Por Jaques Bushatsky*
A China está experimentando forte retração na venda de apartamentos novos e o empresariado local encontrou uma solução, mesmo que provisória, para essa queda de receitas: alugá-los por períodos curtos. Curiosamente, o país asiático apontou o caminho lógico e consensual. Seria legalmente possível e juridicamente seguro a locação por período curto, no Brasil?
A resposta é sim! A lei das locações brasileira (8.245/1991) permite a fixação dos períodos de locação, possibilitando que os interessados contratem o que melhor lhes aprouver. Na locação não residencial, nada impede a contratação por qualquer período, devendo ser observada a consequência da locação por 60 meses ou mais que, esse prazo, conjugado a outros fatores, permitirá ao locatário a renovação judicial do contrato. Prazos menores são livres, legalmente admitidos, constantemente praticados. Agora, sob inspiração chinesa, a locação residencial também nos interessa. Nesta, a celebração de contrato de locação por 30 meses, ou mais, permite absoluta liberdade aos contratantes. Basicamente, ao locador, somente é vedado retomar o imóvel antecipadamente (exceto em caso de infração contratual). E, pretendendo-se alugar o imóvel residencial por período menor, a mesma Lei 8.245/1991 regulamentou o assunto, disciplinando a "locação por temporada", que é aquela pactuada por prazo não superior a 90 dias do imóvel mobiliado e equipado, ou não. Ou seja, a locação de residências, para que se preserve a liberdade e disponibilidade plena dos contratantes sobre o bem ao fim do período combinado, deve ser pactuada por menos de três meses ou por mais de 30 meses. A "locação para temporada" não é dirigida somente a imóveis de lazer. O essencial, segundo a lei, está no tempo da locação: até 90 dias. O inquilino pode alugar por qualquer razão, desde que, por determinado tempo. Quanto ao contrato de locação, pouco difere do usual. Há de se atentar às datas de início e término; à descrição dos bens que guarnecem o imóvel; à obrigação de respeito às normas do condomínio, dever óbvio, porém de sempre adequada recordação em pactos de duração mais rápida, que sugerem a constante necessidade de elucidações. O valor do aluguel é livremente fixado e obedece às leis de mercado. O reajuste é anual (ou seja, apenas se cogitará, em caso de mutação da locação, de "temporada" para "residencial") e, quando previsto, somente sofrerá as já clássicas restrições: não poderão ser atrelados à variação de moeda estrangeira ou do salário mínimo. Garantias locatícias (fiador, seguro de fiança ou caução) não são usualmente utilizadas. Mas nada impede a sua convenção. É, de resto, perfeitamente legal o recebimento antecipado do aluguel e mais: a inexistência de garantia locatícia permite o despejo liminar, na hipótese de falta de pagamento do aluguel. No que se refere aos móveis e equipamentos, é costumeira a prestação de caução, por valor compatível com o custo de conserto ou, às vezes, de reposição desses bens. Se o imóvel consistir em uma unidade em condomínio edilício, deverá ser frisada a obrigatoriedade de cumprimento das regras de convivência e de utilização, sendo salutar fornecer ao locatário cópia da convenção e do regimento interno do condomínio. Ressalte-se ainda que, se o locatário desrespeitar as regras do condomínio, o condômino ( locador) poderá ser multado e essa multa, depois, será cobrada do locatário, previsão que, embora redundante, convirá ser integrada ao contrato de locação. Por fim, se o locatário não sair do imóvel na data combinada, a legislação abre ao locador duas alternativas: poderá imediatamente promover ação de despejo (e obter uma liminar), retomando o imóvel; ou silenciar e ter a locação prorrogada, podendo o imóvel ser retomado somente após 30 meses. Nesta segunda hipótese, valerão as regras usuais: sempre se admitirá o despejo por infração contratual e, especialmente, o despejo por falta de pagamento do aluguel e dos consectários, procedimentos bem regulados na legislação. Como se vê, a ideia veio da China, mas podemos concretizá-la aqui no Brasil, pois temos lei com previsões claras e completas, permitindo decisões sólidas, respaldadas na sempre necessária segurança jurídica.
*Advogado, é integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação
