Excesso de oferta de salas comerciais prejudica investidores

Excesso de oferta de salas comerciais prejudica investidores

Aumento das entregas de empreendimentos e desempenho ruim da economia brasileira reduziram atratividade dos escritórios

Claudio Marques

22 de julho de 2014 | 12h19

GUSTAVO COLTRI

Excesso de oferta de imóveis e economia em ritmo lento são os principais ingredientes que tornam amargo o cenário atual para os investidores que recebem as chaves de salas comerciais em São Paulo.

Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 88 edifícios e mais de 13,1 mil conjuntos foram lançados na cidade entre janeiro de 2010 e dezembro de 2011, quando a situação econômica do País era mais confortável. Desde o ano passado, esses empreendimentos gradativamente passaram a ser entregues, ampliando a quantidade de imóveis no mercado de venda e locação e, por outro lado, o ânimo dos consumidores diminuiu.

“Esse é um assunto muito sério, e não é só em São Paulo, mas em grandes cidades. Houve uma febre de lançamentos de conjuntos. E, com o mercado muito líquido, muita gente não prestou atenção na localização dos empreendimentos e na infraestrutura de transporte e de serviços da região”, diz o diretor de gestão patrimonial e locação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Mark Turnbull.

Em um condomínio de 198 salas instalado em outubro do ano passado na zona oeste da capital, apenas 11 estão ocupadas atualmente. Segundo o gestor predial do edifício, que prefere não se identificar, o resultado ruim, aliado à situação pouco favorável na economia, talvez se deva ao fato de que os potenciais usuários não conheçam o edifício, localizado em uma rua com predomínio de prédios residenciais. “Quando a demanda não atende a oferta, os proprietários entram no desespero, chamam um monte de corretores e, às vezes, se inicia uma concorrência desleal no prédio”, diz Turnbull.

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Em tempos difíceis, a alternativa dos investidores é aderir ao esforço coletivo, contentar-se com ganhos iniciais menores e adotar o pragmatismo como orientação, segundo especialistas, afinal, o poder está nas mãos dos consumidores.

A decisão pela revenda ou pela manutenção do bem depende da expectativa dos proprietários – com expectativas de retorno no curto ou no longo prazo. “Se a pessoa precisa de liquidez agora, pode vender o imóvel, mas provavelmente terá de amargar um ganho menor do que o esperado inicialmente”, diz o professor de finanças pessoais Fábio Gallo, da Escola de Administração de São Paulo na Fundação Getulio Vargas (FGV-Eaesp). Essa alternativa, segundo ele, não envolve necessariamente prejuízos, já que as propriedades passam por valorização desde o lançamento.

O diretor de relações institucionais da Aabic, Eduardo Zangari, recomenda que os investidores, antes de negociarem suas salas, comparem todas as despesas que tiveram desde a aquisição – custos de aquisição, de venda, de condomínio e de IPTU – com os valores obtidos em uma possível negociação. “Se a rentabilidade for pior do que o de uma aplicação conservadora como a poupança e a pessoa precisar do dinheiro, a venda é a melhor opção porque os valores não devem crescer muito em seis meses”, explica.

Caso o retorno obtido com a comercialização for igual ou superior ao de investimentos conservadores e o investidor tiver uma carteira com outras aplicação de boa rentabilidade, talvez a manutenção da propriedade seja indicada, segundo Zangari, já que o cenário do mercado pode mudar para melhor no médio e no longo prazos. Deixar o imóvel desocupado, no entanto, significa custos para os proprietários, na medida em que têm de arcar com a cota condominial e o imposto predial.

No mercado de locação, por outro lado, é necessário ter organização. Segundo o gerente executivo comercial do Grupo Itambé, Alexandre Dal Maso, os condomínios comerciais que optam por concentrar as ofertas em poucas imobiliários correm menos risco de uma concorrência predatória, por isso ele pede que os condôminos ajam de maneira conjunta.

Além disso, Dal Maso diz que os investidores às vezes precisam abrir mão de uma rentabilidade vistosa no primeiro aluguel para garantirem a atratividade dos imóveis para os locatários – hoje, de acordo com profissionais do mercado, o retorno da locação comercial varia entre 0,5% e 0,7% mensais. “O proprietário nesse momento precisa ser flexível: fazer um contrato de um, dois ou três anos e depois renegociar.”

Na luta por um inquilino, criar diferenciais para as salas ofertadas é a dica do diretor geral de terceiros da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita. “Minha sugestão é facilitar a vida do inquilino, deixar o imóvel pronto. Quando uma empresa quer alugar uma sala, quer ocupar o imóvel rapidamente.”

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