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Cuide das finanças pessoais

Imóvel do SFH retomado e leiloado quita toda dívida do mutuário

A Lei nº 13.476 , que trata das garantias oferecidas para as operações de crédito no mercado financeiro, passou a valer no fim de agosto e já provocou muita confusão com os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

Por Regina Pitoscia
Atualização:

De forma bem simplificada, a nova legislação regulamenta os financiamentos em que bens são oferecidos como garantia à instituição financeira. De acordo com o valor desse bem, o banco abre um crédito que poderá ser desmembrado em várias outras operações, em prazos diferentes, mas sempre dentro do limite das garantias apresentadas, imóveis na maioria dos contratos.

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Nos casos em que o devedor não consegue pagar esse tipo de financiamento, o imóvel vai a leilão. E a 13.476 trouxe uma regulamentação para esses casos, permitindo ao banco cobrar eventuais diferenças se o valor obtido no arremate do bem não for suficiente para liquidar todo o saldo devedor.

Houve entendimentos de especialistas do setor que essa determinação alcançaria também os contratos fechados dentro do Sistema Financeiro da Habitação, para a compra de imóveis residenciais. O que traria nova punição ao mutuário, que teve o bem retomado por atrasar as prestações, e poderia ainda ficar devendo ao banco após o imóvel ter sido leiloado.

É o artigo 9º que trata do assunto: " Se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997."

Como explica a advogada Fernanda Amaral, sócia do Departamento Imobiliário Financeiro da Felsberg Advogados, essa cláusula se aplica apenas aos contratos de abertura de crédito. " São compromissos fechados por um público distinto, geralmente empresas que oferecem imóveis e outros bens como garantia ao banco. Em nada essa lei altera os financiamentos pelo SFH".

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Segundo a advogada, trata-se de uma exceção na legislação das garantias fiduciárias, oferecidas nas operações de crédito. "Isso só acontece com operações de abertura de crédito e consórcio. Nesses casos, após os leilões do bem, se o valor obtido não cobrir a dívida, a instituição financeira não está obrigada a dar a quitação do contrato".

Sem mudanças

Assim, nos contratos firmados pelo Sistema Financeiro da Habitação o ritual permanece o mesmo.

A falta de pagamento por três meses consecutivos permite ao banco retomar e levar o imóvel a leilão. Depois desse prazo, o devedor recebe uma notificação e tem 15 dias para acertar a situação. Caso isso não aconteça, o imóvel é leiloado em espaço curto de tempo. Num prazo de mais ou menos 30 dias, o credor tem a chance de realizar até dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido a valor de mercado e, caso o resultado obtido supere o valor da dívida, a diferença é repassada ao mutuário.

Caso não seja arrematado no primeiro leilão, no segundo o imóvel é dado como quitação da dívida. Quer dizer, se o valor arrecadado não for suficiente para cobrir o saldo devedor, o banco não poderá cobrar a diferença do comprador. Em outras palavras, uma vez realizados os leilões, o mutuário tem sua dívida quitada de forma automática, e o banco tem até cinco dias úteis para emitir e entregar termo de quitação ao mutuário.

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Para o especialista no mercado imobiliário Fábio Nogueira, não faz o menor sentido a cobrança de eventual diferença do saldo devedor ao mutuário. "É da essência do crédito imobiliário, em casos de inadimplência, ter a execução da dívida e a retomada do bem. E acaba aí."  Por isso mesmo, explica ele, é que os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, mas sim algo entre 60% e 70%, justamente para cobrir a margem de risco com a inadimplência.

Fernanda Amaral afirma que "a garantia de quitação da dívida, após os leilões, acaba protegendo não apenas o mutuário, mas o próprio sistema de financiamento imobiliário".

Evite o pior

Quem estiver em dificuldades para pagar em dia as prestações do imóvel, comprado pelo SFH, não deve demorar para agir. Mas sim procurar o credor, expor a situação e tentar renegociar em outras bases, que possibilitem a retomada do pagamento. Ou tentar vender a quem se disponha a assumir a financiamento. Enfim, as tentativas são válidas para não chegar a esse caso extremo de ter o imóvel leiloado.

 

 

 

 

 

 

 

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