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O blog do Caderno de Imóveis

Supercondomínios exigem gestão profissionalizada

A administração de complexos com grandes orçamentos requer cuidados especiais. Síndicos e especialistas dizem quais são

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Para gerenciar um conjunto residencial com orçamento equivalente ao de uma pequena empresa, cerca de R$ 3 milhões anuais, o síndico e morador Carlos Eduardo Antunes da Torre, de 48 anos, conta com o apoio do conselho consultivo, um subsíndico para cada prédio, uma administradora, um posto de atendimento e três funcionários administrativos no próprio condomínio. O condomínio, situado na zona sul, é formado por 15 edifícios e 1.272 apartamentos. No cargo há 11 anos, o dentista foi reeleito neste ano para mias um mandato, que vai expirar em 2016.

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Os números acima dão ideia da complexidade da função. No caso de Torre, ele conta que, ao assumir o posto, demorou seis meses para entender todas as pastas de contas, pagamentos e recebimentos do condomínio.

Afinal, além de contribuir para a solução de problemas corriqueiros e de serem responsáveis por cuidar da infraestrutura de um condomínio, síndicos precisam gerenciar o complexo residencial, o que exige competências em gestão e em movimentação financeira, principalmente em empreendimentos de grande porte. "É preciso ter responsabilidade ao administrar o patrimônio que é também é seu. Valorizar meu imóvel foi um dos motivos que me levaram a ser síndico", diz.

"A situação no condomínio era precária, com portaria e empresa de segurança não legalizadas, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) vencido, problemas de orçamento e falta de dinheiro para as despesas", acrescenta, referindo-se à época em que assumiu o posto.

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Complexo residencial é formado por 15 prédios, 1.272 unidades e movimenta R$ 3 milhões por ano Foto: Estadão

Ele alega que o condomínio sempre teve uma equipe administrativa "muito boa", mas acredita que faltava "pulso firme" para gerenciar e cuidar do empreendimento. "Para administrar um edifício dessa grandeza é preciso assumir riscos", acredita.

Torre admite que foram anos até equilibrar as contas. "Hoje, consigo dar conta desse orçamento, porque tenho ao meu lado um conselho e uma administradora competentes. O trem está nos trilhos." Ele se orgulha de dizer que nunca fez rateio para melhorias e alega que o conjunto é, hoje, um lugar mais seguro, agradável e valorizado.

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EDP) Rosely Schwartz, quem administra prédios com orçamentos vultosos deve estar preparado para, eventualmente, contratar profissionais que o auxilie em questões técnicas que estão fora do seu conhecimento. "Por exemplo, no momento de uma manutenção ou obra, contrate um arquiteto ou engenheiro para fazer o projeto e acompanhar os detalhes. Em condomínios com altos orçamentos, uma obra pode ultrapassar os R$ 200 mil. Por isso, é bom ter apoio de um técnico."

Empresas. O diretor de produtos, serviços e tecnologia da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Flávio Cintra de Oliveira Martins, também dá uma dica: "Esses grandes empreendimentos devem ser administrados como empresas, devido ao elevado orçamento anual e em razão da quantidade de funcionários".

Para ele, o síndico de um conjunto com alta movimentação financeira deve escolher adequadamente a administradora com a qual vai trabalhar. Esse tipo de empresa pode dar o suporte necessário na gestão dessas minicidades. Algumas companhias possuem setores específicos para dar conta desses orçamentos milionários.

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"Temos equipe de 22 funcionários internos que dão assessoria administrativa, fiscal, tributária e, lá nos empreendimentos, há o gestor predial que atua no dia a dia da operação", afirma o diretor do Grupo Itambé, Audrey Ponzoni. Ele conta que a organização tem, em seu portfólio, 28 condomínios com orçamento anual de aproximadamente R$ 100 milhões.

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Na opinião de Ponzoni, o síndico, como representante legal, deve ter uma gestão com visão macro, adotar metas, gerenciar os indicadores e contar com um conselho participativo. Já o gestor predial, que normalmente é um profissional que vem do mercado de facilities, tem a expertise para cuidar da rotina.

Para o supervisor de atendimento da Oma Patrimônios, Henrique Heleno de Souza, condomínios com alto volume financeiro e de grande porte exigem gestão operacional, administrativa e, principalmente financeira, profissionalizada. "É necessário transparência e profissionalismo na administração, controle diário e participação do corpo diretivo."

O diretor da administradora Manager, Marcelo Mahtuk, conta que a empresa movimenta cerca de R$ 40 milhões mensais com esses empreendimentos. "Tenho uma equipe de trabalho multidisciplinar, com administradores, advogados, contabilistas, engenheiros. O cliente é muito exigente. Por isso, nos condomínios, temos um gerente para ajudar na gestão e cuidar das questões do dia a dia", diz.

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