Após vários meses consecutivos nas alturas, o mercado imobiliário abriu o trem de pouso e começou a baixar voo. Os relatórios operacionais preliminares divulgados pelas maiores incorporadoras do País mostraram que o setor ampliou os lançamentos no terceiro trimestre, mas as vendas não acompanharam.
Os lançamentos cresceram 19,2% no terceiro trimestre na comparação com o mesmo período de 2020, chegando a R$ 9,023 bilhões. Mas as vendas líquidas não cresceram na mesma proporção: a alta foi de apenas 1,7%, alcançando R$ 7,090 bilhões.
Os dados representam a soma dos resultados das 14 incorporadoras listadas na Bolsa de Valores que já divulgaram suas prévias operacionais: Cury, Direcional, MRV, Tenda, Plano & Plano, Cyrela, Even, Eztec, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux e RNI.
O mercado de média e alta renda teve desempenho mais fraco do que o segmento popular. Empresas como Cyrela, Even, Eztec e Melnick apresentaram recuo nas vendas, apesar de aumentarem os lançamentos. Lavvi e Moura Dubeux tiveram expansão em ambos. No Casa Verde e Amarela, MRV e Tenda tiveram aumento de vendas discreto, enquanto Direcional e Cury registram alta mais forte.
O que dizem os analistas
De modo geral, a estagnação das vendas vem da diminuição do poder de compra dos consumidores, que viram os preços dos imóveis na planta subir, para compensar a disparada nos custos dos materiais de construção. Também pesou nas contas a elevação dos juros dos financiamentos imobiliários pelos bancos.
Em setembro, enquanto a Caixa anunciou redução de 0,4 ponto porcentual nos financiamentos atrelados à poupança, os grandes bancos privados aumentaram suas taxas em cerca de 1 ponto porcentual nas linhas de crédito tradicionais. Também no mês passado, o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, elevou a taxa básica de juros em 1 ponto, levando a Selic para 6,25% ao ano novo aumento deve vir na reunião do colegiado da semana que vem.
"A demanda está marginalmente pior", diz o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambauva. "As famílias se retraíram porque o affordability (capacidade de pagamento) diminuiu. Quem compra imóvel para investir, saiu um pouco desse mercado porque está mais cauteloso com o aumento dos juros."
O levantamento dos dados das empresas também mostra que a velocidade média de vendas do setor baixou de 25,5% para 20,2% - esse indicador calcula o porcentual das vendas no período diante da oferta total de lançamentos e estoques.
"A velocidade de vendas forte que víamos no passado caiu", afirma Cambaúva. "As empresas estavam vendendo até metade dos apartamentos na largada. Isso não é comum." Para ele, a velocidade deve baixar um pouco mais nos próximos meses e se estabilizar em meados do ano que vem. "Vejo esse movimento como um pouso suave, não como uma grande ruptura", diz. "O mercado imobiliário vinha de recordes e ainda está saudável."
Há a expectativa, segundo ele, de que os bancos subam mais uma vez os juros do crédito imobiliário para se proteger do fraco desempenho da economia e das incertezas sobre os rumos do País. Se confirmado, isso vai espremer ainda mais o poder de compra da população.
O analista de mercado imobiliário do Credit Suisse, Daniel Gasparete, concorda que a demanda está esfriando e acrescenta outra razão para a menor velocidade de vendas. "O consumidor está vendo que há bastante oferta. Basta atravessar a rua ou dobrar a esquina para encontrar outro estande", diz. "As incorporadoras lançaram bastante nos últimos meses e aumentaram estoques. A oferta está mais alta, só que a demanda está mais baixa."
Gasparete afirma que é uma acomodação do mercado, e não o princípio de uma crise. Ainda assim, alerta para deterioração do setor. "A tendência é que as coisas piorem daqui para frente, com o preço dos imóveis aumentando, os juros subindo, a inflação alta, PIB fraco e incertezas de ano eleitoral", diz.
Tudo isso deve se traduzir em volumes menores de lançamentos e vendas em 2022, com faturamento das empresas potencialmente abaixo do esperado. "As empresas tendem a diminuir o tamanho das suas operações", diz. "Resta saber qual será a magnitude dessa baixa."
