Para definir a responsabilidade pelo conserto, faz-se necessário verificar onde está o vazamento: na área comum ou na propriedade privada. "O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos", determina o § 2o do artigo 1.331.
Desta forma, fica claro que as prumadas, também conhecidas como colunas centrais, são áreas comuns do condomínio, que, por isso, fica responsável pela sua manutenção.
A rede de água dos condomínios pode ser horizontal ou vertical. Quando o vazamento na unidade tiver origem em canos horizontais, ou seja, nos ramais, a responsabilidade de reparo é do condômino. A questão é verificar se a água está vazando na própria unidade ou no apartamento do vizinho de cima.
Quando o vazamento ocorrer dentro da unidade e for oriundo de cano vertical ou colunas, a responsabilidade é do condomínio. A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode, inclusive, representar risco a saúde.
Constatando-se qualquer vazamento nas unidades, a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.
A responsabilidade do condomínio é sempre pelo bem comum dos condôminos. E ele somente deve interferir quando o problema entre unidades se tornar um problema coletivo ou quando a origem do problema não é de fácil identificação.
Por Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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