar assembleias também são preocupações importantes", diz a moradora da Barra Funda, na região oeste paulistana.
O começo. Comparar a receita e os gastos para enxugar despesas também deve ser um compromisso inicial. Essa é a dica de Vera Regina Lideratore, de 52 anos. Por seis anos, ela foi síndica em seu prédio no Morumbi. Atualmente, atua como subsíndica.
"Rever gastos e despesas para reduzir custos é algo que deve ser feito no começo da gestão. Além disso, é preciso se reunir com os funcionários, revisar os contratos e as funções e também explicar sobre a nova gestão", recomenda.
Vera foi aluna de diversos cursos oferecidos pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), entidade que reúne empresas do setor que são responsáveis por administrar cerca de 16 mil condomínios. A instituição também oferece cartilhas e manuais técnicos de orientação.
Segundo o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Junior, uma má gestão do síndico pode resvalar até na imagem das administradoras. Mas, para ele, o síndico deve ser o principal interessado em se atualizar.
"Manter o síndico instruído é interessante não só para nós, mas para o próprio síndico. Alguns tratam o condomínio como se fosse sua própria casa, na informalidade, mas na verdade eles têm responsabilidade civil e criminal sobre o residencial", ressalta o dirigente.
Na Escola Paulista de Direito, as aulas abordam a legislação trabalhista, o que o Código Civil regula sobre condomínios, as convenções, a organização de assembleias eficientes e sem conflitos, gerenciamento de contratos, planejamento de orçamentos e redução de custos, cuidados com a manutenção do prédio, entre outras atribuições. Rosely tem mais de 20 anos de sala de aula e já formou cerca de 8 mil alunos, sendo que pelo menos 50% são síndicos moradores.
Para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), além dos conhecimentos de administração, um bom síndico deve ter senso de liderança.
"A pessoa deve possuir qualificação condizente com o cargo e suas responsabilidades, como conhecimentos básicos em finanças, administração e demais legislações pertinentes. Além disso, deve ter habilidades pessoais, como capacidade de comando, flexibilidade e autoridade, sem autoritarismo", afirma Gebara. "O síndico não administra apenas o imóvel, e sim, as pessoas que moram ou trabalham no edifício." Além da AABIC e da Escola Paulista de Direito, a Universidade Secovi também oferece cursos de capacitação para síndicos.
Corpo diretivo fiscaliza e auxilia na gestão
Os residenciais também contam com um conselho diretivo, que auxilia o síndico na administração do prédio. É formado por condôminos, que são eleitos normalmente a cada dois anos - podendo variar de acordo com o estatuto de cada condomínio - por uma assembleia de moradores, juntamente com a escolha do síndico.
A principal função do conselho é acompanhar a gestão financeira do condomínio, fazendo análise mensal das prestações de contas apresentadas pelo síndico. A partir disso, o conselho recomenda ou não a aprovação das contas pela assembleia de moradores convocada para essa finalidade.
Os membros do conselho também têm a atribuição de acompanhar o processo de contratação de prestadores de serviços do conjunto (residencial ou comercial) para obras, limpeza, segurança e as demais atividades meio existentes.
"Se o condomínio pretende fazer uma reforma, o conselho ajuda a avaliar as empresas cogitadas para o serviço. Ele atua diretamente no processo de avaliação e seleção dos prestadores", afirma Rosana Nichio, síndica e ex-membro de corpo diretivo de um empreendimento de São Paulo.
Ela diz que a função do conselho diretivo não necessariamente fica restrita à prestações de contas. "É saudável que o conselho participe das decisões de mudança de fornecedores, contratação de funcionários e eventuais conflitos com moradores", diz Rosana.
Segundo o diretor de condomínio da AABIC, Omar Anauate, quando o síndico é profissional e não é residente do condomínio, o conselho tende a ser mais participativo. "Neste caso, o conselho atua como um órgão de representação dos moradores e orienta o síndico quanto à urgência de certos investimentos. O próprio síndico busca essa retaguarda do corpo diretivo", explica.
/Colaborou Vinícius Passarelli, especial para O Estado
