Reforma nem sempre favorece a venda
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Reforma nem sempre favorece a venda

Para agentes do mercado, obra ‘clássica’ ajuda a comercializar o imóvel, mas personalizar demais pode dificultar um negócio posteriormente

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16 Julho 2016 | 23h05

Mayane Malta em seu apartaento que foi reformado e ficou mais valorizado

Mayane Malta em seu apartamento que foi reformado e ficou mais valorizado

Márcia Rodrigues/ ESPECIAL PARA O ESTADO
Depois que seu ex-marido morreu, a cabeleireira e maquiadora Mayane Malta de Mello precisou reformar o apartamento inteiro da ex-sogra. “Estava deteriorado e ela, uma senhora de 80 anos, não tinha condições de tocar a obra.” Ela contratou uma empresa e trocou toda a parte elétrica, hidráulica e raspou e pintou as paredes. A obra custou R$ 14.500.

Mayane diz que, antes da reforma, uma amiga corretora havia avaliado o imóvel em R$ 220 mil. Depois de pronta, ele passou a valer R$ 400 mil, de acordo com a profissional.

A cabeleireira fez o que os especialistas recomendam para valorizar ou facilitar a vende de um imóvel, uma “reforma clássica”, que ressalta aspectos do apartamento sem afetar a estrutura ou personalizar o imóvel. Ao mesmo tempo, quem atua no mercado imobiliário também destaca que personalizar demais o imóvel com uma reforma pode sim dificultar a venda.

Segundo Flávio Prando, vice-presidente de intermediação imobiliária e marketing do Sindicato da Habilitação (Secovi-SP), não é possível calcular a valorização que uma reforma traz, no entanto, pode deixá-lo mais atrativo e aumentar a sua liquidez.

“Se um imóvel estiver desatualizado, ou seja, com pisos antigos, azulejos no tamanho 15cm x 15cm ou com figuras, como nos imóveis antigos, uma reforma que adote pinturas resistentes à unidade ou cerâmicas maiores, do tipo 40×40 ou 50×50, aumenta o seu poder de venda”, afirma.

No entanto, ele ressalta que a opção por atualizar os pisos com elementos e cores que não sejam do agrado geral, como preto, por exemplo, pode criar dificuldade para encontrar clientes com o mesmo gosto.

Prando também orienta o dono do imóvel a manter os ambientes com a arquitetura padrão do prédio, em vez de derrubar paredes para abrir cômodos, personalizando demais o imóvel.

A este respeito, Hubert Gebara, diretor da administradora de condomínios Hubert, tem um exemplo. “O meu filho comprou um apartamento de três quartos e resolveu abrir os ambientes e deixar apenas dois. Quando ele foi vender, não encontrava interessados porque quem procurava um imóvel naquele prédio queria três dormitórios”, reforça o diretor Hubert Gestão Imobiliária, Hubert Gebara.

Segundo o CEO da imobiliária VivaReal, Lucas Vagas, há ponderações que devem ser feitas antes da reforma. E exemplifica: no bairro onde o preço médio é R$ 400 mil, se for feita uma reforma para o imóvel valer R$ 800 mil, ninguém vai comprar. “Certamente, o eventual interessado vai avaliar que, por esse valor, pode comprar um imóvel em uma região mais valorizada.”

No entanto, afirma, algumas pequenas mudanças podem fazer a diferença. “Se a casa custa R$ 500 mil, tem um jardim e quintal talvez reformar a parte externa possa custar R$ 15 mil e, deixando esta área mais atraente, se consiga R$ 560 mil pelo imóvel, resultando em valorização de R$ 45 mil.”

Vargas lembra que uma reforma pode compensar financeiramente em outro ponto: pagar menos Imposto de Renda. “O valor do IR sobre a venda do imóvel é calculado sobre o ganho de capital (valor da venda, menos o valor da compra, menos reformas que o proprietário tenha feito). Se a pessoa comprou um imóvel por R$ 500 mil e o vendeu por R$ 700 mil, mas fez uma reforma que custou R$ 50 mil, o imposto é calculado somente em cima de R$ 150 mil, e não sobre os R$ 200 mil da diferença entre valor de compra e de venda”, explica.

De acordo com o CEO, nos Estados Unidos é feita a medicação de todos os aspectos de uma reforma. E os agentes do mercado imobiliário estimam que o retorno do investimento médio pode chegar a 60%. “Claro que depende do tipo de imóvel e do tipo de reforma que foi executada”, afirma.

A falta de tempo é um dos principais desafios para quem vai iniciar uma reforma, tanto para acompanhar as obras quanto para contratar os profissionais para executá-la, incluindo o responsável pela Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), uma exigência legal. Algumas empresas, aproveitando esse nicho, oferecem os serviços de execução e gerenciamento de toda a obra.

A opção foi adotada pela funcionária pública Márcia Alonso Gimenes. Ela comprou um apartamento que foi entregue apenas com piso no banheiro e na cozinha e com os pontos de luz. “Eu sempre trabalhei o dia todo e não podia ficar atrás de pintor, eletricista e pedreiro. Por isso, contratei uma empresa.”

Ela diz que a obra durou 45 dias, custou R$ 20 mil e ela parcelou em seis vezes. “Achei esta outra vantagem desse tipo de prestação de serviço. Se eu fosse contratar os profissionais um a um, eu teria de ir pagando todos à vista, no decorrer da obra.”

A arquiteta Kamila Bellintani precisou reformar o seu show room e contratou um escritório de design de interiores para fazer o projeto e gerenciar a obra. “Nós reaproveitamos o piso, vamos trocar apenas as peças danificadas, reduzimos parte do gesso para colocar persianas motorizadas e manuais e vamos trocar o papel de parede do banheiro, que é mais econômico.” Com o reaproveitamento, ela afirma ter reduzido o valor da reforma em até 40%.

Segundo Estevan Pavarin, diretor da Help Home, franquia de reparos e manutenção, o preço do metro quadrado de uma obra varia conforme a sua complexidade, mas sai, em média, R$ 15 (pintura), R$ 55 (colocação de porcelanato), R$ 25 (cerâmica) e R$ 60 os serviços de hidráulica e elétrica (por ponto). Para serviços que não podem ser mensurados por metro quadrado, como uma troca de janela, por exemplo, é cobrada uma diária de R$ 700.

“Não pretendemos competir com o autônomo, apenas focamos nossa atuação na condução profissional da obra, com cronograma, prazo e garantia.”

Outra empresa, o site 123 Reformei, faz o projeto, a contratação de prestadores de serviço e o acompanhamento de toda a reforma.

A empresa não atua com profissionais autônomos, somente com fornecedores que possuem CNPJ. Toda vez que entra uma nova obra, é feito um leilão reverso (o fornecedor com o menor preço e melhor prazo ganha a obra).