O total de áreas contaminadas por compostos químicos no Estado de São Paulo é de 6.434, segundo o último cadastro da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), publicado em dezembro de 2020.
O número real, claro, acredita-se que seja muito maior e difícil de quantificar, já que o mapeamento é feito com base em denúncias anônimas e informações que o órgão recebe de pessoas físicas e entidades, como empresas e comércios. Entre as áreas cadastradas, 70% são atribuídas a postos de combustíveis, seguidas pelas áreas industriais, e 55% estão em regiões metropolitanas.
O esforço da Cetesb no sentido de gerenciar e apoiar a revitalização dessas áreas para que possam ser novamente usadas ou habitadas é uma oportunidade em que o mercado imobiliário deve apostar cada vez mais fichas, segundo o especialista em descontaminação de ambientes Gustavo Dorota, diretor de operações da Ramboll, uma das maiores consultorias ambientais do mundo.
Ele conta que 16% das áreas cadastradas já estão em diferentes etapas de gestão do passivo ambiental (termo técnico para se referir à remediação de áreas contaminadas). "Algumas estão na fase de coleta de amostras, outras passando pelo processo de tratamento e outras na etapa de finalização, com monitoramento da eficácia, para receber o termo de reabilitação da Cetesb para uso declarado", explica.
Revitalização
Os empreendedores que assumiram a remediação desses terrenos, diz Dorota, estão de olho em um novo uso industrial, comercial ou residencial - até porque muitos têm localização estratégica. Como exemplo, ele cita o bairro de Jurubatuba, na zona sul da capital paulista, cuja total descontaminação ele calcula que deve levar de 5 a 10 anos. "A região foi muito explorada industrialmente entre as décadas de 1930 e 1980 e o resultado foi uma contaminação abaixo do solo poroso, atingindo as rochas subterrâneas, que contêm fraturas onde também são construídos os poços artesanais que fazem o abastecimento de água", explica. "Quando chega a esse ponto crítico, vira uma questão de saúde pública."
Para Alejandra Devecchi, gerente de planejamento urbano da Ramboll, o fato de Jurubatuba ser uma área de operações urbanas do plano diretor do município, com maior potencial construtivo do que a média da cidade, está atraindo os investidores. "Existe um interesse em ocupar e povoar porque é uma área que concentra infraestrutura de transporte e empregos", diz.
Devecchi conta que, só em Jurubatuba, a revitalização deve liberar 600 hectares para promover novos movimentos imobiliários, onde podem ser alocados em torno de 300 mil habitantes. Outras duas áreas contaminadas vazias que ela destaca são o entorno do Arco Tietê, com 460 hectares e capacidade para receber 200 mil habitantes, e a região do Cambuci, da Mooca e do Ipiranga, em que outros 600 hectares, hoje ociosos, têm potencial de abrigar mais 300 mil moradores. "Estamos falando de quase 1 milhão de pessoas. É um adensamento muito significativo para a cidade."
Descontaminação
A indústria ou empreendimento que causou a contaminação de uma área nunca deixa a cadeia de responsabilidade, de acordo com Eduardo Ferreira, sócio da área de direito ambiental do Machado & Meyer. Muitos empreendedores, no entanto, preferem conduzir o processo de remediação para acelerar a entrega. "Por isso a gente fala em responsabilidade pela recuperação, não pelo dano", diz.
O advogado explica que, em 2017, a Cetesb publicou a Decisão de Diretoria de número 38 (DD38), com o objetivo de apontar os procedimentos e estabelecer diretrizes para o gerenciamento das áreas contaminadas, padronizando os processos de remediação. Hoje, o órgão é responsável por fiscalizar as ações, posicionado-se a favor ou contra o andamento indicado pelo parecer técnico contratado pelo empreendedor.
"A preocupação da DD38 foi reforçar medidas para garantir que os habitantes não sejam expostos a qualquer risco à saúde ou à vida", diz Ferreira.
Especializada na remediação de áreas contaminadas, a startup Oxi Ambiental S/A realiza o processo de ponta a ponta, da avaliação preliminar e investigação detalhada dos contaminantes presentes no local ao tratamento e monitoramento ambiental. "Temos uma tecnologia própria, a gente praticamente nasceu em laboratório para depois se consolidar em escala industrial", explica Juliano Andrade, presidente da empresa. A clientela é variada - de pessoas físicas a bancos e universidades -, mas o público-alvo são construtoras, incorporadoras e fundos imobiliários, diz o empresário.
"Como a responsabilidade pelo problema é herdada, passa de pai para filhos, alguns donos enxergam mais problema do que oportunidade nessas áreas e acabam vendendo por valores até 70% abaixo do mercado", diz, citando o caso em que um cliente adquiriu por R$ 2 milhões um terreno contaminado que valeria R$ 22 milhões. "Os empreendedores investem porque, depois de revitalizada, a área passa a ter o mesmo valor de metro quadrado da região onde está localizada."
Com uma tecnologia de descontaminação in loco, mais sustentável do que a remoção mecânica dos resíduos (que só transfere o problema para um aterro e quase sempre deixa rastros), a Oxi consegue entregar mais rapidez no processo. "O setor imobiliário é muito agressivo em relação ao tempo, é um dos maiores desafios desse mercado. Nosso processo antecipa em muito a remediação porque é possível controlar a velocidade das reações químicas", diz Andrade.
