Locação por aplicativo leva condomínios a se ajustarem
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Locação por aplicativo leva condomínios a se ajustarem

Para administradoras, principal problema de entra e sai de viajantes é a segurança; caso em condomínio de São Paulo já foi parar na Justiça

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03 Fevereiro 2019 | 06h12

Jéssica Díez Corrêa
ESPECIAL PARA O ESTADO

Assim como a tecnologia mudou o jeito de pedir comida, ouvir música, pagar contas e se deslocar pela cidade, mudou também a forma como nos hospedamos em viagens, dentro da casa das pessoas. O resultado são condomínios cheios de visitantes nacionais ou estrangeiros para curtas temporadas, convivendo com a vizinhança do prédio.

No Airbnb, maior plataforma de aluguel de imóveis de curta temporada, anfitriões do mundo inteiro podem anunciar apartamentos, casas ou mesmo quartos para hospedar viajantes por um ou mais dias. Para os proprietários, há vantagem financeira, pois cobra-se valores maiores por diária do que num contrato de médio ou longo prazo.

No entanto, essa modalidade de aluguel virou um assunto de condomínio já que representa um fluxo maior de pessoas estranhas circulando. E a segurança é a maior das preocupações entre os edifícios.

Administradoras e advogados recomendam a discussão do tema em assembleias. Caso haja locação por curta temporada, a indicação é conversar com todos os moradores a fim de implementar procedimentos de segurança para que o aluguel por Airbnb seja positivo para locador, locatário e condomínio.

Thiago Nassar gerencia 10 imóveis para proprietários que os alugam por temporada. Foto: Hélvio Romero/Estadão

No edifício DNA, em Pinheiros, por exemplo, o futuro hóspede só entra após a administração do condomínio ter sua ficha completa. Um formulário deve ser previamente preenchido no sistema online implementado pela Manager, que administra o DNA, e engloba: nome dos viajantes, cópia de seus documentos, placa do carro e dia e horário de entrada e saída.

“Tudo tem de estar preenchido, só assim a pessoa pode entrar no prédio”, diz Thiago Nassar, que tem um cargo inusitado: gestor de Airbnb. Ele é contratado por proprietários para administrar locações, cuidando de todos os detalhes, como enviar os dados do futuro hóspede para os condomínios.
Atualmente, Nassar gerencia 10 apartamentos em São Paulo, oito deles no edifício DNA, onde cerca de 70% das unidades são locadas por aplicativos.

No edifício Upper Class, no Morumbi, onde Aghata Orfano loca seu imóvel pelo Airbnb, as regras são ainda mais específicas do que no DNA. Foi estabelecido que a proprietária só pode receber até três pessoas em seu apartamento de 64 metros quadrados. Os viajantes estão proibidos de usar as áreas comuns, com exceção da piscina. Não podem alugar o salão de festas nem a churrasqueira, por exemplo. Lá também foi instaurado um período mínimo, de 15 dias, para a locação.

Nathan Churchill, síndico do Upper Class, diz que as regras existem porque o aluguel por diária tem causado problemas, como o uso de drogas nas áreas comuns, hóspedes perdidos e batendo nas portas de vizinhos de madrugada, festas com barulho alto e comportamento inadequado.
Para evitar esse tipo de situação, a recomendação é que os locadores coloquem em seu anúncio no aplicativo todas as regras, desde a lei do silêncio, normas para descarte de lixo até pormenores do regulamento interno.

Além disso, instalar sistema de acesso por senha nas portas dos apartamentos pode ser uma solução para evitar problemas com a entrega e a devolução de chaves. A dica é de Angélica Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios. A administradora criou um e-book que distribui aos moradores de seus edifícios com recomendações para a implantação do aluguel por curta temporada nas unidades.

Imóvel do edifício DNA, em Pinheiros, onde cerca de 70% é locado pelo Airbnb. Foto: Hélvio Romero/Estadão

O próprio Airbnb disponibiliza aos anfitriões um “Manual de Boa Convivência em Condomínios”. No material, a empresa pontua medidas para evitar conflitos internos, com tópicos como: apresente a comunidade Airbnb para seus vizinhos, seja pró-ativo com seus vizinhos, explique os mecanismos de segurança do Airbnb, adote e dê destaque às medidas de segurança e de boa convivência e mostre que o diálogo é o melhor caminho.

Adriana Lufti, gerente de comunicação da plataforma no Brasil, conta, ainda, que existem clubes de apoio entre os anfitriões, para que eles conversem e troquem informações sobre os procedimentos adotados em seus prédios. O Airbnb disponibiliza, também, um canal de atendimento 24 horas, onde os usuários do aplicativo podem tirar dúvidas e pedir auxílio em qualquer emergência.

Problema com hóspede faz prédio ir à Justiça

Como não há lei federal ou jurisprudência para a locação de imóveis por plataformas digitais no Brasil, faltam parâmetros para regular a prática. Por isso, o assunto é controverso. Algumas administradoras proíbem essa locação em alguns condomínios por entender que os prédios não possuem o “perfil Airbnb”, geralmente por serem muito familiares.

É o caso da Manager. Marcelo Mahtuk, diretor da administradora, conta que a empresa já ganhou uma ação judicial de proibição do Airbnb em um condomínio-clube. Segundo ele, o mau comportamento de hóspedes – atos sexuais na área da piscina foram relatados – começou a incomodar vizinhos.

Em assembleia, foi definido que essa locação seria proibida. Dois ou três condôminos, que tinham a locação como fonte de renda, sentiram-se prejudicados e foram aos tribunais, mas a administradora venceu.

A proibição aprovada em assembleia dá peso à decisão da Justiça, diz a advogada especialista em direito imobiliário Paula Farias. Para isso, a reunião precisa de quórum específico, a depender da convenção. Geralmente é de dois terços ou 100% dos moradores. Mas, diz a advogada, proibir é juridicamente questionável e vai de encontro ao direito de propriedade. Para ela, deve haver diálogo e bom senso para resolver impasses. “Cabe sentar, discutir o que pode ser melhorado e trazer regras para que isso aconteça da melhor maneira possível.”

Algumas cidades turísticas tentam regular a atividade por meio de lei municipal. Uma delas é Caldas Novas (GO), que desde o início de 2018 cobra impostos dos proprietários que anunciam imóveis por aplicativos. No litoral de São Paulo, Ubatuba tenta trilhar o mesmo caminho, mas a lei ainda depende de um decreto para entrar em vigor.

Enquanto isso, tramita no Congresso um projeto de lei que altera a Lei de Inquilinato, a fim de incluir a modalidade do Airbnb no regime da locação por temporada. A medida principal da legislação exige que imóveis disponibilizados para aluguel por até 90 dias, com a mediação de sites e aplicativos, declarem-se ao poder público como tal e paguem ISS (Imposto Sobre Serviço).