Subjetividade da lei  marca impeachment de síndico
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Subjetividade da lei marca impeachment de síndico

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12 Junho 2016 | 07h56

FR86 SÃO PAULO SP - 25/08/2014 - IMÓVEIS - NOVOS MORADORES E GESTORES DE CONDOMÍNIOS - Fotos do Jorge Carlos, síndico do condomínio Allegro Jardim Avelino. FOTO: FELIPE RAU/ESTADÃO

Eleito pelos moradores, o síndico também pode ser alvo de impeachmet e perder o cargo. De acordo com o Código Civil, a destituição pode ocorrer se ele não prestar contas, não administrar o condomínio de forma conveniente ou se praticar irregularidades.

Na opinião do advogado especialista em direito imobiliário e consultor de condomínios Rodrigo Karpat, o Código Civil sempre trouxe a possibilidade de destituição e, a partir de 2003, estabelece os motivos e aprovação por maioria simples, que antes era com quórum de 2/3 da assembleia.

“Os motivos, porém, são subjetivos. O código quis imputar o que chamamos de necessidade de justificativa e hoje é importante que a destituição seja justificada. Mesmo que seja subjetivo, há motivos”, esclarece. A subjetividade, por exemplo, seria não especificar o que significa “administrar o condomínio de forma conveniente”, já que mesmo que as contas estejam em dia e regularizadas, ainda assim os moradores podem achar o conjunto não está sendo gerido adequadamente.

Segundo Karpat, se a destituição não for bem embasada, não tiver de acordo com a lei, poderá ser revogada, “o que é bom e faz com que se preste mais atenção às formalidades”.

Embora pesquisa feita pelo Instituto Pró-Síndico aponte que 47% dos condomínios localizados na Grande São Paulo encontram-se insatisfeitos com a atuação do síndico, este descontentamento, entretanto, não pode ser o motivo para pedir o afastamento dele do cargo.

De acordo com o presidente do instituto, Dostoiévscki Vieira, não adianta não gostar do síndico para tirá-lo do posto. É preciso convocar assembleia e conseguir maioria simples dos votos. “Existe um rito a ser seguido: convocação de assembleia com a presença do síndico que tem direito a defesa”, afirma o dirigente.

Para a destituição, segundo Vieira, “os motivos devem ser plausíveis”. E afirma que, atualmente, muitos casos de pedido de destituição ocorrem por problemas de relacionamento. “Por isso, se há insatisfação generalizada e conflitos, orientamos o síndico a convocar assembleia e pedir a renúncia.”

Ele, no entanto, enfatiza que o administrador condominial não deve ceder às pressões e manter o foco em sua gestão. “Os síndicos não podem se intimidar por pressões de grupos de insatisfeitos. Para isso, comunicar-se de forma eficiente é fundamental.”

Experiência. Para o síndico profissional Fabio Luis Lixandrão, de 37 anos, a pressão foi o estopim para a destituição. Ele atua como síndico desde os anos 2000, quando estudava em uma universidade nos Estados Unidos e tinha uma função chamada de resident advisor, responsável pelos dormitórios dos alunos e áreas comuns da instituição.

“Em 2010, comprei meu primeiro imóvel e busquei qualificação para ser síndico. Fiz cursos na área de segurança e manutenção”, conta. No entanto, embora tivesse conhecimento, ele não acreditava que a experiência poderia ser dificultada pelo grupo chamado por ele de “grupo do contra”, em torno de 20 pessoas insatisfeitas com sua gestão.

“Em todo condomínio há um grupo de pessoas que são mais críticas. Isso é normal e seria positivo se essas pessoas tivessem bom senso, trabalhassem em prol da resolução de um problema ou de uma demanda.”

Lixandrão conta que, embora atuasse de forma conjunta com o conselho e subsíndicos e fosse transparente na prestação de contas, os “moradores do contra” realizaram uma enquete para saber se os condôminos estavam contentes com sua gestão e se gostariam que o conselho o destituísse.

O conselho convocou assembleia e o síndico venceu por maioria presente. Foram 20 votos favoráveis a sua destituição e 70 contrários. No entanto, alguns moradores coletaram 69 procurações que somadas aos 20 votos presenciais da assembleia, somaram maioria (eram 100 presentes) e a destituição foi aprovada.

“Obviamente, eu tinha elemento jurídico para impugnar a assembleia e revogar a injusta e incoerente decisão. Mas confesso que ao longo da assembleia, ao ouvir todo o discurso daquele grupo, resolvi me afastar daquele problemático condomínio. Simplesmente utilizei as lições aprendidas ali para dar continuidade a minha carreira, longe daquele local.”

SCA0947 SÃO PAULO 15/01/2014 - IMOVEIS - CONDOMÍNIOS MIXED USED - Fotos do edifício residencial do Conjunto Nacional na av. Paulista.FOTO SERGIO CASTRO/ESTADÃO.

Apesar da destituição, ele acredita que o síndico deve conhecer as leis condominiais, entender que é o único representante legal e acima de tudo, ser resistente, ter força para suportar a pressão.

O mandato de Lixandrão durou dez meses. Quando ele foi destituído, administrava o conjunto onde morava (12 torres, 440 unidades) e outros dois condomínios. “Atualmente, faço a gestão direta de seis condomínios e tenho uma parceria com outro síndico profissional.”

‘O ato tem de ser cuidadoso e atento aos requisitos legais’

Para o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Rubens do Carmo Elias Filho, síndico e moradores devem estar atentos aos pedidos de impeachment, pois o erro pode levar a suspensão da destituição e até a processos por perdas e danos morais.

“O ato tem de ser cuidadoso e é preciso prestar atenção aos requisitos legais”, orienta.
Elias Filho lembra ainda que embora, de acordo com a lei, a decisão seja feita pela maioria dos presentes na assembleia, existem convenções que têm condições especiais para isso, “é bom prestar atenção, pois se a convenção for mais protetiva ao síndico ela deve ser levada em consideração.”

O presidente da Aabic lembra ainda que normalmente os moradores solicitam à administradora a convocação para a assembleia. E a orientação da administradora deve ser a mais neutra possível, cautelosa e sem tomar partido, uma vez que o cliente dela é o condomínio.

Todavia, ele acredita que a administradora pode tentar mediar, encontrar uma solução, e tentar contribuir para uma resolução amigável para todos.

Elias Filho esclarece ainda que não existe uma suspensão do cargo. “O síndico permanece no comando até a data da assembleia. Se ele for destituído, é possível que a ordem seguinte seja a eleição do novo síndico pelo restante do mandato”, diz.

Cautela. Para presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo, Renato Daniel Tichauer, o síndico deve estar atento as prerrogativas da função, evitar confrontos, ser transparente e descentralizador.

“Nem sempre o que é competência do síndico, como comprar, contratar e demitir pessoal, deve ser feito apenas por ele. É aconselhável, sempre levar ao conselho, consultar o corpo diretivo, embora seja prerrogativa dele”, recomenda.

De acordo com Tichauer, quando o síndico toma decisões com aval do corpo diretivo e dos subsíndico fica mais difícil levantar desconfiança dos condôminos, de achar que é ele é um “ditador”. Pois, segundo ele quando há o grupo do “contra”, mesmo que ele não dê motivos, eles encontrarão brechas.

“Esteja mais próximo dos condôminos para evitar ‘politicagem’, preste contas e, se não tiver insatisfeito com o que está acontecendo, renuncie, encerre o contrato”, diz Tichauer.

Destituição pede assembleia própria

O Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002), seção II – da Administração do Condomínio institui: Artigo 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.