GUSTAVO COLTRI
O novo Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo promete desestimular a construção de vagas de garagem nos eixos de locomoção da cidade, onde o adensamento de imóveis será maior nos próximos anos. Por enquanto, o que se vê, no entanto, é uma estreita relação entre os estacionamentos e as unidades, alimentada pela legislação em vigor e pelas pressões dos consumidores, na opinião de representantes do mercado.
Levantamento realizado pelo Estado sobre dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) indica que 45,4 mil vagas foram criadas nos lançamentos de janeiro de 2013 a janeiro de 2014 na capital. Em média, cada unidade nova tem 1,35 vaga de garagem.
"Pela condição de falta de transporte adequado que temos hoje na cidade, a vaga é um dos itens mais importantes para os clientes. A pessoa deixa de comprar pela falta de um espaço como esse", diz a diretora de marketing da Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.
As unidades sem estacionamento são encontradas principalmente em empreendimentos localizados em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). Previstas no PDE de 2002 para garantir o desenvolvimento de habitações voltadas a consumidores com renda baixa, essas regiões permitem o oferecimento de, no máximo, uma vaga por imóvel residencial. Dos 13 lançamentos sem espaço para os carros, 11 estavam em Zeis.
Os demais empreendimentos sem espaço para os veículos situam-se na região central e caracterizam-se pelas unidades compactas. A lei de zoneamento de São Paulo estabelece uma fórmula para a oferta de áreas de estacionamento em edificações com apartamentos de até 50 metros quadrados, criando a oportunidade para a supressão de vagas quando as condições mínimas são atingidas.
Os imóveis com uma vaga de garagem são os mais comuns entre os lançamentos, somando 21.404 produtos concentrados especialmente no segmento de dois dormitórios. A norma urbanística atual determina que unidades com menos de 200 m² - a fatia mais numerosa do mercado paulistano - tenham, ao menos, um espaço destinado a veículos por unidade habitacional.
À medida que a metragem dos apartamentos cresce, o número de vagas também aumenta, e não somente por exigências legais. "O imóveis de três dormitórios com uma vaga de garagem são muito difíceis de vender. E os de quatro dormitórios sem três vagas também", diz o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes.
No segmento de luxo, esse movimento de priorização dos espaços para estacionamento chega a impressionar, como no lançamento Bellini Vila Mariana, da incorporadora Lucio Engenharia, onde cada apartamento de 630 m² de área privativa terá sete vagas para carros. Esse foi, aliás, o recorde verificado entre os empreendimentos colocados à venda entre janeiro de 2013 e janeiro deste ano.
"Se uma pessoa compra um apartamento de R$ 13 milhões, ela tem mais posses, mais veículo e conta com um número maior de funcionários, por isso se pressupõe mais espaço para o estacionamento", diz a diretora geral de vendas e de lançamentos da imobiliária Coelho da Fonseca, Fatima Rodrigues.
- Bellini. Oferta de sete vagas por apartamento (Imagem: Divulgação)
O pequeno número de apartamentos dos edifícios com imóveis amplos cria condições para a oferta de muitas vagas por residência, segundo ela. Já a grande quantidade de unidades dos prédios com proposta compacta justificaria, por outro lado, a oferta mais controlada dos espaços para os veículos. Os lançamentos atuais chegam a ter mais de 200 imóveis e vários subsolos - a forma encontrada pelas empresas para garantir garagem a todas as unidades.
A necessidade de construção dos estacionamentos no subterrâneo tem impacto considerável no custos dos empreendimentos, repassados para os consumidores. De acordo com o diretor de incorporações da Kallas, Thiago Kallas, cada vaga de garagem custa para as empresas de R$ 30 mil a R$ 50 mil.
"Na realidade, o que há no mercado tem como motivo atender o consumidor", diz Fatima, da Coelho da Fonseca.
Preferência.Seis em cada dez potenciais compradores de imóveis na cidade de São Paulo utilizam os automóveis como meio de transporte, de acordo com uma pesquisa da imobiliária Lopes com 588 pessoas. Realizado em janeiro, o levantamento considerou os três últimos meses.
O carro foi citado por 63% dos entrevistados pela empresa, seguido pelo transporte público, com 22%. Os pedestres aparecem na terceira colocação no estudo, com 8%. Já o ônibus fretado e a moto são os meios escolhidos por 4% e 3% da amostra, respectivamente.
Os usuários de veículos predominam nas zonas sul e oeste de São Paulo, representando 78% e 76% do total de clientes que moram nessas regiões. No centro da cidade, os carros são usados por 64% dos entrevistados. Na outra ponta, as zonas norte e leste têm os maiores porcentuais de usuários do transporte coletivo: 40%.
A maior parte das pessoas demora entre 30 minutos e uma hora para se locomover até o trabalho. Essa opção foi escolhida por 42% dos respondentes da pesquisa. Já o segundo grupo mais numeroso, com 28% da amostra, demora de uma hora a uma hora e meia no trânsito. Outros 24% levam até 30 minutos no deslocamento, e 6% mais de uma hora e meia.
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