Especial para o Estadão
Desde que o programa Requalifica Centro, estabelecendo incentivos fiscais para a revitalização de edifícios abandonados ou subutilizados, entrou em vigor, em julho, os projetos de retrofit começaram a pipocar na área. Uma empresa que está se dedicando integralmente à atividade é a Planta.Inc, do paisagista Guil Blanche, que também assina intervenções urbanas como os jardins verticais que cobrem os paredões da avenida 23 de Maio, uma das vias mais movimentadas da capital paulista.
Ele conta que fez um mapeamento dos prédios subutilizados da região central da cidade já em 2012, mas só em 2018 pôde mergulhar de cabeça no assunto. "Por coincidência, nessa mesma época a Santa Casa resolveu vender um prédio na avenida Amaral Gurgel que eu tentava comprar havia tempo", diz. Abandonado havia 20 anos, o edifício da década de 1970 foi o primeiro a passar pelo retrofit da empresa. "É uma tese diferente de requalificação, porque não mudou o uso. Apesar do potencial enorme, é um edifício pequeno, por isso o mantivemos como comercial."
Hoje, o prédio já está 100% ocupado por negócios de economia criativa. Tem a livraria Gato Sem Rabo, que trabalha só com livros escritos por mulheres, a pizzaria Divina Increnca, a galeria de arte contemporânea latino-americana HOA, o estúdio do estilista Alexandre Herchcovitch e, no rooftop com vista para o Minhocão, o restaurante Cora, do chef argentino Pablo Inca.
Com a experiência bem-sucedida, a Planta.Inc criou um fundo imobiliário e comprou outros três prédios - todos de 1957, localizados entre a República e Santa Cecília e a uma quadra de distância um do outro -, que estão sendo convertidos em edifícios residenciais, com previsão de entrega para o ano que vem. "O centro tem um potencial enorme para receber moradias. Só nesses empreendimentos serão criadas 187 unidades habitacionais. E estamos falando de unidades que atingem diferentes faixas sociais, com 8 a 10 tipologias de plantas", diz o paisagista, que defende a importância do adensamento, mas sempre com diversidade.
Outra preocupação é o respeito pela arquitetura peculiar da área. A Planta.Inc requalifica os edifícios, mas existe todo um cuidado em manter a identidade arquitetônica. "É uma paisagem com características modernas em escala muito rara não só aqui, mas no mundo. São prédios da década de 1940, quando aconteceu o chamado milagre arquitetônico no Brasil, em que arquitetos imigrantes ergueram verdadeiras joias", afirma Blanche. A empresa também busca ouvir as demandas locais, como dos donos dos comércios que já existem, para impactar o mínimo e não descaracterizar o bairro. "Quem sabe o que é bom para o bairro é o bairro", diz.
Aluguel
A startup de locação flexível Nomah, que faz gestão e transformação de ativos imobiliários em residenciais, também já está em seu segundo projeto de retrofit na região. Com o aumento do interesse em transformar imóveis sem utilização em ativos residenciais, a empresa projeta um crescimento nessa área de atuação 5 vezes maior para 2022.
O primeiro prédio repaginado foi o Massis, antigo hotel localizado no bairro da Consolação. O empreendimento passou por uma série de reformas de modernização e implementação de tecnologia, como automatização do controle de acesso e portaria, segurança e renovação completa do lobby para funcionar como residencial.
Agora, a startup se prepara para fazer um segundo retrofit no centro, desta vez para transformar um edifício comercial em residencial. "Estamos animados. Esse projeto prova a tese da transformação de uso comercial em residencial e da potencialização de um ativo subutilizado em um ativo com bom potencial de retorno", diz Thomaz Guz, CEO da Nomah.
No caso do retrofit, ele fala que a escolha se faz olhando para o problema do prédio. "Quanto maior o problema, maior o potencial de retorno que esse empreendimento tem", diz. "Projetos como esse no centro fazem com que a região se valorize, que os próprios comércios também sejam revitalizados."
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Com 50 anos de mercado, a construtora Magik JC também está apostando no adensamento e revitalização do centro, mas com empreendimentos erguidos do zero que buscam manter a identidade visual local, evitando contrastes arquitetônicos como fachadas espelhadas. A companhia tem a missão de construir moradias para trazer qualidade de vida e integração às pessoas de menor renda. "Nos últimos 6 anos, direcionamos nossos investimentos em projetos de habitação econômica para o centro de São Paulo, uma região historicamente carente de unidades com preço acessível e infraestrutura completa", diz o CEO André Czitrom.
Ele conta que os projetos, construídos em terrenos de 700 a 800 m², contarão com uma média de 100 unidades e áreas comuns completas e montadas. O pilar ambiental também é importante, segundo Czitrom, em questões como economia de energia e de água. Os dez lançamentos anunciados este ano pela construtora ficam próximos à estação de metrô Marechal Deodoro, na Vila Buarque e na Santa Cecília, e começarão a ser comercializados até o final de 2022.
