Imóvel tombado é cheio de regras, mas oferece recompensas a donos
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Imóvel tombado é cheio de regras, mas oferece recompensas a donos

Preservação do patrimônio é missão adotada por moradores e escritórios especializados no restauro; venda de créditos imobiliários é opção para financiar manutenção

Lorena Lara

23 de fevereiro de 2020 | 06h00

Especial para o Estado 

Imaginar os custos de preservação de uma obra de arte não é complicado. Uma pintura que não pode ver a luz do sol ou flash de câmera fotográfica precisa de ambiente com temperatura controlada e protegido de intempéries. Com imóveis tombados não é tão diferente, e a manutenção e o restauro têm regras rígidas.

Atualmente, há mais de 4 mil bens tombados pela Prefeitura de São Paulo, afirma Raquel Schenkman, diretora do Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp). Para todos eles se aplicam regras rígidas, que não são as mesmas para todo mundo.

“Qualquer intervenção deve ser pensada no contexto do imóvel, podendo ser autorizada ou não, de acordo com a resolução de tombamento e os critérios adotados”, diz a diretora.

Pintar, trocar o piso e derrubar paredes não estão proibidos, mas devem ser antes autorizados pelo órgão responsável pelo tombamento, seja ele municipal (Conpresp), estadual (Condephaat) ou federal (Iphan).

Casa tombada no bairro da Bela Vista. Fachada foi preservada e interior reformado. Foto: Carla Carniel/Estadão

A esfera de tombamento não é determinada de acordo com a importância do bem tombado. “Não existe uma hierarquia. Um bem tombado pelo Iphan não é mais importante que um bem tombado pelo Conpresp”, explica Raquel.

Em todas as três esferas, os trabalhos de manutenção, restauração e reparo são complexos. Em São Paulo, por exemplo, há níveis de tombamentos diferentes. E a complexidade do sistema de preservação do patrimônio histórico acaba obrigando proprietários a buscarem fontes de renda para a manutenção de seus imóveis.

A arquiteta e professora Mariana Rolim, da Universidade Anhembi Morumbi, explica que o alto custo pode, inclusive, levar ao abandono do bem. “O abandono acontece principalmente em áreas maiores, como galpões. São pouquíssimos os casos em que se gasta o mesmo em um restauro do que em uma obra simples.”

Em muitos casos, os prédios assumem função comercial ou passam a ser de uso misto. Para locais que anteriormente foram indústrias, é possível pensar na ocupação por escolas ou centros culturais. “No caso de edifícios industriais grandes, há uso por universidades, como é o caso da São Judas, perto da Mooca, ou do Sesc Belenzinho.”

Os usos comercial ou misto, no entanto, não são a única saída para imóveis tombados – morar neles também é uma opção. É o caso dos professores aposentados Yara Tucunduva e Valderi Ruviaro, que residem em uma casa quase centenária na Bela Vista. O casal se mudou para o imóvel em 2002 e, pouco tempo depois, veio o tombamento do bairro.

Pela legislação do município, qualquer cidadão pode pedir um tombamento, justificando a importância de preservação do bem. Além de imóveis, bairros também podem ser tombados, caso da Bela Vista, que reúne conjuntos arquitetônicos que incluem a escadaria da Rua 13 de Maio e a Vila Itororó.

“Compramos e nem sabíamos que ela seria tombada. Um ou dois meses depois, veio a resolução. E achamos muito bom, diferentemente da maioria dos proprietários, que ficam apavorados quando vêem o decreto de tombamento”, conta Yara.

Tipos de tombamento

O imóvel do casal é um bem categorizado como NP-3 (Nível de Proteção 3). Atualmente, há seis níveis de proteção e dois níveis de preservação. Cada nível determina o que deve ser preservado no imóvel, se apenas características externas, o imóvel todo ou parte da área interna.

Detalhe da planta original do imóvel de 1916, que Yara Tucunduva resgatou para fazer reforma. Foto: Reprodução

Na categoria NP-3, a casa de Yara deve ter suas características externas restauradas, o que significa manter a fachada original do imóvel. Essa classificação, no entanto, não impediu que o casal restaurasse o interior da residência, que data de 1916.

“Conseguimos derrubar as paredes, porque a casa foi subdividida em escritórios, voltamos à configuração original da planta. Refizemos o forro, que havia sido derrubado, refizemos o assoalho, que tinha partes estragadas.” Todo esse trabalho foi feito pelo casal sem fiscalização do Conpresp, já que a parte interna da casa não é tombada.

“Durante um século, a casa sofreu diversas mudanças. Foi moradia, foi residência coletiva, foi sede de pequenas salas de escritório”, conta Yara. “Nós fomos no arquivo municipal pesquisar a história da casa, resgatar a planta. De lá para cá, quisemos fazê-la voltar ao que era.” O imóvel, assim como outros também centenários do bairro, registra o modo de vida de uma família de classe média no início do século 20.

Enquanto a parte interna do imóvel já foi recuperada, a fachada aguarda restauração. Para financiar a obra, Yara e seu marido venderam os créditos de Transferência do Direito de Construir (TDC), dados pela Prefeitura a proprietários de imóveis tombados como uma espécie de compensação financeira.

Segundo a professora Mariana Rolim, o TDC é um incentivo pago a cidadãos proprietários de bens tombados porque perderam o direito de construir em seus imóveis. “O valor é de acordo com a metragem quadrada do terreno em que está o imóvel. É o mesmo valor que qualquer tipo de empreendimento precisaria pagar para construir um edifício.”

Paixão cultural

A paixão por história e preservação cultural é elemento quase obrigatório para quem mora em um imóvel tombado – e nem todos são casas. Para o sócio-fundador da imobiliária Axpe Imóveis, José Cazarin, o público que demanda este tipo de imóvel costuma entender a importância da cultura para a cidade.

Detalhe do portão da residência na Bela Vista. Foto: Carla Carniel/Estadão

“Elas valorizam viver em um prédio que é parte da história. Sabem que estão comprando mais do que um imóvel. O deleite estético supera as pequenas chatices de se viver em um prédio antigo.” Cazarin acrescenta que, como a demanda por imóveis tombados é maior do que a oferta, é comum que apartamentos assim nem entrem no mercado. “Eles se vendem ou são alugados no boca a boca.”

Yara e seu marido fazem parte do grupo de aficionados pela preservação histórica. “No nosso entendimento, nossa batalha não é nem porque a gente quer morar aqui. O importante é que essa casa seja preservada. Ela é um patrimônio da cidade, mostra uma forma de viver do século passado.”

O casal segue trabalhando na preservação do imóvel, recebendo visitas de arquitetos e estudantes com frequência, apresentando a casa para o maior número de pessoas. “Quem sabe um dia ela tenha um uso mais coletivo, como um espaço de cultura e conhecimento para a população. Esse é nosso objetivo”, diz Yara.