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Até quando o reajuste do aluguel será negativo?

Regina Pitoscia

31 de janeiro de 2018 | 00h04

A Fundação Getúlio Vargas divulgou ontem a inflação medida pelo IGP-M neste mês, que ficou em 0,76%. Com isso, o índice acumulado nos últimos 12 meses, de fevereiro do ano passado até janeiro deste ano, apresentou uma variação negativa de 0,41%. Porcentual que servirá de base para a correção dos contratos de aluguel, vinculados ao IGP-M, com vencimento em fevereiro de cada ano.

Com o reajuste negativo, o valor do aluguel tem de cair. Por exemplo, um aluguel de R$ 1.800,00 deve baixar para R$ 1.792,62. Para o cálculo, basta multiplicar o valor que vinha sendo pago por 0,9959 para encontrar o novo aluguel. No caso, uma diferença mínima, inferior a R$ 8,00, que não deveria gerar nenhuma encrenca entre proprietário e inquilino, principalmente se houver interesse de continuidade da locação de ambos os lados.

Desde junho de 2017 que a correção vem sendo negativa para os contratos de aluguel regidos pelo IGP-M. Resultado de períodos de inflação muito próxima e até abaixo de zero, que entraram no cálculo de atualização desses alugueis. Só para ter uma ideia: no mês de abril do ano passado, houve uma deflação de 1,10%; em maio, de 0,93%; em junho, de 0,67%; e em julho, de 0,72%.

Ou seja, em apenas 4 meses, a inflação negativa acumulada ficou em 3,46%. Enquanto estiverem entrando no reajuste, esses dados tendem a puxar para baixo o valor do aluguel. A correção positiva do aluguel pode acontecer já em março, desde que a variação do IGP-M em fevereiro seja superior a 0,47%. Caso contrário, o valor da locação vai continuar caindo por mais um mês.

Na medida em que a variação do IGP-M dos meses de deflação forem saindo do período de cálculo e forem sendo incorporados números positivos, a correção do aluguel deve a subir de forma mais acentuada.

Outros índices

Segundo o Sindicato da Habitação – São Paulo, o IGP-M disciplina a atualização dos aluguéis em quase 90% das locações residenciais. E isso, basicamente, por dois motivos: porque reflete mais a evolução dos preços das atividades econômicas, e não dos preços para o consumidor final; e pelo período que é divulgado, dentro do próprio mês, permitindo que se conheça o reajuste com antecedência.

No entanto, a legislação permite que os contratos sejam atualizados por outros indexadores.  Os mais populares são o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), do IBGE, o IPC-Fipe (Índice de Preços ao Consumidor), calculado pela Fipe (Fundação instituto de Pesquisas Econômicas, da USP), e o IPCA, calculado pelo IBGE, que mede a inflação oficial.

Nem todos estão registrando uma variação negativa, aliás esses 3 índices apresentaram alta em doze meses, encerrados em dezembro de 2017: o INPC subiu 2,07%; o IPC-Fipe, 2,27%; e o IPCA subiu 2,95%.

No entanto, a lei proíbe que o contrato seja reajustado pela variação de moeda estrangeira, como o dólar, o euro, ou ao aumento do salário mínimo. Nesses casos, o contrato será considerado nulo. Também não é permitido conter a cláusula que vincule o contrato ao índice de inflação, o que for maior no período. É preciso definir claramente um deles para a atualização do contrato.

Prazos de reajuste

Embora a maioria dos contratos determine um prazo mínimo de 30 meses – 2 anos e meio – o aluguel pode ser corrigido a cada ano pela inflação medida por um dos índices. Após o término desse período, o proprietário pode pedir um reajuste maior do que os índices de preços, se considerar que o aluguel está abaixo do de valor de mercado.

Nos casos em que o contrato for fixado por um período inferior a 30 meses, o proprietário só poderá pedir o imóvel de volta após cinco anos da locação. Daí porque o mercado tem larga preferência pelos contratos com prazo mínimo de 30 meses.

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