Caroline Monteiro ESPECIAL PARA O ESTADO Com a perspectiva de um começo de retomada no setor a partir do próximo ano e diminuição do estoque de 120 mil unidades, as incorporadoras já começam a avaliar o tipo de produto para oferecer. De acordo com o diretor da agência de marketing imobiliário Eugenio Comunicação, Mauricio Eugenio, para voltar a vender, as incorporadoras precisam se adaptar ao novo consumidor, que está preocupado com tecnologia, modernidade, sustentabilidade, austeridade e qualidade de vida.
Marcas como Benx, Brookfield e Tecnisa afirmam que já estão alinhadas com a face atual do mercado e oferecem, nos lançamentos de 2017, apartamentos e condomínios mais enxutos, sem deixar, segundo elas, o conforto e a praticidade de lado. "Hoje, os clientes não têm mais dois carros, eles usam aplicativos de transporte. Querem saber se o empreendimento contemplou o espaço do Uber ou do táxi e se tem um bom bicicletário", diz Eugenio.
Em sua análise, ele afirma que entre 2008 e 2012 a indústria produziu novos imóveis em escala industrial. "Era uma onda absurda de consumo. As empresas tinham que responder aos seus acionistas. A preocupação era lançar o maior número de empreendimentos possível. Agora, elas devem voltar a se preocupar com projetos bem elaborados", diz.
Para o especialista, é preciso dar atenção ao uso de espaços compartilhados, ao meio ambiente, às questões de lixo e energia. "O novo consumidor - o jovem casal, de 25 ou 30 anos - faz escolhas mais conscientes. Ele quer saber se os materiais são ecologicamente corretos; se o condomínio é moderno, se tem conectividade."
"Em São Paulo, as pessoas querem uma vida mais prática, com serviços e imóveis funcionais, que estejam alinhados às modernidades da vida", diz o diretor geral da incorpordora Benx, Luciano Amaral. Os novos empreendimentos da empresa devem oferecer escritórios compartilhados para aqueles que não querem ir até o trabalho nem fazer home office. Amaral diz que lâmpadas de LED e captação e utilização da água da chuva, por exemplo, proporcionarão a economia na conta de condomínio que os consumidores procuram.
A Tecnisa também tem focado nas necessidades do novo público, que nem sempre é o casal jovem e recém-casado. Segundo o presidente da empresa, Meyer Nigri, as pessoas idosas poderão encontrar facilidades como laboratórios e consultórios médicos dentro do próprio condomínio, além de banheiros com barras de segurança já instaladas e piscinas com escadas mais seguras.
Tamanho. A metragem dos apartamentos também deve continuar a se reduzir. Para o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo(Secovi-SP), Flavio Amary, a diminuição do tamanho da área privada é tendência mundial. "Os clientes têm preferido uma ampliação da área compartilhada, com foco em lazer e cultura", diz.
De acordo com o diretor da Brookfield Incorporações, João Mendes, os condomínios também devem passar por uma redução na variedade de atrativos, contrariando a última tendência de condomínios clube. "Em vez de fazer pequenos ambientes, vamos investir em espaços para eventos, piscinas e academias maiores e mais equipados. Essas são as solicitações desse novo consumidor." A incorporadora tem como foco os produtos de médio, médio-alto e alto padrão.
"O mercado sentiu que lançar muitas unidades prejudica a venda, porque há mais dificuldade no repasse e na operacionalização do condomínio", diz o presidente do grupo de vendas de imóveis Brasil Brokers, Cláudio Hermolin. "Entramos em uma tendência de condomínios menores, de acordo com o novo perfil da família brasileira, que têm menos filhos, ou nenhum."
Localização. Mesmo com apartamentos e condomínios mais austeros, a localização privilegiada ainda é prioridade para as incorporadoras. Primeiro, argumentam as empresas, porque o paulistano quer mobilidade e fácil acesso à transporte. Segundo, porque investir no centro expandido da capital é menos arriscado para as construtoras.
"Os novos empreendimentos vão continuar no eixo central, entre as marginais Pinheiros e Tietê. Por questão estratégica, a Benx quer investir principalmente na zona oeste (até o limite da Barra Funda e Vila Leopoldina) e na zona sul (até a Avenida Interlagos). Esses imóveis não atenderão só a classe alta. São para a classe média, que só tinha opção em regiões mais periféricas", diz Amaral.
Para Hermolin, os novos lançamentos devem ser em "lugares óbvios", próximos a transportes de massa. "A retomada do mercado imobiliário vai começar nos bairros mais tradicionais, porque o risco de insucesso é menor." Segundo ele, as incorporadoras só investem em locais mais afastados do centro quando a economia vai bem.
Retomada. O mercado de imóveis começou 2017 com algumas notícias que as incorporadoras consideram positivas, como a queda da taxa de juros para 13% ao ano. Segundo Amary, do Secovi, mudanças como essa impactam rápida e diretamente no mercado imobiliário.
"Tivemos dois anos ruins, e agora o setor inicia uma retomada. A previsão é que em dezembro a Selic esteja em 9,5%. Isso faz com que o volume de vendas cresça", diz. "Para quem tem recursos, é um momento oportuno para comprar imóvel, pois terá possibilidade de escolher melhor o produto." "Estamos no início de um novo ciclo. As condições ainda não são as ideias, mas a tendência é de valorização", diz o diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura.
Medidas econômicas devem beneficiar o mercado imobiliário
Para o professor de Contabilidade, Finanças e Controle da Fundação Getúlio Vargas, Fabio Gallo, o momento é de expectativas boas, mas continua exigindo cautela.Perspectivas O ano começa com expectativas positivas, mas os dados reais ainda não mostram recuperação efetiva, principalmente com o forte endividamento do brasileiro. Hoje, são mais de 59 milhões de nomes negativados, ou seja, 40% da população economicamente ativa. Essas pessoas vão ter de pagar as contas. Só depois é que podem pensar em assumir a compra de um bem de longo prazo.Notícias boas A inflação deve ficar abaixo do centro da meta de 4,5%. O crescimento previsto para este ano é de 2%, pontualmente, e de 0,5% considerando o negativo que carregamos de 2016. Outro ponto a favor da economia e, consequentemente, do mercado imobiliário é o saque das contas inativas do FGTS. Esses R$ 35 bilhões vão voltar para o mercado. Além disso, o governo anunciou esta semana que vai financiar até dezembro, pelo FGTS, imóveis de até R$ 1,5 milhão (atualmente o teto em SP, RJ, MG e DF é de R$ 950 mil e, no restante do País, de R$ 800 mil). Há também a queda da taxa de juros. Isso vai aliviar o custo da indústria e as pessoas, que estavam de olho nos imóveis, vão poder comprar. Claro que não será rápido, porque não há como as pessoas entrarem imediatamente em uma negociação imobiliária, mas ainda assim são expectativas positivas.Compra de imóveis Para quem tem orçamento familiar estruturado, baixo risco de desemprego, mais de uma pessoa trabalhando na família e dinheiro guardado, a hora é boa para comprar imóveis. Mas se a situação não for essa, não é o momento de comprar só porque está barato. Pode ser uma loucura. Obviamente, o preço vai subir, porque vai haver mais dinheiro na praça. Mas se o preço começar a subir de forma irracional, ninguém vai comprar. Então, para aqueles que não estão em condições ideais, é indicado esperar um momento mais seguro.Decisão não é só financeira A decisão de comprar a casa própria é ampla, é uma questão comportamental. Se é a primeira casa, envolve objetivos familiares. Se você colocar na ponta do lápis, pode não valer a pena, mas esse não é único fator a ser ponderado. Agora, como investimento, não compensa.Oportunidade Se você quer sair do aluguel, pode ser uma boa oportunidade. Mas é preciso fazer conta, considerar a taxa de rejeição de crédito, que ainda não dá para saber se está regularizada. Tem de ter dinheiro para dar a entrada e as parcelas continuarem na faixa que custa o aluguel. Ainda tem que pagar ITBI, escritura e uma série de taxas, manutenções, reformas. Mas como eu disse, essa decisão é mais comportamental do que financeira. Como investimento, o rendimento de renda fixa no Brasil, de forma geral, é melhor, principalmente considerando os últimos três anos. Mesmo em uma situação de expansão, os negócios imobiliários não são os melhores. Uma pessoa física ganha 0,5% do valor do imóvel com o aluguel, e ainda tem custos de manutenção, riscos de vacância e de não recebimento do pagamento. Além disso, não dá para prever a valorização.Vender ou alugar? Quem gosta de investir em imóveis tem menos dor de cabeça se migrar para fundos imobiliários. Infelizmente, existe muita gente que se iludiu com o crescimento de preços entre 2010 e 2014. Se entusiasmou, não realizou os ganhos com aluguel, e não teve a valorização que esperava. O que é melhor? Receber 0,5% de R$ 100 mil com aluguel ou 0,5% de R$ 100 mil com a poupança? Com certeza a poupança tem menos riscos.
