Reforma torna antigo o imóvel dos sonhos
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Reforma torna antigo o imóvel dos sonhos

Claudio Marques

17 de maio de 2014 | 10h52

Preço, localização e metragem são alguns dos itens que constam na lista de quem opta por comprar um imóvel antigo. Foi assim com o administrador Iehuda Maltz, de 31 anos. Quando decidiu adquirir um apartamento buscou no bairro que já morava e onde estavam amigos, trabalho, parentes, além de comércio, serviços e de transporte público.

Em 2012, depois de um ano de pesquisa e muita procura ele comprou um apartamento de 156 metros quadrados nas proximidades da Avenida Paulista. “Priorizei o bairro no qual eu já morava, mas pesquisei muito o mercado imobiliário, os preços e as condições”, diz Maltz.

O jovem conta que olhou apartamentos novos, mas estava fora das condições financeiras dele, foi então que decidiu pelo usado. “Eu tinha um valor limite para compra do meu primeiro imóvel e avaliava o custo e o benefício da aquisição”.

Após a reformulação, Maltz tem o imóvel que sempre quis. (Rafael Arbex/Estadão)

Ele comprou um apartamento em um prédio de 35 anos e diz que reformou para se tornar um imóvel habitável pelos próximos 50 anos. Para a obra, que demorou quase um ano, com alguns imprevistos, Maltz contratou um escritório de arquitetura. Mas ele não se arrepende por que conseguiu um imóvel do jeito que queria e mais valorizado.

“É preciso analisar com cautela. Encontrei um imóvel novo no mesmo bairro, com 135 metros quadrados no mesmo valor do meu, com 156 m². No entanto, o apartamento antigo era maior e com a reforma feita eu consegui aliar o conforto com a minha prioridade, a localização. Hoje, tenho um aparta mento grande, com ambientes mais amplos, como eu sempre quis.”

Depois de ter passado pela experiência de procurar, comprar e reformar, Maltz afirma que compensou e até dá algumas dicas para quem pretende se aventurar: “Faça comparações entre o novo e o usado, coloque os valores em uma planilha e pondere os riscos. O usado sempre vai ser mais barato, mas avalie o valor que está sendo vendido e quanto gastará na reforma.”

Maltz no início da obra, que teve imprevistos (Andre Lessa/Estadão)

RELATIVO. De acordo com o diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a condição do imóvel é que vai determinar se valerá ou não a pena comprar um antigo para reformar.

“É preciso avaliar efetivamente como vai pagar o imóvel e a reforma, se vai precisar pedir dinheiro emprestado”, diz. Ele lembra, ainda, que é fundamental pensar nas condições e possibilidades de financiamento.

Ademais, Oliveira destaca a necessidade de pensar em assumir os riscos de uma obra, os atrasos, problemas que possam surgir e os custos extras. Para ele, mesmo que seja uma “pechincha” é preciso avaliar a situação do empreendimento para que o barato não fique caro.

O diretor da Anefac reforça que a compra não é, por exemplo, uma simples conta de o novo custa R$ 100 mil, o usado R$ 50 mil e os gastos com reforma em torno de R$ 30 mil. Pois, segundo ele, se durante a obra aparecer algum problema, poderá acarretar gastos extras. “Por isso, reforço que tudo vai depender da condição financeira e do estado do imóvel”, diz Oliveira.

O empresário Danilo Costa, de 35 anos, pesquisou, visitou alguns imóveis e encontrou o que buscava na região central. Ele comprou, em setembro de 2013, um apartamento de 65 metros quadrados no Centro da cidade, em uma edificação de 40 anos, com uma vaga de garagem por R$ 350 mil.

PERSONALIZADO. “Queria um apartamento antigo para reformar e deixar com a minha cara. Temos dó de mexer no novo, o antigo pede para ser quebrado e restaurado”, diz.

A reforma ficou em torno de R$ 70 mil. Segundo ele, imóveis novos na zona norte (região onde morava) estavam custando acima de R$ 500 mil e no Centro na faixa de R$ 800 mil.  “É perto do meu trabalho, cabia no meu bolso e eu poderia reformar”, completa.

Ele começou a obra no final de novembro e mudou-se para em abril deste ano. O importante para ele era conseguir um espaço dinâmico. “O apartamento ficou no estilo industrial, sem paredes, com vigas e pilares aparentes.”

Imóvel de Danilo Costa ficou do jeito planejado (Arquivo Pessoal)

O projeto foi feito por um escritório de arquitetura, mas ele decidiu tocar sozinho a obra. “Cuidei de toda a mão de obra e da compra dos materiais”, diz.

Somando compra e obra, ele diz que saiu “lucrando”, pois tem um imóvel do jeito que sempre sonhou e não encontraria um novo nessa faixa de preço.

Hoje, depois da compra e da reforma quase concluída e faltando apenas alguns armários no apartamento, Costa está satisfeito. “É preciso planejamento, pesquisar e perguntar. E não dispensar o trabalho de um profissional no projeto”, finaliza.

AMPLITUDE. Para a arquiteta Claudia Alionis, sócia do escritório Cactus Arquitetura e Urbanismo, o imóvel antigo tem muitos pontos positivos, entre eles o pé direito alto e os ambientes amplos. “Na reforma, o trabalho é grande, avaliamos a elétrica, hidráulica e a impermeabilização.”

Segundo Claudia, o projeto começa fazendo uma avaliação desses pontos para saber como está a estrutura e depois tem início o projeto que o proprietário quer. “Podemos demorar até 45 dias para levantar tudo e mesmo assim muita coisa é descoberta apenas quando começa a obra, o chamado efeito surpresa.”

Para o economista Luiz Calado, quem compra um imóvel antigo deve estar preparado para algumas surpresas. “O comprador deve estar preparado, especialmente pelo fato de o imóvel estar sendo vendido mais barato”, afirma.

De acordo com Calado, não existe fórmula mágica na hora de decidir. Ele ressalta que o fato de ser antigo pode ajudar na hora de negociar, mas a conta vai depender da situação financeira do comprador. “O importante é o local e o conforto.”

Oferta de usados em bairro nobre é grande

As melhores localizações da cidade têm grande oferta de imóveis antigos, pois são bairros que não têm mais espaço para novos empreendimentos. Segundo o superintendente comercial da Lopes, Eduardo Campos, bairros como Itaim Bibi, Jardins e Vila Nova Conceição tem alta procura e 90% são de imóveis antigos.

“Muitos querem apartamentos maiores. Desde que tenha boa localização, pode nem ter vaga de garagem e áreas de lazer.” Segundo Campos, atualmente, o fator mobilidade influencia muito na hora da compra, pois as pessoas querem estar cada vez mais próximas de seus trabalhos, da escola dos filhos, de comércio e serviços e de transporte público.

De acordo com Campos, tanto os mais jovens como os compradores com perfil mais familiar, querem um apartamento amplo, para reformar e modernizar, mas, principalmente, com a possibilidade de estar perto do trabalho.

“Esse público tem dinheiro para comprar um imóvel novo, mas não encontrará na região desejada. Optar pelo novo ou usado vai depender do perfil do morador. Todo imóvel tem um comprador específico”, diz.

O diretor de prontos da Abyara Brasil Brokers, Ricardo Carazzai, concorda que alguns bairros têm grande oferta de imóveis antigos, aqueles com até 40 anos de edificação, o que desperta bastante interesse.

CENTRO AQUECIDO. Carazzai lembra que essas regiões sempre foram atrativas, mas hoje estão mais aquecidas. Segundo ele, o cliente que procura um apartamento para morar encontra no velho, além de espaço e preço, a possibilidade de um custo abaixo de um lançamento, apesar da necessidade de um eventual reforma.

“Com poucos lançamentos nesses bairros, a procura por antigos aumenta, não somente para morar, mas também como forma de investimento.” Sendo assim, comprar um apartamento e reformar pode valer a pena financeiramente.

“Tem prédios conceituais, assinados por arquitetos famosos, que têm fila de espera”, diz. Para ele, a região central da cidade serve como modelo, pois está se renovando e atraindo o interesse de muitos paulistanos, mas com o preço do metro quadrado ainda abaixo dos novos.

A Avenida São Luís é um exemplo da valorização e procura por imóveis no Centro. “Na região central encontramos apartamentos de 60 metros quadrados até de 350 m², com o preço do metro quadrado variando de R$ 8 mil a R$ 10 mil e ainda com a possibilidade de vaga na garagem”, completa.

O diretor da Abyara acredita que o mercado imobiliário tenha movimentos cíclicos. “Atualmente, a renovação do Centro e a falta de terrenos em bairros como Cerqueira César tem aumentado a oferta por antigos. O público descobriu que vale a pena investir.”

A localização volta a ser defendida, como um dos grandes atrativos, pelo diretor geral de terceiros da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita. “A probabilidade de encontrar um antigo bem localizado é muito alta. Além de ter um imóvel maior por um preço menor”, declara.

O executivo destaca que a procura por casas ainda é relevante nesse mercado de antigos. Segundo ele, muitos compradores buscam sair do condomínio, querem ter maior liberdade e privacidade e para isso investem até R$ 1 milhão.

 

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