O Conselho Superior do Ministério Público (MP) decidiu por unanimidade, em decisão divulgada nesta terça-feira no Diário Oficial do Estado, não homologar o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) que previa a regulamentação dos casos de atrasos para a entrega de imóveis. Assinado em 26 de setembro pelo MP e pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o documento deveria receber a homologação em 120 dias para entrar em vigor, mas seguia em análise interna no órgão e sofria críticas de representantes da sociedade civil.
De acordo com o conselho, a determinação no TAC de conceder um prazo de tolerância para atrasos viola o equilíbrio contratual entre fornecedores e consumidores - uma condição prevista no Código de Defesa do Consumidor. "Tal cláusula de tolerância inserida nos contratos de promessa de compra e venda [...] não é igualmente estabelecida em favor do consumidor, que não goza do mesmo benefício, no tocante aos prazos fixados para o cumprimento de suas obrigações." Segundo o CDC, são nulas cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Caberia às empresas, segundo a decisão do conselho, assumir o ônus e os riscos da atividade, além de estipular apenas um prazo para a entrega das unidades. "Se a cláusula de tolerância, por até 180 dias, já vem sendo há anos adotada pelo mercado imobiliário, disto resulta a conclusão lógica e necessária de que o atraso na obra, dentro deste período, é absolutamente previsível para as empresas."
Os representantes do órgão alegaram também que homologação do documento poderia interferir no andamento de oito ações civis públicas propostas pela Promotoria de Justiça do Consumidor da capital pedindo a nulidade de cláusulas de tolerância. "A homologação desse TAC submetido a esse Conselho poderia vir a prejudicar ou, no mínimo, criar um inconveniente para tais demandas, já que por meio de tal TAC se aceitou, como legítima, a cláusula de tolerância que ainda se visa, por meio de tais ações, invalidar." A simples celebração do documento no ano passado vinha sendo usada, de acordo com o texto do MP, como argumento pelas empresas em ações na Justiça.
A deliberação cita ainda parecer favorável do procurador de Justiça conselheiro Paulo Marco Ferreira Lima em um inquérito civil contra uma construtora. Segundo ele, os valores previstos no termo como multa pelos atrasos -- 2% sobre o valor pago em única parcela e 0,5% mensais -- também não refletem os prejuízos ao consumidor. "Muito pelo contrário, a irrisoriedade deste acaba compensando o inadimplemento por parte das incorporadoras."
Repercussão. Em nota, o Secovi-SP lamentou a não homologação do TAC e se defendeu: "O sindicato ressalta que o prazo de tolerância de até 180 dias é praticado há décadas nos contratos imobiliários e amplamente aceito pelos tribunais, por ser um acordo entre as partes perfeitamente legal. E as obrigações da incorporadora de produzir um edifício com inúmeros itens e fornecedores são de natureza diversa daquelas do adquirente, não existindo o desequilíbrio mencionado na decisão do Conselho Superior do Ministério Público".
A entidade lembra que a deliberação do MP não implica em proibição da cláusula de tolerância, "que é admitida pelo sistema legal e pela jurisprudência". O termo também teria o mérito de trazer a pacificação das relações de consumo e estabeleceria normas de transparência e penalidades contrárias às incorporadoras e favoráveis ao consumidor.
"O Secovi-SP adverte que, cumprindo o compromisso assumido com o Ministério Público, continuará a recomendar a seus associados e representados a utilização das cláusulas acordadas no TAC, pois beneficiam o consumidor, e manterá sua firme busca por um diálogo incessante e transparente com os inúmeros interlocutores do mercado, especialmente o Ministério Público, a fim de encontrar uma equilibrada relação de consumo, que pressupõe conhecimento profundo do setor e suas especificidades, sem preconceitos."
Outros agentes da sociedade, como o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados, veem com otimismo a decisão do Conselho Superior do Ministério Público. "Na verdade, essa decisão significa o reconhecimento de um equívoco cometido pelos promotores no momento de assinatura do TAC."
O termo, segundo ele, não tem força de lei, mas, se homologado, poderia reforçar o argumento das empresas em eventuais disputas na Justiça. Agora, acredita Tapai, os consumidores terão mais respaldo nas ações judiciais. "Houve o reconhecimento de um órgão superior depois de uma revisão mais cuidadosa", explica.
