Mercado reduz foco em imóvel e alto padrão
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Mercado reduz foco em imóvel e alto padrão

EDILAINE FELIX

06 Junho 2016 | 16h41

SAO PAULO 24/09/2015 Retranca: Imóveis Legenda: Empreendimento Cyrela One Sixty , living decorado Crédito: Cyrela

One Sixty. Unidades do residencial custam R$ 8 milhões

Seguindo a tendência geral do mercado de imóveis, as unidades de alto padrão, destinadas para quem pode investir milhões em um residencial, também sentem os efeitos da crise, embora em menor intensidade, na avaliação de profissionais que atuam no segmento.

De acordo com o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, “desde o segundo semestre de 2014 que o mercado sente o desaquecimento de imóveis de alto padrão de alta e média renda, o que tem relação direta com o momento econômico do País”.

Em 2014, diz Petrucci, foram lançadas 34 mil unidades residenciais na capital paulista, sendo que apenas 1.600 eram de quatro quartos – que têm valor mais elevado. Os dados são da Empresa Brasileira de Estudos Patrimoniais (Embraesp).

Em 2015, as unidades totais colocadas à venda no mercado recuaram para de 23 mil, sendo que 660 eram de quatro dormitórios. No primeiro trimestre deste ano, foram lançados 38 imóveis de quarto dormitórios.

“Agora, somente a empresa que precisa, por questões contratuais, é que vai lançar este tipo de empreendimento. As incorporadores lançam mais imóveis de um e dois dormitórios, com tíquete mais baixo”, diz.

Aluguel. Para a imobiliária VivaReal, o mercado de alto padrão normalmente é um dos últimos a serem afetados pelas crises econômicas, mas não estão imunes aos seus efeitos. Levantamento feito pela empresa mostra que o valor médio de aluguel e venda desse tipo de bem apresentou desvalorização. A empresa considera imóvel de alto padrão para venda aqueles com valores acima de R$ 1 milhão e para aluguel acima de R$ 5 mil.

De acordo com o vice-presidente executivo da VivaReal, Lucas Vargas, em São Paulo, a demanda por imóveis de luxo se concentra nas zonas sul (54,35%) e oeste (22,49%). “Juntas, elas representam mais de 70% da demanda da capital. Na zona sul, Itaim Bibi, Moema e Jardim Paulista são os bairros mais buscados. Na zona oeste, podemos destacar Perdizes, Campo Belo, Brooklin e Jardim Europa”, afirma.

O preço do aluguel, segundo os dados da empresa, teve desvalorização real de 15,8% nos últimos dois anos, frente ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que acumulou 17% no período. Este ano, a desvalorização foi de 1,9%, considerando-se o IGP-M de 3,3%.

Venda e compra. De acordo com o executivo, o cenário do mercado de venda segue a mesma direção. Nos últimos 24 meses, o valor médio do imóvel teve desvalorização real 9,6%, em 2016, a queda foi de 0,4%.

No entanto, a procura para compra de imóveis de alto padrão está aumentando, alega Vargas. Nos últimos seis meses houve um aumento de 18,3% na demanda. Neste ano, a busca por imóveis de luxo já apresentou crescimento de 6,7%.

“As transações de imóveis de alto padrão dependem menos de financiamento imobiliário, por isso a demanda não é tão afetada pela escassez de crédito. Vale pontuar que em algumas capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, não é possível comprar imóveis de luxo com um R$ 1 milhão”, diz Vargas.

Dados da imobiliária mostram que São Paulo tem o terceiro metro quadrado mais caro do País (R$ 6.889) perdendo apenas para Rio de Janeiro (R$ 7.983) e Brasília (R$ 8.270), mas chega a ser quase o dobro do metro quadrado de cidades como Natal (R$ 3.853 o m²) e Goiânia (R$ 3.984 o m²).

Na análise do diretor de incorporação da Cyrela São Paulo, Eduardo Leite, o cliente do alto padrão é exigente, atento aos detalhes e busca, não somente uma boa localização, mas também inovação em design e incorporadoras consolidadas no mercado.

“Oferecemos produtos diferenciados e em regiões demandadas. A concepção de um alto padrão começa pela localização exclusiva, passando pela atenção a cada detalhe do projeto, pensado e repensado para encantar nossos clientes. Para nós, a atenção em cada detalhe é o que faz nossos empreendimentos serem únicos em design, estética e inovação”, diz.

Segundo Leite, um exemplo é o Cyrela by Pininfarina, projeto que ele considera o “mais moderno e ousado já feito pela empresa nos últimos anos”. O empreendimento foi desenvolvido em parceria com o escritório italiano Pininfarina, de design, e desde o lançamento, em agosto de 2014, vendeu 70% das unidades.

Na opinião de Leite, existem hoje no mercado excelentes oportunidades nos diferentes segmentos, inclusive no de alto padrão e luxo, tanto na oferta de produtos diferenciados quanto na forma de pagamento. “Os últimos empreendimentos de luxo e alto padrão lançados foram o One Sixty (2015), com preço médio da unidade de R$ 8 milhões, e o Le Premier (2016), R$ 2,75 milhões.”

‘Nesse meio, comprador aproveita a oportunidade’

“O mercado de luxo sente menos a crise que os outros mercados. O cliente de alto padrão aproveita quando tem uma boa oportunidade de compra”, diz o diretor comercial da Coelho da Fonseca, Fernando Sita.

No entanto, mesmo ele informando que a imobiliária vende 70% de imóveis com valor acima de R$ 1 milhão, ele esclarece que o que define uma unidade de alto padrão não é apenas o valor, mas também o nível de acabamento e localização.

Sita confirma que as negociações continuam e destaca as vendas de imóveis de alto padrão no campo, em regiões a cerca de 100 quilômetro da capital paulista, unidades avaliadas em R$ 10 milhões, que estão sendo comercializadas.

Outro fator que, segundo ele, impulsiona as vendas são os distratos. Com o aumento das rescisões contratuais e as incorporadoras querendo reduzir estoques, as negociações melhoram, “vale lembrar que nestes casos, são unidades em lançamentos que têm o metro quadrado mais caro”.

Segundo ele, as negociações continuem em bairros já consagrados, como a Vila Nova Conceição, Jardins e o Itaim Bibi. “Lembrando que alguns bairros, como Jardim Europa e Jardim Lusitânia (região do Parque do Ibirapuera) ainda têm grande concentração de casas.”

O diretor da Coelho da Fonseca acredita que em momentos de crise como atual, o vendedor precisa ser mais criativo, uma vez que das vendas são mais difíceis e demoram mais para serem finalizadas. No entanto, ele lembra que novas possibilidades para a conclusão dos negócios são abertas nessas fases, como a permuta, que pode ser feita com imóveis de praia, de campo, com terrenos e também com unidades comerciais.

Em suas projeções, Sita acredita que o segundo semestre deste ano deve ser melhor em vendas para a imobiliária. “O primeiro semestre de 2015 foi bom, já o segundo foi ruim. Os seis primeiros meses deste ano devem ser mais fracos e o segundo mais forte”, acredita.

ARQUIVO 01/06/2016 Imóveis Empreendimento Brookfield - Praça Gaivota - piscina Crédito: Divulgação Brookfield

Praça Gaivota. Metro quadrado tem o valor médio de R$ 17,9 mil

Antenado. Para o vice-presidente Comercial da Abyara Brasil Brokers, Bruno Vivanco, o cliente de empreendimentos de alto padrão têm muita informação, normalmente já é proprietário ou morador de imóveis em regiões bem localizadas e, raras exceções, não há desespero para comprar e mudar.

“É um cliente que quer e pode esperar pelo imóvel, ele analisa todas as condições de pagamento e aproveita para fazer um bom negócio. Ele sabe que é um imóvel que não vai acabar, que não vai ser vendido, no dia seguinte. Este (alto padrão) é um mercado pequeno e quase incólume a crise. Se o cliente percebe que é um bom negócio ele comparece e compra”, diz.

Segundo Vivanco, a capital tem lançado cada vez menos apartamentos grandes e os lançamentos serão em quantidades cada vez menores, uma vez que o novo Plano Diretor (aprovada no dia 30 de junho de 2014 e sancionada em 31 de julho) inviabiliza esse tipo de imóvel. “Vai faltar esse tipo de imóvel na capital paulista. Apartamento grande vai ser ouro e quem tiver uma unidade dessas vai conseguir boa negociação.”

Megalópole. O vice-presidente da Abyara Brasil Brokers relata ainda que São Paulo tem características peculiares que poucas cidades têm. A cidade é tão grande geograficamente que chegou um momento que os ricos de outras regiões mudam, migram, e acabam surgindo novos bolsões de alto padrão.

“São Paulo oferece possibilidades para quem quiser e precisar morar em uma região de alto padrão sem viajar (se locomover) a cidade inteira.” Alguns exemplos destacados por Vivanco são: na zona norte bairros como Jardim São Bento, Jardim São Paulo e Alto de Santana. O Alto da Lapa e o Alto de Pinheiros, na zona oeste; Ibirapuera, Itaim Bibi, Morumbi Vila Nova Conceição, na zona sul, e Jardim Anália Franco na zona leste da capital paulista.

‘Cliente desse nicho não compra na emoção’

Para o diretor da Unidade de Negócios São Paulo da Brookfield Incorporações, Ricardo Laham, embora o cliente do mercado de alto padrão seja pequeno em relação ao mercado geral ele é suficientemente grande para ter uma demanda firme ao longo do tempo. “O público sempre foi bom, ele quer comprar, mas este não é um cliente que compra na emoção ou na pressão, ele avalia os riscos”, diz.

Em maio, a incorporadora abriu vendas de um empreendimento de alto padrão, localizado a 15 minutos do Parque do Ibirapuera, em Moema, com unidades de 182 metros quadrados e 320 m2 e até cinco dormitórios. O metro quadrado tem o valor médio de R$ 17,9 mil. Segundo Laham, embora a velocidade de venda de unidades de alto padrão seja menor, foram vendidos 20% das unidades em 10 dias.

“Apesar da crise, o cliente de alto padrão percebe o valor do projeto e compra. Ele reconhece o investimento no médio e longo prazo”, afirma.