Despejo na pandemia causa dor de cabeça a inquilinos e proprietários

Despejo na pandemia causa dor de cabeça a inquilinos e proprietários

Com alta do desemprego e da inadimplência, Senado quis proibir despejo até fim de outubro, mas texto foi vetado pelo presidente; direito a moradia está no centro da questão

Bianca Zanatta

16 de agosto de 2020 | 06h01

Especial para o Estado

Entre os problemas socioeconômicos que o País já enfrentava e foram agravados pela pandemia do novo coronavírus está a crise habitacional. Com o aumento do desemprego e a redução de salários, muitos se viram do dia para a noite impossibilitados de pagar o aluguel. Negócios que foram obrigados a suspender ou reduzir atividades estão com a mesma dificuldade. Na outra ponta, proprietários que dependem do aluguel como renda também ficaram descobertos – principalmente aqueles que fizeram contratos de locação sem garantia, como fiador, caução ou seguro-fiança.

Em boa parte dos casos, a solução foi conversar. De acordo com o último Termômetro de Locação da Secovi (sindicato da habitação), 54% dos inquilinos pediram renegociação do aluguel entre 7 e 14 de julho. Enquanto locatários de imóveis residenciais pleitearam descontos de até 35%, os comerciais pediram redução média de 54% no valor. O período para o desconto varia de 1 a 6 meses, mas a maioria (56%) concordou em 3 meses.

Quando não há acordo, resta apelar para o Poder Judiciário. De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, foram protocoladas 1.290 ações locatícias na capital em junho, representando um aumento de 55,8% em comparação ao mês anterior. Do total, 89,1% são por falta de pagamento.

Para tentar frear a possibilidade de pessoas serem despejadas por inadimplência em plena crise sanitária, o Senado chegou a editar em caráter provisório o projeto de lei 1.410/2020, que dispõe sobre o regime das relações jurídicas de direito privado. O artigo 9º do texto propunha proibir a concessão de liminar de despejo, que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em 15 dias, até 30 de outubro, data em que se imagina que a fase crítica de contaminação por covid-19 tenha terminado.

A ideia veio na onda de leis emergenciais adotadas por diversos países, como Alemanha, Argentina, Espanha, Inglaterra, Holanda, Portugal e Itália, que decidiram intervir no mercado imobiliário durante a crise, mas o artigo foi vetado pelo presidente Jair Bolsonaro. A justificativa é que, além de estimular a inadimplência, a suspensão temporária deixaria proprietários desprotegidos, quando muitos são pessoas físicas que dependem da renda do aluguel.

Proprietário de um imóvel, o operador de telemarketing Mário Stanisci, de 65 anos, vive em um quarto alugado enquanto tenta despejar uma inquilina há mais de um ano. Foto: Taba Benedicto/Estadão

Na visão de Caio Mário Barbosa, do escritório Duarte Garcia Serra Netto e Terra Advogados, o veto foi um acerto pois a norma poderia provocar uma avalanche de processos no futuro. Ele fala ainda que a liminar de despejo só é concedida se atender a alguns quesitos, como o contrato de aluguel estar desprovido de garantia.

Nos demais casos, não há liminar, já que a garantia oferece conforto e segurança financeira ao locador. “De qualquer forma, o melhor caminho é a negociação que permite um acordo de boa fé entre as partes, procurando ajustar o valor a ambas as realidades”, sublinha o advogado.

Direito a moradia

A vulnerabilidade das partes gerou discussão sobre o papel do Estado na garantia do direito fundamental à moradia e a forma incompleta como o projeto foi redigido. Para Karina Fritz, advogada e professora de pós-graduação em direito civil da PUC-Rio, a falta de definição sobre quais situações seriam contempladas foi um dos motivos que levaram ao veto do artigo.

Ela cita como a questão foi solucionada, por exemplo, na Alemanha. “Se as partes não chegassem a um consenso, a lei permitia a suspensão do pagamento dos aluguéis vencidos durante o período crítico de lockdown, quando o inquilino demonstrasse não conseguir pagar sem comprometer seu sustento e de sua família”, afirma.

A medida, que também beneficiou empresas que demonstraram que o pagamento do aluguel comprometeria sua sobrevivência financeira, determinava a quitação posterior dos valores atrasados, de forma parcelada e diluída, junto com o aluguel do mês em curso.

“Com isso, quem já estava em atraso ou em dificuldade antes da pandemia ou quem não foi afetado por ela em seus rendimentos não tem direito de pleitear a moratória, o que evita condutas oportunistas”, diz.

Apesar de se presumir que o inquilino é a parte mais fraca da relação locatícia, ela conta que países com realidade parecida com a do Brasil souberam fazer o balanço entre os lados. Na lei emergencial editada pela Argentina, além de o despejo por falta de pagamento ser provisoriamente proibido, os valores foram congelados e contratos comerciais e residenciais prorrogados até 30 de setembro.

O proprietário, no entanto, não fica totalmente desprotegido. “A regra não se aplica se o locador demonstrar que depende da renda para cobrir suas necessidades básicas”, explica a especialista.

Mesmo com a falha do Senado na elaboração de uma solução equilibrada, ela acredita que o presidente deveria ao menos ter aprovado a proibição da liminar de despejo durante a crise. “Isso traz um grave problema social, pois, no caso de locação residencial, põe em risco o direito de moradia e, no caso de locação comercial, põe em risco a preservação da empresa.”

O drama do despejo dos dois lados

É o caso da Cia. Pessoal do Faroeste, que acaba de receber uma ordem de despejo de sua sede na Luz (Centro). Após enfrentar uma ação por falta de pagamento em 2019 e conseguir quitar a dívida, o grupo de teatro voltou a se endividar com a paralisação da programação artística causada pela pandemia.

O diretor Paulo Faria, que dias antes já havia sido despejado de seu apartamento e passou a se abrigar na sede da companhia, agora terá que entregar o imóvel em 15 dias.

O operador de telemarketing Mário Stanisci, de 65 anos, também passa por tempos de angústia, só que do outro lado do tabuleiro. Ele vivia em um apartamento com a mãe e dois irmãos, mas o imóvel tinha dívidas de condomínio e foi leiloado após a morte dela. Proprietário de um endereço na Vila São Pedro (zona sul), ele notificou a inquilina com antecedência de 30 dias para que saísse ao final do contrato de locação, em junho de 2019.

Ela se recusou e passou a pagar apenas o valor parcial do contrato encerrado. O proprietário vem tentando despejá-la sem sucesso desde então, enquanto ele mesmo está vivendo em um quarto alugado. “Tenho diabetes, artrose e perda óssea”, diz o idoso, que teve que adotar o home office durante a quarentena por ser do grupo de risco.

A advogada do PGLaw que cuida do caso, Bruna Gärner, surpreende-se por o juiz ter negado a liminar de despejo já duas vezes – a segunda durante a pandemia. “O locador hoje reside em um minúsculo quarto que não possui sequer janelas e cujo aluguel corresponde quase à totalidade de seu salário”, diz.

Ela alerta para o fato de o Judiciário não ter se atentado às peculiaridades do caso, agravando uma situação de violação de direitos e valores protegidos pelo Estatuto do Idoso. “Ainda há uma reticência dos juízes em decretar o despejo liminar mesmo em uma situação limítrofe como essa, aparentemente por receio de que a decisão possa colocar locatários em eventual risco de não ter uma moradia diante da crise sanitária”, continua.

“Ocorre que, nesse caso, a negativa do Judiciário teve o efeito oposto, colocando em risco um idoso em situação de grave vulnerabilidade social.”

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