Especial para o Estado
A Avenida Rebouças e ruas vizinhas convivem atualmente com o barulho constante criado por uma pulverização de novos empreendimentos. O "canteiro de obras" é um dos resultados da Lei de Zoneamento, que em 2016 revisou a Lei de Uso e Ocupação do Solo da cidade e incentivou o aumento do potencial construtivo.
Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), foram 3.845 apartamentos lançados entre 2016 e 2019 num raio de até 500 metros ao longo de toda a Rebouças. A quantidade de apartamentos saltou ano a ano: 188 em 2016; 1.010 em 2017; 1.258 em 2018; e 1.389 no ano passado. Num giro pelas redondezas, é possível ver placas de incorporadoras como Helbor, Tishman Speyer, Tegra, You, Planik e Nortis.
Numa rua como a Cristiano Viana, no quarteirão mais próximo da Rebouças e vizinho à estação Oscar Freire da linha 4-Amarela do metrô, é possível contar ao menos seis prédios em fase inicial de construção. Com boa oferta de transporte público e uma renovação em curso, a Rebouças e seu entorno devem ganhar uma nova cara.
Uma das mudanças em curso vem com o alto índice de imóveis pequenos. Conforme os dados do Secovi, a maior parte das unidades lançadas (69%) são de apartamentos com um dormitório. As unidades com dois quartos representam 22%, e as com três ou mais somam 9% do total de lançamentos.
Essa expansão da oferta de imóveis menores deverá trazer um novo perfil de moradores à região, sobretudo pessoas mais jovens. Na avaliação do engenheiro Reinaldo Fincatti, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), esses apartamentos compactos acabam sendo direcionados a pessoas solteiras ou casais sem filhos.
"Trata-se de um novo perfil de morador, em uma região consolidada de alto padrão, que faz fronteira à zona exclusivamente residencial, cujos impactos serão sentidos nos próximos anos", avalia Fincatti.
Vaga na garagem
O engenheiro destaca que esse perfil de cliente está mais inclinado ao uso do transporte público, o que combina com a nova configuração dos empreendimentos, já que boa parte dispõe de uma ou mesmo nenhuma vaga na garagem.
"Para o comércio, não há dúvidas de que haverá demanda por produtos de consumo cotidiano, cabendo aos estabelecimentos se adaptarem a essa realidade. Do ponto de vista da arquitetura, se mostra claro um processo de renovação urbana pela substituição de antigos casarões por modernos prédios planejados, que deverão mudar a paisagem local", prospecta Fincatti.
De acordo com a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), a região próxima à Rebouças conta zonas de classificação e regras diferentes para o número de vagas de garagem permitido.
No caso do lado "par" da via, em direção a Pinheiros, as quadras são classificadas como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) - de usos residencial e comercial e com alta densidade demográfica e construtiva. Nesta parte, fica estabelecida até uma vaga por apartamento. Fora da ZEU, o número pode ser maior.
Levantamento da plataforma ZAP mostra que o preço médio do metro quadrado à venda nos 500 metros circundantes à avenida é de R$ 12.458 para imóveis de até 30 m², enquanto vai a R$ 13.730 o apartamento de 65 m². Considerando o número de vagas, o m² mais caro ainda é para imóveis com três ou mais vagas na garagem, com valor médio de R$ 13.279. Já apartamento sem vaga cai para R$ 9.753.
Mercado aquecido
Além de ser uma avenida estratégica, uma vez que interliga dois dos mais expressivos polos econômicos da capital (as Avenidas Paulista e Brigadeiro Faria Lima), a Rebouças viu aumentar o interesse desde que a legislação de 2016 aumentou o coeficiente de aproveitamento de 2 para 4 em algumas partes dela. Ou seja, as incorporadoras passaram a ter permissão para construir o dobro do permitido no mesmo terreno.
"A gente sempre gostou muito da região, mas os terrenos continuavam caros e a lei não beneficiava tanto o potencial do terreno. Com a mudança (em 2016), privilegiou-se o potencial da Rebouças", explica Marcelo Bonanata, diretor de vendas da Helbor.
A incorporadora lançou na região o Wide São Paulo, que teve todas as unidades vendidas em torno de 60 dias durante o lançamento, no fim de 2017, diz Marcelo. O feito fez o júri do Master Imobiliário conceder o prêmio de comercialização ao empreendimento, que reúne apartamentos residenciais, hotel, lojas e cinemas.
A Tishman Speyer, que também resolveu investir na região, lançou o Alameda Jardins, de uso misto e que conta com unidades residenciais amplas, com plantas de 91 m² a 268 m². Daniel Cherman, presidente da incorporadora, nota que moradores de apartamentos mais antigos na região têm procurado produtos mais novos e modernos.
"A gente vê que tem uma migração às vezes de apartamentos mais antigos e uma tendência de buscar um condomínio mais moderno, com rooftop, piscina etc.." Segundo Cherman, outro ponto forte do prédio lançado é a localização, ao lado da estação Oscar Freire do metrô.
Esse foi um dos fatores que levaram o analista financeiro Bruno Yao, de 26 anos, a optar por um apartamento no Alameda Jardins. "(Há) a oferta de serviços ali na região, a proximidade com o metrô, a quantidade de restaurantes e coisas para se fazer. Acima de tudo, acho que a mobilidade por ali é muito boa. Eu trabalho hoje no Itaim Bibi, então para se deslocar é bom", contextualiza Bruno.
