Imóvel usado: saiba o que avaliar na compra

Imóvel usado: saiba o que avaliar na compra

Boa localização, preço e tamanho são diferenciais, mas falta de infraestrutura de lazer e custo de condomínio podem ser desvantagens

Claudio Marques

11 de agosto de 2014 | 15h19

Higienópolis. Bairro consolidado da região central tem boa oferta de prédios modernistas (Foto Werther Santana/Estadão)

GUSTAVO COLTRI

Um velho ditado, muito versátil, diz que “panela velha faz comida boa”. E, no mercado imobiliário, essa máxima também parece ser levada a sério, ao menos por uma parcela dos compradores. Em busca de espaço, charme ou localização, eles dispensam novos produtos e dão preferência para os antigos.

O economista Felipe Pinheiro, de 38 anos, comprou há dois meses um apartamento de três dormitórios, 200 metros quadrados e com cerca de 30 anos nos Jardins. Ele deu preferência à localização do prédio, por isso teve de abrir mão de lançamentos: “Lá, não havia muitas opções de novos”, conta.

Boa parte dos apartamentos que visitou, amplos, eram satisfatórias, mas a maioria esmagadora deles precisava de reformas, segundo Pinheiro. A unidade que escolheu não estava exatamente do jeito que ele queria, mas, nem de longe, lhe pareceu um mau negócio.

“As plantas antigas, a meu ver, são melhores do que as novas. Elas têm quartos mais amplos, banheiros mais amplos e ambientes, de maneira geral, maiores. A planta do meu imóvel é excepcional”, diz.

Agora, ele reforma a unidade para adequá-la ao seu gosto. Até o início do ano que vem, novos revestimentos, um sistema de ar-condicionado central e parte do teto rebaixado conviverão com as janelas amplas do imóvel, que garantem boa luminosidade para a residência. Já as paredes do apartamento, grossas, seguirão de pé, mas receberão nova pintura. E todas essas intervenções totalizarão para Pinheiro um gasto 30% menor que ele teria se tivesse escolhido um apartamento em um edifício novo na mesma região.

A falta de infraestrutura no condomínio, com 12 unidades, não espanta o economista: quando estiver fora da unidade, ele poderá aproveitar a boa infraestrutura do bairro. Por outro lado, o valor alto da cota condominial, motivada pelo baixo número de apartamentos no prédio, não o surpreende.

Fazer uma opção como a de Pinheiro, pelo antigo, requer uma avaliação criteriosa por parte do comprador, que leve em conta prós e contras.

“Uma das vantagens dos usados em relação ao novo é a localização. Nos melhores bairros, onde o desenvolvimento começou mais cedo, a maior parte das ofertas é de usados. Então, se a pessoa quiser morar nos Jardins ou em Higienópolis, por exemplo, provavelmente terá de morar em um imóvel mais antigo”, diz o diretor geral de terceiros da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita.

As plantas dos imóveis com mais idade são, de maneira geral, mais amplas do que as atuais, segundo ele. Os ambientes são mais bem divididos e diversificados, além de bem iluminados, graças às janelas maiores que possuem. Os corredores compridos também estão sempre presentes nesses apartamentos, algo raro nos lançamentos. Ao mesmo tempo, cômodos como dispensas e dependências de empregados são bem mais comuns.

Há também desvantagens. O diretor da imobiliária VNC, Marcos Goggi, lembra que os edifícios mais velhos têm um número menor de vagas de garagem por apartamento. Além disso, a presença de suítes em todos os dormitórios é raridade, em geral restrita à dependência destinada ao casal. E as varandas, bem, não são um item obrigatório, como ocorre hoje.

Estrutura. Se sobra espaço dentro do imóvel, falta estrutura nas áreas comuns de muitos usados. Ainda que contem com alguns espaços, em geral os empreendimentos mais velhos são mais simples do que os atuais.

Mesmo assim, o valor dos condomínios não é necessariamente menor, pelo contrário. De acordo com a diretora de imóveis de terceiros da vice-presidência de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Roseli Hernandes, muitos empreendimentos antigos demandam mais manutenção, o que pressiona para cima o custo de operação.

Além disso, eles têm menos unidades do que os atuais. “Os condomínios-clube, que surgiram depois, tinham muitos apartamentos para dividir todos os custos”, diz.

Na aquisição, os preços dos antigos são, em regra, mais atraentes do que o dos novos. O diretor da imobiliária Axpe, José Eduardo Cazarin, diz que o valor dos usados pode ser até 40% inferior ao de lançamentos de mesmo tipo e na mesma região. “Às vezes, a pessoa tem de reformar o imóvel. Neste caso, com um projeto bacana, ela vai gastar a partir de R$ 2 mil por metro quadrado. E, ainda assim, o valor é atraente.”

Avaliando prós e contras, se a compra de um imóvel mais velho for o desejo do comprador, alguns cuidados são importantes, segundo Roseli. “Recomendamos que a pessoa procure um corretor, um profissional qualificado na área.” A medida seria indicada porque, na aquisição, é necessário verificar tanto as condições de endividamento do imóvel quanto a reputação do vendedor do bem.

PRESTE ATENÇÃO

 Localização
A primeira escolha do comprador é a localização do imóvel. Se a sua opção é por uma região consolidada da cidade, considerar a compra de um imóvel antigo pode ser bom, já que a oferta desses bens costuma ser maior nessas localidades

 Urgência
Os imóveis usados, já prontos, podem, em geral, ser ocupados pouco tempo depois da aquisição, isso, claro, quando o novo proprietário não quer reformar a unidade para atualizá-la

Reformas
Obras podem durar, às vezes, mais de um ano. Por isso, o comprador deve estar preparado para os transtornos, se escolher uma unidade que precisa de algum tipo de intervenção

Condição financeira
Nos lançamentos, o comprador pode amortizar parte do valor da compra durante a construção do prédio, antes do período de financiamento. Nos prontos, esse tempo não existe

Espaços
Avalie o que é mais importante para você: espaço interno ou infraestrutura condominial. Se a primeira for a sua opção, procurar um usado é recomendado

Avaliação
Os imóveis prontos possuem história. Eventualmente, carregam dívidas, processos judiciais e pertencem a pessoas que são impedidas de vendê-los. É essencial avaliar as condições do bem e o histórico do proprietário

 

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