Home equity e hipoteca reversa ganham espaço no Brasil

Os dois modelos usam o imóvel como garantia de crédito e são formas que podem complementar a renda

Bianca Zanatta, especial para o ‘Estadão’

27 de fevereiro de 2022 | 05h00

Muito popular em países como Estados Unidos e Canadá, o home equity – modalidade em que se faz um empréstimo financeiro usando um imóvel como garantia – começa a ganhar força no Brasil. Apenas no primeiro semestre de 2021, foram firmados 11.151 contratos do tipo, somando R$ 2,3 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Até novembro, a cifra estava em R$ 4,856 bilhões – uma alta de 13% em relação a 2020.

Batizado por aqui de CGI (Crédito com Garantia de Imóvel), o home equity também está na mira do governo, que anunciou um pacote de estímulo ao crédito imobiliário em novembro passado. Entre o conjunto de medidas sugeridas, um projeto de lei que será enviado ao Congresso pelo Executivo busca permitir que os proprietários possam fazer mais de uma tomada de crédito tendo o mesmo imóvel como garantia. Se aprovada, a proposta pode liberar até R$ 10 trilhões em CGI, de acordo com Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central (BC).

A principal diferença entre o home equity e a hipoteca – outro modelo de crédito com lastro no imóvel – é o tipo de contrato. No caso da hipoteca, não há alienação fiduciária, o que significa um processo longo e vagaroso para que a instituição financeira se aproprie do bem caso o cliente deixe de pagar as parcelas da dívida. Já no caso do home equity, o contrato prevê a alienação fiduciária, assim como acontece com os financiamentos imobiliários. Caso o cliente fique inadimplente e não haja acordo, a instituição aliena o imóvel e o leva a leilão para que a dívida seja paga.

Imóvel alugado, sem precisar sair

Uma novidade que se apoia no modelo de CGI é a possibilidade de as pessoas fazerem dinheiro com seu patrimônio imobiliário. Uma das empresas que começa a trabalhar com esse formato é a Aluguel Virtual, da holding RPX, que funciona como uma gestora de ativos. Ela oferece ao cliente a possibilidade de receber um pagamento sobre bens imobiliários através do modelo de home equity.

Trocando em miúdos, o cliente recebe da empresa mensalmente um aluguel, além de uma parcela extra nos aniversários do contrato, e pode continuar morando no imóvel ou alugar para terceiros. “É um modelo que não existia no Brasil, mas daqui a dez anos vai ser normal”, afirma o presidente executivo da empresa, Rafael Pimenta. “O brasileiro vai aprender a não deixar mais dinheiro parado.”

Uma vez aprovada a avaliação do imóvel, a plataforma da Aluguel Virtual calcula o seu valor e faz uma oferta de pagamento aos proprietários, diretamente ou através de imobiliárias e corretores. “Se o imóvel estiver 100% quitado e com a papelada certinha, aprova facilmente”, diz Pimenta. Na sequência, os parceiros, como bancos e fundos de investimento, dão um crédito sobre o imóvel para realizar a operação. “O risco de o cliente perder o imóvel é zero porque é a empresa que paga o aluguel mensal e as parcelas do crédito, além de o contrato ter seguro”, afirma.

O empresário diz que a duração média dos contratos é de 20 anos, mas o proprietário pode encerrá-lo a qualquer momento, assim como a empresa. Nos primeiros dois anos, há uma multa prevista para o lado que desistir, mas a partir do terceiro ano não. “Imagine que a pessoa consegue um comprador para o imóvel e quer fechar o negócio. Se o ativo valer até R$ 1 milhão, o resgate do valor é feito na hora. Para valores maiores, em até 15 dias. E então a Aluguel Virtual deixa de ser gestora do ativo”, diz.

‘Hipoteca reversa’

Outro modelo semelhante que começa a ganhar forma é o da hipoteca reversa. Nessa modalidade, idealizada para a população aposentada, o imóvel é avaliado por um banco e, uma vez estipulado o valor, o proprietário pode receber um percentual do imóvel.

As pessoas têm três opções: receber um percentual do imóvel à vista (em torno de 40%); receber uma parte à vista (por exemplo, 20%) e os demais 20% parcelados, como complementação de renda; ou parcelar os 40% na íntegra.

Em todos os casos, a dívida só se concretiza com o falecimento da pessoa ou do casal. Depois disso, o imóvel é leiloado e os herdeiros recebem o saldo final.

A fintech de home equity LendMe, do empresário Elyseu Mardegan Jr, é uma das que está testando o modelo. “Tive um primeiro contato com hipoteca reversa nos Estados Unidos, em 2010. Pensei que seria fantástico para o Brasil, onde a aposentadoria pública é muito baixa”, diz Mardegan. “É uma forma de os aposentados complementarem a renda. Imagina um casal que construiu uma casinha na Mooca, por exemplo, e recebe R$ 2 mil de aposentadoria. Graças a esse patrimônio, eles podem dobrar a renda, se reinserir no mercado consumidor, pagar um plano de saúde. Faz muita diferença na qualidade de vida do idoso”, afirma.

Para validar o modelo no País, a LendMe optou por apresentar uma proposta ao Banco Central (BC) e foi uma das empresas aprovadas para desenvolver uma espécie de projeto-piloto em um programa da autoridade monetária. A primeira reunião para tratar do tema aconteceu este mês e o empresário acredita que o produto fique de pé ainda este ano.

Segundo ele, ainda é preciso resolver questões como se haverá ou não cobrança de IOF sobre o valor recebido, se o proprietário vai perder algum benefício previdenciário, se vai incidir Imposto de Renda sobre as parcelas e que tipos de seguros vão proteger cliente e imóvel.

“Fizemos o protótipo e agora precisamos revisá-lo e validar os pontos com o BC”, diz ele. “Estamos vendo uma boa vontade e uma colaboração inenarráveis por parte do BC e do Ministério da Economia para lançar o produto.”

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