Márcia Rodrigues ESPECIAL PARA O ESTADÃO Que a crise econômica vem afetando os lançamentos imobiliários todos sabem. Incorporadoras seguram produtos para avaliar melhor o mercado e não ficar com o estoque ainda mais elevado. Apesar de elas terem diminuído a oferta de apartamentos de todos os padrões, no ano passado e em 2016, profissionais do mercado afirmam que, além da crise, o impacto maior nos empreendimentos de alto padrão tem mais a ver com a falta de terreno em regiões nobres na cidade de São Paulo. Esses profissionais dizem que está cada vez mais difícil encontrar terrenos em bairros como Jardins, Vila Nova Conceição, Itaim e parte de Pinheiros. A região é determinante para definir um empreendimento de alto padrão, segundo o consultor imobiliário Carlos Alberto Razuk. "Construir um prédio com o acabamento primoroso, com metal nobre nas fechaduras, mármore ou granito nos banheiros, ar-condicionado central e mais de três vagas na garagem na Mooca, por exemplo, não se consegue vendê-lo como imóvel desse nível", diz ele. Diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura concorda com a afirmação e acrescenta o Jardim Anália Franco nesta lista regiões passíveis de receber um empreendimento classe A. O executivo reconhece que a falta de terrenos disponíveis em regiões consideradas nobres afeta os lançamentos de alto padrão. "O terreno precisa ser muito bem localizado e ser trabalhado nos mínimos detalhes. Quem opta por comprar um imóvel de alto padrão não quer morar em um super condomínio, quer algo com menos unidades, mas que ofereça uma grande infraestrutura", comenta. Ele ressalta, no entanto, que a representatividade dos imóveis de alto padrão é pequena no mercado, se comparada com os produtos para classe média e os econômicos, e que os lançamentos, de uma forma geral, devem voltar a se intensificar a partir de 2017. Para a diretora geral de atendimento da Lopes, Mirella Raquel Parpinelle, a maior dificuldade é encontrar terrenos nessas regiões que atendam às determinações do novo plano diretor. "O plano diretor favorece construções nos eixos onde há metrô, trem ou linhas de ônibus perto. Esses empreendimentos não podem, também, ter mais de uma vaga na garagem, o que foge do padrão dos imóveis de alto padrão." De acordo com Mirella, a outorga onerosa (contrapartida financeira paga para que se possa construir além do potencial construtivo básico) ficou muito mais cara com o novo plano diretor, o que torna, muitas vezes, o aproveitamento do terreno para a construção de mais vagas inviável. Impacto da crise. Diferentemente dos demais, Mirella acredita que a crise "impactou bastante" os lançamentos em todos os níveis. "Por mais que esse público tenha dinheiro para comprar um imóvel, ele ainda se sente inseguro com a instabilidade do mercado e não quer se descapitalizar", afirma. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), em 2014 foram lançadas 3.028 unidades com valores a partir de R$ 1 milhão, caindo no ano passado para 1.298 (-57% em relação a 2014), e para 799 até setembro deste ano, o que representa -38% a igual período de 2015. A Neoway, empresa de big data que faz análise de soluções e riscos, aponta uma queda maior nos lançamentos de alto padrão em todo o País. "O setor imobiliário, em todo o Brasil, teve uma queda de 10% na atividade neste ano. Nos lançamentos, o recuo foi de 35%. O residencial registrou um menor porcentual de queda em relação ao comercial", afirma a diretora da unidade de negócio na área da construção civil da Neoway, Cristina Della Penna . "Quando analisamos o padrão das obras o baixo padrão teve a menor queda (25%), frente ao alto/médio alto, que sofreu um recuo de 55%. Esperamos que 2017 seja mais positivo e atinja um crescimento de até 30% nos lançamentos", acrescenta a executiva. Os números são do Brasil, mas o Estado de São Paulo representa 38% do total.
FOCO EM BAIRROS CONSOLIDADOS
As empresas Tarjab, Odebrecht Realizações e MDL têm lançamentos de alto padrão nos bairros Perdizes, na zona oeste da capital, Vila Mariana e Chácara Santo Antonio, ambos na zona sul. São empreendimento que custam a partir de R$ 10.630 o metro quadrado. A construtora MDL, por exemplo, está comercializando o Medley Nature e o Jazz Perdizes, ambos no bairro. O primeiro terá duas torres e 72 unidades que vão de 87 a 158 metros quadrados com dois ou três dormitórios. O preço do m² é de R$ 13 mil. Lançado este mês, a entrega é prevista para novembro de 2019.
O segundo tem uma torre, 30 unidades com 56 m² a 140 m² e duplex de 307 m² e 314 m², com um a três quartos. O preço do m² é R$ 13,5 mil. Lançado em março, tem entrega prevista para setembro de 2018. Segundo o responsável pelas operações em São Paulo da MDL, Fernando Trota, o Medley, lançado no último dia 5, está com 20% dos apartamentos vendidos e o Jazz, com 60%. "As incorporadoras só estão lançando empreendimentos em áreas consolidadas, como Perdizes, por exemplo, e que têm confiança de que serão um sucesso. Antigamente, tudo o que era lançado, vendia muito rápido. Hoje, o cliente está mais bem preparado e demora de dois a três meses para fechar o negócio, porque sabe que há boas ofertas no mercado", diz. Prontos. Trota conta que os clientes estão optando por comprar imóveis já prontos. "Acredito que eles se sentem mais seguros em fechar o negócio na fase final da obra, porque já ouviu falar de atraso nas obras em muitos empreendimentos. Com o imóvel pronto, sabe que poderá mudar em breve." Para 2017, a construtora espera a retomada do mercado e deve dobrar os seus lançamentos. A OR lançou o RSVP, na Chácara Santo Antônio, em novembro de 2014. Em 2017, a empresa deve lançar um residencial em Perdizes. O RSVP possui três torres e 320 unidades de três a quatro quartos, com 189 m² 277 m² (cobertura duplex). O preço do metro quadrado é de R$ 11.500. A previsão de entrega é em novembro do ano que vem. A Tarjab lançou, em junho do ano passado, o Soberano by Tarjab, na Vila Mariana, bairro da Zona Sul de São Paulo. O condomínio tem uma única torre com 78 unidades que vão de 102 m² a 300 m² e que custam R$ 10.630 o metro quadrado. Ele deve ser entregue em outubro de 2018.
'Para mim, local e acabamento foram importantes'
Depois de morar durante três anos de aluguel em um imóvel que considerava pequeno, de 89 metros quadrados na Vila Madalena, o administrador de Luiz Henrique Carvalho, de 33 anos, resolveu comprar um apartamento maior, de 189 m2. "Eu e a minha mulher ainda não temos filhos, mas já estamos buscando espaço para um futuro próximo", conta. Carvalho comprou o imóvel no meio do ano passado, aproveitando o bom momento da queda dos preços, de acordo com ele. O apartamento está avaliado em R$ 1,8 milhão e será entregue no fim do ano que vem. "Para mim, o que pesou mais, além do espaço, foram a localização e o acabamento. Meus pais são muito exigentes e aprendi a observar os mínimos detalhes das obras."
Entrevista
Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do Sinduscon-SP
Os lançamentos dos imóveis de alto padrão diminuíram muito? Por quê? Em geral, diminuíram todos os lançamentos imobiliários, não só em São Paulo como em todo o Brasil. E o imóvel de alto padrão é o mais sensível em momentos de crise econômica, pois são lançados para um público que já mora bem e está fazendo upgrade ou se adaptando a outras fases da vida com relação a localização, tamanho etc. Nas crises, esse público prefere ficar "quieto", pois não tem necessidade de fazer negócio.O cliente está demorando mais para fechar negócio? Existe um grande eco de que o estoque de imóveis está muito grande. Desta forma, não existe mais o medo de "se perder" o negócio. Existe, assim, mais tempo para o interessado pesquisar. No entanto, deve-se ponderar que existe estoque de imóveis bons e ruins. E o bom terminará antes.Em quais regiões da capital estão concentrados os lançamentos de alto padrão? São Paulo é formada por mini-cidades/bairros. Em muito deles existe nichos para lançar edifícios de alto padrão, como Santana, Tatuapé, Campo Belo etc. Mas tradicionalmente os bairros mais considerados como de edifícios de alto padrão são: Higienópolis, os Jardins, Vila Nova Conceição, Itaim e Perdizes.Qual é a expectativa para os lançamentos em 2017? A situação está muito ligado a uma recuperação real da economia, mas acredito que teremos um 2017 com mais lançamentos.A queda da taxa de juros do financiamento imobiliário impacta nas vendas dos imóveis de alto padrão? A disponibilidade de crédito imobiliário com taxas de juros comportadas, em um ambiente de economia e emprego crescente impacta diretamente o mercado imobiliário em geral. Desta maneira , até mesmo os imóveis que independem de crédito imobiliário para serem comercializados também se movimentam mais.As incorporadoras estão buscando terrenos para lançamentos em 2017? As incorporadoras e construtoras estão utilizando o seu banco de terrenos e "aprendendo" o comportamento dos preços de terrenos com a novas regras do novo Plano Diretor e da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que interferirão muito na viabilização dos novos negócios. Os altos custos das outorgas onerosas serão sensíveis nos preços finais desses imóveis, para mais.
