A região metropolitana de São Paulo recebeu 19.396 novos conjuntos comerciais nos últimos três anos, e 1.620 deles, ou 8% da quantidade ofertada, ainda estão no mercado, de acordo com levantamento da Lopes Inteligência de Mercado obtido com exclusividade pelo Estado. A compra de um desses imóveis, no entanto, requer cuidado dos investidores, na medida em que a superoferta de salas pode comprometer a locação do bem após a entrega dos edifícios.
O bairro da Vila Leopoldina foi o campeão de lançamentos até novembro de 2012, com 1.539 unidades, embora tenha estoque de apenas 1% da oferta. Santana aparece logo atrás, com 1.352 salas, seguido pela Barra Funda, com 1.304 unidades, e os bairros da Chácara Santo Antonio e Pinheiros, com 1.236 e 1.175 imóveis, respectivamente.
"É um movimento natural. Bairros que recebem muitos lançamentos residenciais depois acabam tendo demanda comercial (as salas servem principalmente a profissionais liberais)", diz o gerente executivo de Atendimento da Lopes, Bernardo Nasser Bonilha. Ele explica que a maior procura é pelas salas de pequena metragem, também as mais comuns do mercado.
Em número absoluto, os maiores estoques da capital paulista estão na Mooca e em Santana (veja o mapa abaixo). No bairro da zona leste, que teve dois lançamentos, os imóveis não vendidos chegam a 31% da quantidade ofertada, de acordo com o estudo da Lopes. Já na região da zona norte, onde houve a comercialização de cinco empreendimentos, as salas disponíveis alcançam a marca de 17%.
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Algumas regiões com maior quantidade de imóveis à venda também têm estoques proporcionais acima dos 20%. É o caso da Lapa, com dois lançamentos e 62% do total colocado no mercado ainda não vendidos, do Alto da Lapa, com dois empreendimentos e 34%, do Butantã, com um lançamento e 39%, e de Moema, com dois projetos e 24%.
"Onde há percentuais maiores pode haver um excesso, e a demanda já estar sendo atendida. Por exemplo, a Mooca, de acordo com a pesquisa, é um lugar onde o metro quadrado dos lançamentos é um dos mais baixos e tem estoque acima dos 30%", diz o presidente do Sindicato da Habitação, Claudio Bernardes. A metragem ofertada no bairro vale R$ 7.810, já a média da Grande SP é de R$ 10.830.
O CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Lafer, alerta para as dificuldades de locação após a entrega dos empreendimentos nas regiões desprovidas de vocação para o desenvolvimento comercial. "A baixa ocupação futura dessas unidades pode causar uma certa decepção para os investidores. Pode até haver desistências de compra ou decisões de não aquisição", diz. A superoferta ocorreria, segundo ele, pontualmente em regiões onde a demanda local não seja suficiente para preencher a maior parte das salas, exigindo maior tempo de absorção pelo mercado.
Por outro lado, hospitais, shopping centers, estações de metrô e localidades próximas de corredores corporativos seriam fatores de estímulo à liquidez dos imóveis. "Ativos muito bons em lugares certos ainda têm um mercado muito grande", diz. A Vitacon prepara um lançamento no Alto de Pinheiros para o primeiro semestre deste ano.
Regiões no entorno das Avenidas Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, Presidente Juscelino Kubitschek, Paulista e do centro da cidade são polos na capital onde á há demanda e o mercado está consolidado, na opinião do diretor de incorporações da Kallas, Thiago Kallas.
"Outras regiões teriam de ser estudadas, pois são produtos de bairro e requerem estudo da oferta e demanda de cada uma delas. Um bom exemplo do que deu certo seriam alguns produtos na Chácara Klabin, Casa Verde, Jabaquara, Santana, Moema", diz.
Na Chácara Klabin, o médico Carlos Alexandre Ayoub, de 64 anos, adquiriu quatro salas duplex com metragens variando de 53 m² a 56 m² no empreendimento Offices Boutique Klabin. "É um escritório com um mezanino. Ele fica próximo a duas estações de metrô e está em um bairro extremamente residencial", diz. O investidor acredita que, pela característica do bairro, não haverá grande concorrência para seus produtos. "Esse prédio vai ser o único dali."
