Especial para o Estado
A crise econômica resultante da pandemia do novo coronavírus acende diversos alertas no mercado imobiliário. A compra, a venda ou o aluguel precisam ser bem analisados, já que algumas opções podem ser mais atrativas do que outras, a depender da situação e o objetivo de cada pessoa.
O professor Michael Viriato, do Insper, avalia que o momento não é propício para vendas, uma vez que os preços tendem a cair em contextos de crise. Em contrapartida, para quem tem dinheiro para investir, essa é a oportunidade de fechar uma boa compra.
Num cenário de investimento, o coordenador do curso Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, explica que aplicar o dinheiro de uma venda em caderneta de poupança, por exemplo, não supera o retorno que uma locação de imóvel pode trazer. "É melhor ter o aluguel como renda fixa, porque as opções de (reinvestimento) são muito arriscadas."
Os sintomas de instabilidade da crise já começam a ser sentidos pelo mercado. A plataforma Kzas, criada no final de 2019, notou uma diminuição no volume de buscas no início da pandemia - em março no Brasil. Já nas últimas duas semanas de abril, a procura foi retomada.
"Vínhamos dobrando o volume de visitas e vendas desde dezembro, e em março houve uma estabilização. Nas últimas duas semanas, percebemos uma nova melhora, fazendo uma média de duas vendas por semana", diz Eduardo Muszkat, CFO da startup.
A imobiliária Lopes observa redução tanto das vendas como das locações. A impossibilidade de visitas pesa neste resultado, por isso a empresa aposta no digital. Márcia Escórcio, de 54 anos, realizou uma compra com a imobiliária logo após a venda do seu antigo apartamento, entre março e abril.
Para ela, a expectativa era de preços menores. "Eu tive flexibilidade (com o meu comprador), considerando a situação (de crise). E no caso dos meus vendedores eu acho que eles não usaram o mesmo critério", avalia.
O Estado ouviu especialistas sobre os riscos e as vantagens antes de qualquer decisão no cenário atual. Confira a seguir.
É seguro investir em um imóvel na crise?
Adquirir um imóvel neste momento é um bom investimento, mas é necessário uma pesquisa profunda em busca de opções. A busca, inclusive, vem sendo facilitada pelas empresas que apostam no digital para fechar negócios online.
"Como em todos os momentos de crise, você pode encontrar situações interessantes para fazer uma aquisição com preços bastante reduzidos. Isso está acontecendo. Algumas pessoas precisam de dinheiro e acabam vendendo pelo preço que tiver", diz Roberto Vertamatti, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
O professor Viriato, do Insper, esclarece que deve investir na aquisição de imóveis quem possui muito capital disponível para comprar à vista, porque, com isso, tem-se poder de barganha. Do contrário, o comprador que precisar adquirir uma dívida alta e de longo prazo deve ter em mente o risco de demissões devido à economia fragilizada.
Na avaliação dele, a alternativa mais vantajosa de investimento para quem possui dinheiro disponível são os fundos imobiliários, porque "você tem desconto, menor risco e liquidez".
Em que condições devo comprar?
Um horizonte para se buscar é a compra de um imóvel já ocupado e mantê-lo assim, na opinião de Alberto Ajzental. "É uma opção de investimento comprar imóvel bem alugado, com bom inquilino, porque além do valor do bem você pode fazer a conta dos valores dos recebíveis (meses de aluguel)".
Com uma boa procura, o diretor da Anefac acredita ser possível encontrar descontos de até 30% na venda de imóveis. Contudo, Vertamatti ressalta a importância de observar a segurança dos negócios. "Verifique a documentação, busque informações nos cartórios, mais do que numa situação normal, porque neste momento também surgem aproveitadores inescrupulosos."
Devo comprar financiado?
Adquirir uma dívida alta é uma ação que se deve evitar em um panorama econômico de incertezas. Mas aqueles que não dispõem de capital para arrematar um imóvel à vista acabam tendo que recorrer aos financiamentos bancários. Se não há escapatória, é preciso também pesquisar as taxas de juros praticadas pelos bancos, que tendem a elevá-las em períodos de crise.
"A pessoa que precisa de financiamento tem que pesar com muito cuidado a possibilidade de perder o emprego, porque pode perder o apartamento e perder o dinheiro que investiu", frise Viriato.
Além de tarifas elevadas, as instituições tendem a apertar os cintos em operações mais elevadas e podem dificultar a liberação de crédito. Mas os tomadores do dinheiro podem tentar uma negociação com os bancos.
É melhor vender ou alugar?
A venda deve ser a última das opções, na avaliação dos três especialistas. A venda é recomendada, por exemplo, numa situação de extrema urgência ou para quitação de uma dívida. Para eles, entre vender e alugar, a segunda opção é a mais satisfatória, ainda que haja uma onda de negociações no momento.
O professor do Insper lembra que as locações giravam em torno de 0,3% e 0,4% do valor do imóvel. Ainda que caiam nas negociações, a locação ainda seria mais vantajosa porque pode-se receber os valores em meses subsequentes. Já o desconto na venda do bem dificilmente seria recuperado em outro investimento.
"Em um imóvel de R$ 1 milhão, você alugaria (em média) por uns R$ 3.500 numa situação normal. Mesmo que consiga alugar por R$ 2.500 agora, você está deixando de ganhar R$ 12 mil em um ano. Se você vender agora, é possível que tenha que dar 10% de desconto, que são (neste exemplo) R$ 100 mil", compara o professor.
Uma opção para quem está apertado e precisa do dinheiro, é recorrer a um refinanciamento do seu imóvel, pois os empréstimos com garantia do imóvel têm taxas de juros menores.
Devo vender para reinvestir?
Os especialistas concordam que o momento não é ideal para arriscar. A venda de imóvel tende a ser desfavorável aos proprietários e dificilmente algum tipo de investimento compensaria o desconto oferecido na venda. É possível ter um retorno abaixo do esperado e continuar perdendo dinheiro.
O professor da FGV alerta para o risco de duas operações envolvendo grande quantidade de dinheiro neste período. "O mercado está completamente atípico, líquido. Eu acho que não é o momento mais oportuno de fazer tanta movimentação e de tanta importância em um curto prazo", conclui Ajzental.
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