GUSTAVO COLTRI
Os investidores ganharam espaço nos últimos anos no mercado paulistano. No ano passado, quatro em cada dez compradores de residenciais novos de padrão médio na capital tinham esse objetivo, segundo estudo da imobiliária Lopes. A metade das vendas desse segmento em 2012 tinham esse perfil e, em alguns casos, os aplicadores colocaram-se como absolutos.
Esse atual desenho do mercado criou uma nova realidade nos novos condomínios. À medida que as chaves dos edifícios começaram a ser entregues, muitos conjuntos passaram a contar com uma considerável presença de inquilinos. Além disso, passaram a conviver com uma massa de proprietários cujo objetivo maior não se resume ao bom funcionamento dos condomínios - ela se preocupa também com os retornos.
"A lei não regula esse tipo de situação, que é reflexo de um movimento recente do mercado imobiliário. Em regra, o proprietário é morador", diz o advogado especialista em contencioso imobiliário Caio Mario Fiorini Barbosa, sócio do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.
O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil reserva o direito de participação e voto nas assembleias apenas aos condôminos - leia-se donos dos imóveis. Isso significa que, nos condomínios com prevalência de locatários, a maior parte dos residentes não tem, a priori, poder de decisão nas reuniões e deve ser representado pelos locadores .
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Para a gerente geral de atendimento do Grupo Itambé, Vânia Dal Maso, o impacto da grande presença de investidores nos condomínios depende do perfil do proprietário e ocorre especialmente no período de implantação, quando muitas decisões são tomadas. "O especulador é um problema porque não quer gastar nada. Ele só quer revender a unidade", diz. Outro ponto delicado, de acordo com profissionais do mercado, é a inadimplência: muitos atrasaram o pagamento das cotas mensais antes da comercialização dos seus imóveis.
O comprador que quer locar, por outro lado, se preocupa em agregar valor aos bens que possui, por isso participa das reuniões e investe, segundo Vânia. Rita Oliveira, de 50 anos, que acompanha de perto sua propriedade, entregue em setembro - ela está equipando o apartamento para alugá-lo. "Procuro estar inteirada do que acontece. Participo do grupo que os moradores do prédio tem no Facebook, vou à assembleia, visito com frequência o edifício e converso com o síndico", conta. A investidora diz tratar o bem com o mesmo zelo que confere ao imóvel onde mora.
Na opinião do diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, há interesse dos locadores em representar nas assembleias os clamores dos inquilinos - afinal, dessa maneira eles defendem o próprio negócio. Mesmo assim, ressalta o especialista, os investidores de locação podem resistir a gastos que elevem o valor da cota condominial. "Se o custo de condomínio for muito alto, ele vai perder rentabilidade, porque o potencial inquilino avalia o pacote aluguel-IPTU-condomínio."
Outro ponto de conflito nas reuniões, segundo Zangari, pode ocorrer em desavenças com os proprietários moradores quando as decisões defendidas por estes tiverem intenção de cercear a liberdade dos inquilinos. Os locatários, aliás, também merecem atenção. "Nos prédios com unidades menores e com público mais jovem, é preciso haver mais rigor com o regimento interno", diz.
O síndico do prédio onde Rita tem uma unidade, Ary Mandelbaum, de 67 anos, vê no comportamento dos inquilinos o maior desafio. "Nem todos respeitam o regulamento. Os inquilinos, por sentimentos vários, creio eu, não se sentem comprometidos com o condomínio. É o mesmo que jogar papel na rua, já que ela não é de ninguém..." Nesse edifício residencial, por volta de 50% dos imóveis pertencem a investidores.
Especialmente nos primeiros meses de funcionamento, a grande circulação de corretores requer cuidados dos gestores para evitar vulnerabilidades. Segundo a gerente geral do Grupo Oma, Gisele Fernandes, os profissionais das imobiliárias devem ter acesso às unidades se previamente cadastrados e autorizados pelos proprietários, inclusive com horários programados. "Não é recomendado, por exemplo, que corretores acompanhado de clientes visitem o condomínio em horários que as áreas comuns estão em pleno uso."
Gisele não acredita que os investidores possam atrapalhar a gestão de maneira especial no decorrer dos anos. A opinião é compartilhada pelo vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Hubert Gebara. "Seja proprietário ou inquilino que mora, tudo vai depender do nível de educação das pessoas que residem no prédio."
Preferências. Estruturas enxutas de pessoal, apelo estético o pleno funcionamento dos serviços, incluindo concierge e diferenciais pay per use, são exigências dos investidores na implantação dos condomínios, segundo o CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Lafer Frankel. "O público investidor gosta de dar prioridade a itens que atraem os locatários. Então, tem de ser bem marqueteiro."
Lafer conta que os compradores valorizam produtos que permitam a entrega das unidades já mobiliadas. A Vitacon também oferece serviços de gestão patrimonial. "Nossa equipe gerencia o condomínio. Se o retorno estiver bom, para eles está ok."
O último lançamento da empresa, o VN Gomes de Carvalho, tem por volta de 40% dos imóveis já vendidos para investidores.
