Especial para o Estado
Em um mercado dominado por gigantes, pequenas incorporadoras e construtoras conseguem fazer uma diferenciação em seu modelo de negócios justamente pela estrutura mais enxuta. Sem o formato de lançamento em massa e produção de projetos pré-fabricados, elas operam em um modo com maior velocidade na aprovação dos detalhes, liberdade para criações arquitetônicas autorais e proporcionam ao consumidor a chance de morar em um prédio ou casa customizada e com referências estéticas próprias.
As pequenas e médias não só ocupam uma fatia importante do segmento imobiliário da cidade de São Paulo como também têm maior facilidade para encontrar espaços físicos para construção. De acordo com o CEO da Paes & Gregori Incorporadora, Guilherme Gregori, uma das vantagens de ter uma construtora com tamanho menor é que eles podem focar em terrenos menores e que ficam em lugares que a maioria das concorrentes não leva em consideração.
"Existe no mercado imobiliário um efeito manada em que muitas empresas estão disputando a mesma área. Nós estamos fora desse movimento. Quando eu ofereço um projeto de valor geral de venda a R$ 70 milhões, por exemplo, a concorrência nem olha pra mim. E isso é ótimo, cada um atuando no seu nicho, porque tem projetos que, sem dúvida, eu não tenho a menor capacidade de tocar por causa do meu tamanho", afirma.
Essa é uma estratégia que também fez parte do escopo de planejamento da construtora Sequência na época em que ainda atuava com a construção de empreendimentos próprios - a última foi um loteamento com 86 casas em 2016. O diretor de obras, Alexandre Mariutti, reforça que, como a cidade está muito ocupada, os terrenos maiores e em áreas mais nobres estão cada vez mais escassos, o que gera uma alta substancial nos preços. "O ideal é atacar os terrenos médios e pequenos, que não interessam para essas grandes do mercado e acabam servindo perfeitamente aos interesses das pequenas empresas", explica.
De faturamento e valor geral de venda a quantidade de lançamentos, a nomenclatura que classifica as empresas de acordo com seus portes é relativa, segundo o professor de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie Valter Caldana. Para ele, incorporadoras que lançam até quatro empreendimentos por ano podem ser chamadas de pequenas, a partir de cinco já são médias, e as grandes são as que têm capital aberto.
O professor avalia que buscar áreas que ainda tenham um gargalo de construção e focar em determinadas regiões é uma característica muito presente entre as menores. Para ele, esse segmento se divide em dois grupos: um que se dedica a criações que valorizam a qualidade do design e da arquitetura autoral - como IdeaZarvos e MaxHaus - e outro que é formado por empresas mais tradicionais e focam em regiões específicas da cidade.
"O perfil desse segundo grupo é de empresas familiares, que normalmente já existem há 20, 30 anos e atua em nichos específicos de mercado, sobretudo no ponto de vista regional. Elas carregam a vantagem de conhecerem profundamente o público-alvo e de construírem uma credibilidade como negócio, mas, por outro lado, muitas vezes acabam sendo obrigadas a reproduzir modelos de construção que eventualmente não respeitam aspectos importantes e característicos do local", comenta.
Pequenas e autorais
De olho em um consumidor cada vez mais ávido pelo personalizado e pelo exclusivo, o outro grupo citado por Caldana se preocupa com projetos mais voltados para o urbanismo e o design, além da inovação em sistemas e instalações construtivas. Essa é também uma liberdade frente à realidade de muitas das grandes que, na opinião de Guilherme Gregori, acabam lançando empreendimentos padronizados por estarem mais voltados a metas e volumes de novas construções para dar conta de uma estrutura inflada.
Com seus 25 anos de fundação e uma história familiar, a Paes & Gregori já nasceu com um pé na arquitetura. Criada inicialmente em Jundiaí, interior de São Paulo, por meio de uma parceria entre o pai (engenheiro civil), a filha e o genro (arquitetos), a empresa carrega o lema de não padronizar as construções. O lançamento mais recente fica na Vila Madalena e traz como diferencial soluções sustentáveis para um perfil de morador que se preocupa com o ambiente. A ideia é olhar com cuidado cada projeto e lançar entre três a cinco por ano, conta o neto Guilherme, que desde 2015 assumiu a diretoria do negócio.
"A gente não quer ter que gerar projetos para pagar uma estrutura física, por isso tentamos manter de uma forma que seja flexível. O trabalho intelectual e de criação é todo feito dentro de casa, mas a gente terceiriza os braços de construção e execução das fundações, por exemplo. Temos um perfil muito artístico, de design, que virou uma diretriz estratégica da empresa. Por isso, muitas vezes fazemos como se fosse o único projeto do ano. O conceito é dar um passo de cada vez, sem aquela lógica de replicação", afirma.
O investimento nesse nicho não é exclusividade das empresas menores, comenta Caldana. Mas, para o professor, quando as pequenas apostam no autoral, elas podem desempenhar um papel educador no mercado, agitando os concorrentes e incentivando a busca por inovação. Por outro lado, devido ao tamanho reduzido, muitas vezes os preços acabam sendo mais altos do que a média do mercado e isso pode dar uma falsa sensação de que a qualificação gera uma elevação de custos, o que, ainda segundo Caldana, não é obrigatoriamente verdade.
No âmbito da construção de casas, com 16 anos de mercado, a Eco House é outra construtora que defende o empreendimento que tem investimento em arquitetura e design. Para o arquiteto da empresa, André Del Guerra, o portfólio totalmente personalizado é o ponto forte da empresa na batalha para continuar no mercado. "As construtoras grandes acabam criando e dando a cara do lugar, a gente faz diferente, a gente encontra o lugar. Cada obra é um cliente, um detalhe, uma história. Nós vamos pelo garimpo, um a um, comprando casas antigas e demolindo para construir mais cinco, por exemplo", explica André, que também entrou na área por causa de um histórico familiar. O pai, engenheiro, é quem fundou a construtora.
Inicialmente os projetos da Eco House traziam casas de madeira pré-fabricadas e tinham como principal característica os recursos sustentáveis. O foco agora é outro: pensar casas que possam ser customizadas com kits de obras que serão feitas após a venda (como pisos alternativos, sistema de reúso de água) ou a concepção de um projeto do zero para atender os clientes. Sem serviços terceirizados, também devido ao perfil dos empreendimentos, a empresa conta 38 funcionários e vai entregar em 2021 um condomínio com cinco casas personalizadas no Alto da Boa Vista, zona sul de São Paulo.
Velocidade de aprovação
A flexibilidade burocrática também está na cesta das pequenas e médias incorporadoras e construtoras. Com menos interfaces durante os processos de aprovação e definição dos projetos, esses movimentos fluem com mais agilidade do que nas empresas maiores, conforme conta Mariutti, que realizou, na construtora Sequência, algumas obras de terceiros, em parceria com gigantes do mercado.
"Lá funciona assim: cada decisão que precisa ser tomada sobre a obra ou a compra de um terreno precisa passar por conselhos e às vezes até por um escritório de advocacia que é terceirizado, por exemplo. Esses processos são tão demorados que, em alguns casos, a empresa acaba perdendo uma oportunidade pela falta de velocidade", diz.
