Bianca Soares, Especial para O Estado
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) estadual anunciado pelo governo de SP na última semana é uma ferramenta tecnicamente eficaz, mas que ainda precisa de ajustes, avaliam especialistas ouvidos pelo Estado. A ausência de um perfil mais bem delimitado de propriedades e falhas como a inserção no portfólio de imóveis ocupados irregularmente tornam o negócio menos atrativo para o mercado.
Aprovado pela Lei nº 16.338 em dezembro de 2016, o fundo, que tem 267 imóveis avaliados em R$ 1 bilhão, pretende agilizar o processo de alienação de bens pertencentes ao Estado e também abrir para a criação de cotas, que o público poderia adquirir e ter remuneração com base nos rendimentos que esse imóveis proporcionariam. Hoje, são cerca de cinco mil em estoque. Levantamento feito pela Secretaria da Fazenda mostra que, nos últimos três anos, de um portfólio de R$ 380 milhões apenas 8% do negociado foi vendido.
Esse tipo de mecanismo, o fundo imobiliário, está em ascensão no mercado privado. Segundo a consultoria Economatica, o volume financeiro médio diário dos fundos em 2017, até 27 de julho, foi de R$ 25,4 milhões, segundo maior valor desde 2010.
Na avaliação de João da Rocha Lima Jr., professor de Real Estate da Poli-USP, a ideia do fundo estadual é tecnicamente boa. "Privatizar uma estrutura de gestão que o Estado não tem e não consegue ter, porque lhe falta inteligência, é uma solução competente, a expertise está no mercado." Mas alerta que a carteira precisa ter atratividade. "Senão, apenas transforma um conjunto de imóveis num conjunto de cotas não comercializadas."
No catálogo de 267 imóveis há propriedades residenciais, comerciais, terrenos e galpões que foram incorporados pelo Estado ao longo do tempo. O primeiro momento será focado em vendas e locações, afirma Karla Bertocco, subsecretária de Parcerias e Inovações. Ela faz parte da equipe que comanda estudos para a implantação do mecanismo. A segunda etapa será de vendas de cotas, por meio de uma Oferta Pública Inicial (IPO, em inglês) regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
No mercado financeiro, os fundos geralmente mantêm um perfil mais definido. Alguns são focados em locações, outros em recebíveis imobiliários ou em financiamento de grandes projetos. O do Estado, porém, pretende atuar em mais de uma frente.
O professor da FEA-USP Fernando Botelho não enxerga a variedade como um problema, mas aponta como alternativa mais próxima à iniciativa privada a criação, no futuro, de outros fundos delimitados. "É possível abrir um fundo apenas de galpões, outro para locação, outro para terrenos. Assim, eles têm regras e objetivos afinados com um perfil específico", diz Botelho.
Para o professor Cesar Caselani, da FGV-SP, o tamanho do estoque do governo aponta sim para a necessidade de mais fundos. "Basta pensar que entre esses cinco mil imóveis há preços muito diferentes, com riscos diferentes e condições que atraem a investidores distintos."
O administrador do fundo deverá ser uma instituição financeira, sem necessariamente experiência no mercado imobiliário. Junto com ele atuará um gestor, responsável pela precificação dos imóveis, pelas vendas e pelas estratégias de negócio. O consórcio terá duração de cinco anos, com possibilidade de prorrogação. Ele também ficará com um porcentual, ainda a ser definido, dos negócios realizados, além de uma remuneração fixa.
A administração de um fundo é relativamente simples, opina Rocha Lima Jr. Para ele, mais relevante é a capacidade da instituição de gerenciar portfólios de investimento. "Agora, a figura do gestor precisa ter expertise no ramo. Para suas atribuições, o domínio do real estate é fundamental."
Botelho lembra que gestores de fundos privados costumam ser submetidos a avaliações periódicas. Desse ponto de vista, o Estado poderia negociar com os prestadores do serviço exigências de performance. "Quem investe comprando uma cota quer ter resultados. E se os administradores não entregarem? É preciso pensar em critérios de substituição, por exemplo."
O governo não adianta o nome dos agentes que já demonstraram interesse pela licitação. Mas a consulta pública realizada entre abril e maio deste ano, que pretendia definir as diretrizes para a concorrência, recebeu contribuição de seis instituições: Banco Fator, Banco UBS, Lefosse Advogados, RB Capital, Vinci Partners e Banco do Brasil. Segundo Karla, PTG Pactual e Grupo Votorantim também participaram.
Criação. A dificuldade da máquina pública para vender e alugar imóveis do Estado, e que levou à criação do fundo, é causada pela sua falta de expertise e pela inflexibilidade das negociações determinada pela legislação, de acordo com Karla. "Não podemos contratar um corretor, ou seja, remunerar o esforço de venda. Também estamos impedidos de negociar valores. O máximo que conseguimos é parcelar compras", diz.
Coordenador da pós-graduação em Direito Imobiliário da PUC-SP, o professor William Ferreira acredita que, havendo controle dos órgãos de fiscalização, a ferramenta é oportuna. "Questiona-se a privatização de bens públicos, mas, quando por décadas o Estado é ineficiente, não se faz a conta do que perdeu pela má gestão."
Carteira tem imóveis ocupados irregularmente
Dos 188 imóveis da cidade de São Paulo que compõem o Fundo de Investimento Imobiliário (FII), 41 estão ocupados irregularmente. O levantamento pode ser verificado no portfólio disponibilizado pelo governo do Estado.
A subsecretária de Parcerias e Inovações Karla Bertocco, uma das responsáveis pelo projeto, diz que a equipe de planejamento do fundo chegou a considerar a retirada dos bens, mas optou por preservá-los porque as documentações das propriedades estão regularizadas. Além disso, segundo ela, todos contam com ordem de reintegração de posse.
"É um problema para compradores pessoa física, sem dúvida, mas já recebemos resposta positiva de empresas que se interessam por esse tipo de propriedade", afirma. A subsecretária vê a escolha como uma forma de avaliar o mercado, porque este primeiro FII seria uma espécie de plano piloto para os próximos.
Para o professor de Real Estate da Poli- USP João da Rocha Lima Jr, a decisão é um equívoco. "Os imóveis de pouca liquidez serão enxergados como uma coisa ruim. Não adianta colocá-los porque estão com a documentação em dia, eles precisam ter lógica comercial."
Karla diz que a prioridade, no começo das operações, será vender os imóveis ocupados irregularmente. A aposta nas cotas viria num segundo momento, quando a carteira já estaria mais uniformizada. O professor da FGV-SP Cesar Caselani alerta, porém, que os potenciais compradores de imóveis irregularmente ocupados podem exigir deságio no ato da compra. Nesse cenário, o governo estaria sujeito a uma negociação muito abaixo do preço de mercado.
Desfazer-se de um imóvel ocupado irregularmente, ainda que por um preço aquém do esperado, pode ser vantajoso, defende Fernando Botelho, da FEA-USP. "Muitas vezes o Estado não tem a mesma agilidade da iniciativa privada para lidar com situações de reintegração de posse", justifica.
Caminhos legais. O professor de Direito Imobiliário da PUC-SP William Ferreira aponta três possibilidades para o comprador que decidir assumir o risco. Em caso de o Ministério Público ainda não haver movido ação contra a ocupação irregular, o novo proprietário deve fazê-lo. Se, por outro lado, a ação já existir, a parte contrária, isto é, quem ocupou a propriedade, pode se opor à mudança do agente que está movendo o processo. Nesse cenário, a solução é entrar como um assistente litisconsorcial, posição em que o interessado pode intervir no processo, ainda que não atuando como parte principal.
Rocha Lima Jr. afirma que "só um grande especulador" colocaria dinheiro em um fundo nessas condições . "O conjunto precisa ser harmônico. Caso contrário, você está usando um mecanismo tecnicamente muito bom, mas sem o principal: atratividade."
