‘Remendos’ trazem perigo ao condomínio

‘Remendos’ trazem perigo ao condomínio

'Automedicação' de edificações só mascara e adia problemas, que se tornarão mais graves

Claudio Marques

09 de outubro de 2016 | 07h25

Rita Rodorigo, síndica

Rita Rodorigo, síndica

Márcia Rodrigues
ESPECIAL PARA O ESTADO
A automedicação pode ser prejudicial à saúde. Quantas vezes você já não ouviu esta frase de um médico ou leu em algum medicamento? Muitas, não é mesmo? Fazendo um paralelo com outras situações, tentar resolver o problema de um carro sem entender o motivo que deu origem à dificuldade ou fechar uma trinca em um edifício com massa sem analisar o motivo de ela aparecer também podem trazer sérios problemas colaterais.

De acordo com engenheiros e profissionais que atuam no mercado imobiliário, as famosas gambiarras podem apresentar uma solução momentânea, principalmente visual, mas se o problema for sério, ele voltará com mais intensidade.

Os principais problemas identificados em edifícios ou construções apontados por engenheiros e arquitetos e, normalmente, solucionados com “um jeitinho” são: corrosão, que pode até abalar e comprometer a estrutura do prédio, e falta de impermeabilização que, consequentemente, acaba gerando vazamento.

“Uma trinca pode não significar nada, mas pode indicar algo grave. É preciso fazer uma análise e acompanhar como está evoluindo, por que surgiu, enfim, quais são os sintomas. Pode ser uma questão apenas estética, mas, também, pode ser grave”, diz Flávio Figueiredo, engenheiro e diretor da Figueiredo & Associados Consultoria. De acordo com ele, 99% dos condomínios tratam uma trinca como estética, o que é um erro.

Outro problema nem sempre levado a sério é o da impermeabilização do andar térreo e do jardim, capaz de gerar vazamento no subsolo ou na garagem.

“É muito comum o síndico mandar colocar calhas onde ocorrem os vazamentos para evitar que a água caia em cima de algum carro, direcionando o vazamento para as laterais para cair no esgoto. Isso, no entanto, é uma enganação. Ao longo do tempo esta medida pode comprometer e danificar a própria estrutura”, afirma.

Quando o fotógrafo Hugo Lenzi, de 61 anos, e a sua mulher, Vera Cristina Golik, de 55 anos, compraram a tão sonhada casa própria não imaginavam os problemas que estavam por enfrentar.

Tempos depois da compra, e de já estarem residindo na casa, perceberam que o corredor estava afundando. Ao abrirem o piso para verificar o que estava acontecendo, descobriram que o proprietário anterior havia elevado o piso para nivelá-lo com a cozinha e sala e retirar os degraus de acesso da esses dois ambiente. Ele, porém, não preencheu o espaço com terra, apenas colocou madeirite e as lajotas para fazer o nivelamento.

Para piorar, Lenzi conta que ele deixou a ligação dos canos de esgoto com as manilhas sem vedação. Com o passar do tempo, a água pluvial e o esgoto vazaram e formaram uma cratera no quintal. “O buraco quase derrubou o muro de divisa com a casa d vizinho”, conta.

Como consequência, foi necessário que o casal mandasse construir uma vala de 20 metros de comprimento e 3 metros de espessura para dar vazão ao líquido. E ainda precisavam usar mais de 30 caçamba de terra para fechar a cratera, além de ter de refazer toda a tubulação de esgoto.

Os improvisos não pararam por aí. Quando resolveram trocar uma porta de passagem do terraço para a lavanderia, o pedreiro que estava fazendo a obra tomou um choque ao tentar perfurar a parede.
Descobriram, então, que o antigo dono colocou a porta e passou os fios elétricos dentro do cimento sem conduíte (tubo de metal ou plástico embutido na parede, por onde passam os fios elétricos e de telefone, cabos etc.), direto na massa.

“O pior de tudo é que esses problemas não são perceptíveis visivelmente. São coisas que nós só vamos descobrindo com o tempo.”

Manutenção. Quando assumiu o posto de síndica do condomínio onde mora, Rita Rodorigo afirma que se deparou com diversos problemas, principalmente de vazamentos na garagem do prédio.

“Resolvi contratar uma empresa especializada para fazer toda a análise do empreendimento e o engenheiro responsável foi me mostrando várias coisas que precisavam ser feitas. Fui realizando os serviços por ordem de gravidade e eliminando um a um.”

Rita diz que não pode dizer que foram feitas gambiarras, mas reconhece que houve falta de manutenção. “Além da garagem, identificamos infiltração na casa de máquinas e na fachada, que deve passar por restauro a partir do primeiro semestre do ano que vem.”

‘Vistorias periódicas identificam problemas’

Jorge Batlouni, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Construção Civil (SindusCon-SP)

Quais são os principais problemas identificados em prédios?
O maior problema que existe nos edifícios é a falta de manutenção que, por sua vez, cria outros danos que acabam deteriorando o desempenho do empreendimento. Infelizmente, no Brasil, os prédios, em sua maioria, não são mantidos como a boa técnica exige.
Como identificar os problemas?
A melhor maneira para identificar os problemas ou a falta de manutenção é por meio de vistorias periódicas feitas por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
Quais são as principais gambiarras usadas?
Ainda na falta de manutenção, um dos itens mais comuns é a ausência de renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB ). Sem isso, o prédio pode estar em risco. Para renovar o auto, vários itens devem estar em ordem: extintores carregados, portas corta fogo fechando corretamente, sistema de pressurização e detecção de fumaça operando bem, sistema de aterramento e para-raios também, e assim por diante. Sem AVCB, a própria renovação do seguro do prédio, item também obrigatório, fica comprometida.
O que a solução rápida e barata de um leigo pode trazer de problemas para o prédio?
Muitas vezes, soluções tecnicamente incorretas podem gerar grandes problemas no futuro. Por exemplo, adaptações nos quadros elétricos com substituição dos componentes por outros com capacidade inadequada podem dar origem a curtos-circuitos e a princípios de incêndio.
Dá para mensurar prejuízos?
Em alguns casos, um simples vazamento, quer seja por uma tubulação danificada ou falha de impermeabilização, pode, no longo prazo, comprometer parte da estrutura do edifício. O motivo é que esse vazamento pode danificar a armadura (o aço) da peça estrutural, e a recuperação de uma estrutura de concreto é muito mais cara do que consertar o vazamento.
A partir de que idade o prédio deve passar por um análise?
Depende muito do tipo da edificação e da idade: se ela é para uso público ou residencial, por exemplo, o tipo e frequência das vistorias são diferentes. Se o prédio já apresenta alguma patologia grave, a necessidade da inspeção passa a ser urgente. Fazendo analogia com automóveis, quando eles são novos, e fazendo as revisões que o fabricante orienta, dificilmente haverá problema mecânico. Da mesma forma, o edifício, quando novo, se forem feitas as manutenções preventivas previstas no manual da construtora, a chance de haver um problema é bem menor.

Manutenção deve ser feita de forma permanente e preventiva

Para Enio Barbosa, diretor da Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural (Abece), a manutenção preventiva continua sendo a melhor solução para economizar e evitar problemas com a estrutura do edifício.

De acordo com Barbosa, no caso das rachaduras, há vários estágios. “Primeiro aparecem as fissuras, que têm a espessura de um fio de cabelo, depois as trincas, onde é possível colocar uma lapiseira, para somente depois abrirem as rachaduras, onde é possível colocar as mãos. O síndico deve começar a avaliar a situação desde o primeiro estágio para identificar a patologia e começar logo a tratar.”

O engenheiro comenta que muitos condomínios adiam a impermeabilização do térreo ou do jardim, porque é preciso quebrar o piso para fazer o serviço. “Mas isso só vai adiar o problema porque a infiltração não vai parar. Ao contrário, só tende a aumentar”, argumenta.

Carlos Borges, vice-presidente de tecnologia e qualidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) concorda com Barbosa em relação à manutenção preventiva.

Segundo Borges, existem medidas que o condomínio pode executar sozinho e outras que requerem a contratação de uma empresa especializada. Ele comenta que hoje é comum os empreendimentos terem um sistema de reúso de água. Por serem mais complexos, eles exigem o acompanhamento de profissionais técnicos. O mesmo ocorre com sistemas hídricos e com os que operam com energia solar e com os sistemas de automação e segurança.

Em relação à verificação do funcionamento das bombas da caixa d’água, por exemplo, que devem operar na forma de rodízio para prolongar a vida útil delas, é uma tarefa que pode ser feita pelo zelador ou síndico, afirma Borges.

“Podemos fazer uma analogia com o carro. Você não espera a lona do freio gastar completamente para trocar. Segue a orientação do fabricante para efetuar a manutenção depois de rodar determinados quilômetros e verificar a sua situação”, diz o VP do Secovi.

Borges também ressalta que o síndico deve ser bastante exigente quanto às reformas dos apartamentos. “Se for exigir alguma mudança estrutural, o morador terá de apresentar um projeto com base na estrutura do prédio para o condomínio avaliar se ela é viável.”

O técnico de enfermagem Elber Valério, de 41 anos, sabe bem o que é sofrer com obra irregular. Ele comprou um apartamento há um mês e meio e descobriu que o seu interfone não funciona. Foi atrás do problema e soube que não há fiação interna em consequência de uma reforma feita anteriormente.

Ele conta que o apartamento já passou por duas grandes remodelações. Na primeira, o dono, que também comprou outra unidade no mesmo andar, quebrou tudo e transformou os dois em uma única unidade. O proprietário seguinte resolver desfazer a obra e voltar à versão original, ou seja, dois imóveis. Só que, nesta última obra, não puxaram a fiação do interfone para o apartamento dele.

“O prédio é antigo e não tem caixa central de interfone em todos os andares. Já quebrei parte de uma parede e vou começar a quebrar outra para tentar achar os fios. A síndica está sabendo da obra e disse que vamos tentar buscar uma solução.”

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.

Tendências: